你不知道的租房经济学——《看懂财经新闻的第一本书》选载九

2017-01-02 22:27阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1592917513

（#陈思进郑重声明# 如果有人打着陈思进的名义，向您推荐股票，或指导操作，并收取相应手续费，请您尽快报警，千万不要上当！本人：从不在任何公开平台上，进行任何融资活动、提出任何具体的操作建议，更不炒股！从不推荐、背书任何金融产品和平台！本人没有微公号，微博和博客都有明确认证。凡无认证的均为冒名，请举报！）

第三章 3.7 不买房也乐活——你不知道的租房经济学
文/陈思进

随着毕业季带来的大量新增租赁需求，上海房租迎来新一轮上涨。2016年6月，上海房屋租赁指数为1865点，环比上涨0.97%，涨幅重现扩大；同比上涨9.01%。中国房地产业协会发布的数据显示，上海近一个月平均房租为67.54元/月/平方米，部分核心区的房租已经突破了每月100元/月/平方米的大关。房租上涨急坏好多无房族。本来就生活拮据买不起房,现在租房成本又提高了

,物价同时又节节攀高,这日子要怎么过?
大家先别急，听我慢慢说。
房租上涨不用惊
房租上涨，主要是因为好些人持币待购，暂时租房住;与此同时，不少炒房者又在高位抛售,一时间出租房供不应求,房租自然上涨。可一旦房价跌去20%~25%, 自然会有大批租房者购买房子。
按欧美的经验，房屋买卖让市场去调节，而房屋租赁市场由政府控制。政府向拥有土地房子的人征收房地产税，将这笔钱投入租房市场，“劫富济贫”补贴房客。拥有房子的人享受成功的喜悦，而房客们居有定所，可谓皆大欢喜。
在欧美的诸多国家中，多少年来租房者和拥有住房的比例总是一半一半，大城市的租房比例则更高，并且还不是暂时租住，而是一种居住常态。由于欧美实行高房地产税，政府征收了地税之后，便大量提供各种类型的廉租房，使大多数民众并不需要非得购房而居。
其实在欧美，选择租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上，纵观欧美近百年的房价走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项。在欧美, 通常来说单身者基本选择租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有结婚后有了孩子，才会考虑搬到郊外甚至小城镇买房居住，过上另一种家庭生活。比如巴菲特就一直租住一居室的公寓，直到生下第一个女儿后，他才购房而居，而那时他早已是百万富翁了。
中国人自古有强烈的土地情结。现在人们无法拥有土地了，便把这一情结转移到了房子上。但凡负担得起便会不计代价要拥有，根本不考虑什么“租售比”和“房价收入比”。和欧美国家不同，在中国，房子是投资产品，而不是高档消费品，所以房价是不计入CPI的。所以这几年房价才会猛涨，一直涨到老百姓无法承受、涨到经济不可持续发展了，政府才终于下决心出重手进行调控。而房租却和大米、猪肉一样, 是作为生活必需品计入CPI之内的。也就是说，一旦房价猛涨，就会引发通货膨胀，犹如米价、肉价上涨，政府会立刻干预，以免破坏安定团结与和谐社会。
金星为何租房不买房
2015年7月，潘石屹作为一名商人做客《金星秀》，首开了这档综艺节目的先例。大房地产商做客脱口秀，谈论的话题自然是离不开房地产了。节目中，潘石屹问及金星，还租房而住吗？金星肯定地回复，是的，我在中国不拥有房产。
目前，金星一家住在上海锦江饭店的总统套房内，门上的黑匾写着“金府”两个大字，很显然，她是把自己的家，安置在宾馆里了，而且在中国也并没有投资买房。于是，潘石屹便开玩笑地对金星说，你错过机会了。金星却并不以为然，她是聪明人，自然有自己的算计。
前面已经提到过（重要的事情说三遍），以中国当下的高房价来看，租房比买房要划算太多了。所谓的租售比，就是房价和月租金的比值（注：也可定义为房价和年租金之比），国际上通用的合理租售比值为：旧公寓大楼是120倍（注：因为收取的管理等费用和楼龄成正比），新公寓是140倍，独立的别墅、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。从金融角度上来说，在合理租售以下，买房合算；超过合理租售比，自然就是租比买合算，超过越多，就越合算。
不过，由于中国的特殊情况，比如目前还不需支付地产税等，所以租售比可以从欧美最高的160倍，大幅提高至200倍以上，因为在中国养房成本暂时低于欧美。再考虑一线大城市，如北京、上海的特殊情况，合理租售比可进一步调高至240倍（即20年的房租）。但事实上，当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍，像北上广深那样的一线大都市，租售之比平均为500，超出800到1000的也随处可见。
就以金星为例。她居住的锦江饭店，位于上海市中心一流的地段，闹中取静，那套总统套房层高3.2米，大约250平方外带中央空调，露天的阳台，落地的玻璃窗外花园景色尽收眼底，还提供特别的私人管家式服务，购买一套8000万也不会嫌多的。而金星每年仅付100万左右租金，合月租金仅为8.33万，租售比为960倍，超过合理租售比四倍！难怪金星要选择租房而居了。显然，要是金星买房而住的话，哪住的到这么高端奢华的房子？！
那么，为何房子租售比能衡量房价是否合理，是否有泡沫呢？
首先，由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品，绝大多数家庭如不向银行贷款就根本买不了房子，因此在宽松的信贷环境下，只要有购房意愿，谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候，这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正供求关系的。结果，房价就会越来越高，使得泡沫不断变大！
而租房市场就不一样了，只要稍加留意便可发现一个有趣的现象，那就是在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设，是认为市场在信息方面的有效性：已经把过去、现在，甚至将来事件的贴现值反映在市场价格中，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的。
而从金融上来说，最关键的原因是房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了！逃离北上广的人有各种原因，房租过于昂贵绝对是最大的原因之一。
再回到《金星秀》，当金星问及房价还会大涨吗？潘石屹谈到了中国楼市的基本面。他表示，目前全国人均住房面积已经近40平方米，整体而言，中国已经不缺房子了。他的公司今后将会减少开发楼房项目，已经开发出来也可能不卖了，将改成出租房。言下之意，因为房子太多，房地产的繁荣鼎盛期到头了，房价大涨的基础已经不存在了。
总之，房租反映的是普通百姓的收入水平，而有泡沫的房价，反映的是高收入人群的支付能力。租售比超出合理范围越大，则表示房地产泡沫越严重！房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺，特别是对于个人投资者来言，请放心选用！
目前北美超过三分之一、欧洲接近三分之二的人租房而住，而中国超过90%的人已经拥有自己的住房了。如果说要与欧美接轨，那租房、特别是越来越多年轻人、及中高收入人群选择租房而住，以提高生活品质，显然也将是中国未来的一大趋势。
纽约人大多租房而居
对如何控制房租涨幅，中国完全可以借鉴纽约的经验。纽约的房屋租赁市场，因为政府与私营部门的合作，长期维持着稳定的状态。众所周知, 纽约是全球最富有的城市。不过，可能很多人不知道，在纽约至少有一半居民选择租房，特别是纽约最富有的曼哈顿区，更有高达90%以上的人都租房而居。美剧《Friends(老友记)》里那6个年轻人分租公寓，就是典型的曼哈顿人的居住方式。
纽约是全美住房消费负担最重的城市。曼哈顿更是寸土寸金，凡是看得见景色的公寓，动辄上千万美金一套。同样一套1250平方英尺 (合120平方米左右) 的公寓，在旧金山40万美金买一套，在洛杉矶25万美金，在休斯敦、达拉斯只需13万美金，到了迈阿密就只有10万美金，而在曼哈顿则至少要120万美金。能在曼哈顿拥有房产的，都是钱多得发霉的主。如当年宋美龄女士居住在中央公园边上的那套阁楼式公寓，价值七八千万美元，每年光地产税就要交200多万美元！
而政府从富人的房产上征税，通过廉租公寓的方式“贴补”了普通工薪阶层，是典型的“劫富济贫”。
不过，曼哈顿虽然房价高，但是房租和收入相比却不贵。我曾经在曼哈顿生活多年，一直租公寓而居，其中一间公寓每年租金3万美元。有人大惑不解，每年3万租金不是白扔了吗?这是“只知其一，不知其二”的理解。因为曼哈顿的地产税是房价的2%到3%，如果买下我所租住的公寓至少花费100万美金，每年支付地产税、公寓管理费再加上水电费，甚至要超过3万美金的房租，得不偿失。这也是为何90%以上的曼哈顿人情愿一辈子租房住的根本原因。
除了“白扔”房租外，国内的朋友或许会感到困惑，难道就不怕房东突然毁约、涨房租或者赶走我们这些房客？住租来的房子总是没有家的感觉，不是吗？
归功于纽约健全的“商业租赁法”，房客们根本无需担忧这些问题。纽约的法律是极力保护房客利益的。法律规定，房东不能随意涨房租，房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度;房东不能轻易毁约，更不能随意赶走房客，只要房客有正当理由，比如失业，哪怕白住三个月，也不能赶走房客;房东与房客有任何矛盾，最后得上法庭打官司，由法官判决谁是谁非;房东在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务。当然，如果是租户使用不善造成的损坏，一切经济后果由租户自己承担。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感。
高租房率有助城市吸引人才
纽约政府用征来的房地产税建造的廉价公寓深受中低收入人群欢迎。穷人申请批准入住之后，每年按收入的比例支付房租。就这样，在纽约的中产阶级、穷人和富人，大家都各得其所，其乐融融。我曾居住在纽约曼哈顿的罗斯福岛上，每个月支付2500美金房租。而在同一栋大楼内，有些房客只交一千多美金，他们都住了多年，甚至大半辈子，他们住进去的时候房租只有几百块，每年只能小幅上涨，甚至不涨，在通缩、经济不景气时，房东还必须相应地减房租。
在罗斯福岛上，还另有两类公寓:一类是政府提供给低收入家庭居住的，只要家庭年收入低于规定的金额，就可以申请入住，租金比普通市面上的公寓低30%到40%。我曾经的一个同事在下岗后却“因祸得福”，年收入正符合申请标准，于是租到了这一类公寓。第二年他太太也上班了，两人的收入大大超过了申请标准，但政府又不会年年查证，结果一住数年。直到孩子到了学龄期，为了孩子的教育，才不得不搬出小岛。
另一类公寓的租赁方式又别具一格，搬进去时，承租人只需缴纳当年的薪金(按年薪计)，以后无论租住多久，都无需缴纳房租，只需按月缴纳几百美元的管理费。如果住腻了想搬出去，那笔预付的薪金便会退还给你，但是不偿付利息。试想，这样的买卖简直太划算了，一旦入住这一类公寓，几乎无人搬出去，除非老死。只有一点对不起了，因为房产不是你的，房价涨得再高也跟你无关。
纽约市政府长期以来实施廉租房政策，使符合条件的中低收入阶层，每月都能以较少的租金租住较好地段的一居室。比如市中心曼哈顿下城有一个斯泰佛森特社区，大约有100多幢居民楼，共占据6个街区，所有公寓一律面向中低层收入群体。在该社区，一套面积约60平方米的公寓，客厅约为30平方米，卧室有15平方米，外加厨房、厕所和壁橱。如果按曼哈顿的租房价格，每个月租金约3000美元。但是在该社区，这样的一居室只需1500美元。此外，租房还有不少好处，如果房内出现下水道堵塞、停电、冷热器设施故障等问题，一概由房东负责上门维修。而且小区的外围设施非常完善，中心地带有喷水池和草地绿化，包括24小时保安巡逻。租住这样的公寓，真是十分惬意!
在曼哈顿早就有共识:有钱人拥有住房，实现了自我价值，享受到了成功的喜悦;而买不起房子的房客住得安心放心，视租房为自己的家，照样也享受到安居乐业的快乐。
很显然，完善的法律和政府的系列廉租措施，使纽约这一国际大都市吸引并留住了大量的人才，特别是收入相对较低的年轻人。而作为对比的是, 上海的高房价却吓跑了一批海归科研人员，新闻报道说即使补贴60万元仍然不够首付。中科院上海分院的数据表明，2010年全院博士、副研究员级别科研人员的流失率达到10%，远远大于一般5%的正常水平。很多人正是迫于住房压力，选择离开上海或者投奔企业。这些人经过多年磨炼，已是科研骨干，失去他们，研究院所备感痛惜。

由于租金和房价维持在较为合理的水平，纽约长期以来保持着“铁打的营盘(固定的房子)，流水的兵(房客)”的状态，人口一直维持在800万左右。正是人口的不断流动，使纽约保持着城市的新兴活力。这正印证了一个研究指出的结论：只有人口不断地流动，才能保持城市的活力。一旦住房拥有率超过了70%，那么这座城市就面临老化的危险，也将渐渐失去生命力……

附：真真农场的乐趣——终南山下长安美酒（http://url.cn/42RiTRd，http://url.cn/42SibjC）

举报/Report

我的更多文章

下载客户端阅读体验更佳