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在“压力测试”下，年收入多少才能买得起加拿大的房子

2017-10-28 20:25阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1592917513

在加拿大央行近期连续两次加息后，国家金融机构监管办公室（OSFI，相当于国内的证监会）又推出房贷新规，扩大需接受“压力测试”房贷申请人的范围。从明年开始，首付为20%或以上的房贷申请者也需接受压力测试。那么在房贷新规下，购房者年收入得增加多少，才能买得起原来买得起的物业？其今后能买得起的房屋的价位，与现在差价有多大？（注：1、加拿大房价被多家国际金融评级机构评定为全球最大的房地产泡沫之一；2、以下货币均指加元，目前，1加元合人民币5.2元）
OSFI推出的这项房贷新举措将有助于令房市降温，因为潜在买家今后只能购买更低价位的住宅。
在新规下，对那些首付20%或以上，无需购买房贷保险的房贷新申请者或转换贷款银行的人，银行将按加拿大央行公布的5年期利率（现为4.89%），或在批给购房者的利率基础上再追加2%，对其进行压力测试（以利率高者为准），通过者才有申请资格。那些首付不足20%的购房者，之前就需要接受压力测试。

年收入需增加才能买到起房子

根据房地产分析机构Brookfield RPS公司的数据，假如一个人购买了价值为565,960元（加拿大中位数房价）的住宅，如果其首付为20％，他则需贷款452,768元，如果他的贷款利息是2.75％，那么他的月供则为2,085元。如果按新压力测试的要求，利息得按高出2个百分点算即4.75％，那么其月供则升至2,579元。
总借贷还款比率（GDS，Gross Debt Service）是衡量购房者还贷能力的指数，它是房贷本金利息、地税、取
暖费、公寓管理费及贷款保险费之和与税前收入之比，加拿大房屋及房贷公司（CMHC）规定的上限是32%。也就是说，假设这个人的GDS达到了上限32%，那么其年收入至少得96712.5元（2,579/0.32 * 12），才够支付其新的月供2,579元，而加拿大人全职工薪阶层的平均年收入在50000上下。
以下是Brookfield及Moody公司，根据新压力测试要求的房贷利息，计算出的加拿大各省受到新规影响的居民，在新规实施后年收入需要增加多少，才能买得起原来买得起的物业（表1），或今后只能买到什么价位的房屋（表2）

（表1）新规实施后 购买同价物业所需增加的年收入 （单位：元）

地区 房屋中位数价格 贷款金额 月供 （利息2.75%） 月供 （利息4.75%） 需增加年收入
加拿大平均 565,960 452,768 2,085 2,569 18,150
卑诗省 1,003,165 802,532 3,696 4,554 32,175
亚省 467,307 373,846 1,722 2,121 14,963
萨省 334,090 267,272 1,231 1,517 10,725
曼省 307,669 246,135 1,133 1,397 9,900
安省 657,130 525,704 2,421 2,983 21,075
魁省 315,832 252,665 1,164 1,434 10,125
新布伦瑞克 200,840 160,672 740 912 6,450
新斯科舍 250,761 200,609 924 1,138 8,025
爱德华王子岛 226,579 181,264 835 1,029 7,275
纽芬兰 315,556 252,445 1,163 1,433 10,125

（表2）新规实施后 相同年收入可负担的房屋价格 （单位：元）

地区 房屋中位数价格 月供 （利息2.75%） 利息4.75%，按原月供所能贷款 可负担新房价 房价差异
加拿大平均 565,960 2,085 367,500 459,375 106,585
卑诗省 1,003,165 3,696 651,250 814,063 189,103
亚省 467,307 1,722 303,500 379,375 87,932
萨省 334,090 1,231 217,000 271,250 62,840
曼省 307,669 1,133 199,750 249,688 57,981
安省 657,130 2,421 426,600 533,250 123,880
魁省 315,832 1,164 205,100 256,375 59,457
新布伦瑞克 200,840 740 130,350 162,938 37,902
新斯科舍 250,761 924 162,750 203,438 47,324
爱德华王子岛 226,579 835 147,100 183,875 42,704
纽芬兰 315,556 1,163 205,000 256,250 59,306
以上数据都是假设贷款申请人申请的房贷到了上限。但是，上面的例子表明，随着利率上升，购房者在未来十年在房贷上需花费更高，新规将确保业主能够还得起贷款。

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