自贸港启航在即“硬核”围堵炒楼，这里不再是冒险家乐园
2020-03-12 20:20阅读：
2020年是海南自贸港元年，按照计划，自贸港政策体系将于二季度出台实施。不同于我们熟知的自贸区，自贸港全国仅此一个，其制度设计为海南所独享，对标中国香港、新加坡、迪拜等地。
然而，近期却有房地产销售人员乘机收“智商税”，造谣“海南将被升格为中央特别行政区”，造谣者已受到海口警方处罚。
在坊间，海南素有“冒险者乐园”之说法，以往每一次政策红利，都有人拿来为房地产热添柴加火，吸引了众多政策套利者。但这一次，投机者的“淘金”梦恐怕要落空了。
大风起兮 海南股票提前启动
风起于清萍之末。
3月10日晚间，海南瑞泽（002596.SZ）公告，公司与四川骅骏签署了框架协议，为支持海南自贸港建设，加快总部经济企业的成长速度，双方将合作开发海南瑞泽总部大楼及相关配套设施。总部大楼所在地块面积为91.8亩，待政府相关部门作出同意修建的批示后，双方将另行签订正式合同，确定具体合作模式。
这份框架协议看似波澜不惊，但海南瑞泽近日的盘面却是风起云涌。公司股价在本周前3个交易日内，一次封涨停，两度触及涨停。
实际上，进入3月份以来，海南板块指数已经8连涨，不顾大盘过山车式震荡。除了海南瑞泽，览海医疗（600896.SH）、海峡股份（002320.SZ）近3日分别上涨33.33%、21.47%。东方财富显示，在海南板块31只正常交易个股中，27股近3日涨幅为正，红盘率达87%，其中11股累计涨幅超10%。
“自贸港政策应该是要公布了。”一位接近海南当地宣传部门的人士告诉财联社记者。
在今年1月的海南省两会上，省长沈晓明强调，加快推进自贸港建设是2020年海南政府工作的首要任务。去年12月，海南省副省长沈丹阳在2019中国企业家博鳌论坛上透露，海南争取于2020年第二季度开始，逐步实施自贸港政策和制度体系。
如今，在“4·13”讲话2周年来临之际，海南自贸港建设正在有序加快推进。
蓝图绘就 锚定三大支柱产业
2018年4月13日，国家宣布决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。
当日下发的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，提出海南要建设国内第12个自贸区和中国特色自贸港；到2025年自贸港制度初步建立，到2035年自贸港的制度体系和运作模式更加成熟。
自此之后，从“逐步探索”到“加快探索”，再到“加快推进”以及“推动建设”，国家对海南自贸港建设多次提出明确要求。
在全岛自贸区、自贸港的蓝图下，海南产业架构方向也愈趋明晰。海南发展自贸港不是效仿珠三角，走“港口经济+制造业”的路子，而是转向打造旅游业、高新技术产业、现代服务业为代表的第三产业。
自贸港是当今世界最高水平的开放形态。去年12月6日，海南省工信厅总工程师曹世平在海南自贸港数字经济和区块链国际合作论坛上指出，不同于自贸区，自贸港目前全国仅海南一个，它是货物、资金、人流、数据等全方位的开放，其制度设计为海南所独享。海南对标的是香港、新加坡、迪拜等地。
近期，虽受新冠疫情影响，海南自贸港建设仍在有序加快进行。据央视《新闻联播》报道，疫情发生后，海南在开展疫情防控、推动复产复工的同时，紧抓自贸港政策研究和承接准备工作。
据了解，作为自贸港先行区、示范区，海南洋浦经济开发区推出的系列“政策包”已取得实效，包括促进先进制造业发展、优化营商环境、提高口岸通关效率、鼓励人才引进，为自贸港建设做准备。
自贸港建设，牵一发而动全身。
财联社记者注意到，3月10日，三亚市委组织部、三亚市人社局发布紧急通知，面向全市党政机关、企事业单位等征集各行业领域人才，以推动“海南自贸港面向全球招聘人才活动”。
3月11日，海南航空（600221.SH）也宣布，计划于3月15日起全线恢复海南进出港航班，打通“空中大动脉”，为自贸港建设提供航路“加速度”。
但与自贸港热度形成鲜明对比的是，近日，海南刚刚加码楼市调控，让炒房客感受到扑面而来的寒意。
海南断腕 不做“房地产加工厂”
自贸港建设开局之际，海南在继续坚持“房住不炒”和全域限购的同时，为避免再次沦为房地产“热土”，出台了全国首个省级现房销售政策。
3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅发布《通知》，自当日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。同时，通过发展安居房，满足居民家庭基本住房需求。限购政策也进一步加码，本省户籍和常住居民家庭禁止购买2套（不含）以上安居房和商品房。
海南省政府在政策解释中提到，“防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障”。海南现代管理研究院院长王毅武表示，此举一是限制本地居民，不给炒房火上浇油；二是只能现房销售，给房地产热釜底抽薪，起降温作用。
“限制本地户籍人口炒房，稳住房价，海南的相关人才落户政策才能更好地推行，从而更好地服务自贸港建设。安居房制度也是同理。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向财联社记者表示。
上世纪90年代，海南开创了“炒楼花”先河，“要挣钱，到海南，要发财，炒楼花”成为当时的流行语。如今，海南也成为全国第一个告别“楼花”时代的省份。严跃进认为，此举更多是为了约束炒地行为，周转率下降，对开发商的资金约束加强了，其投资拿地也会更加理性；同时也可防范“烂尾楼”的出现。
一直以来，海南都是改革开放各项试点措施的试验田。但尴尬的是，以往每次一有利好政策出台，都会带动房价地价大涨。而炒地、炒“楼花”的盛行，也让海南成为全国唯一一个房地产泡沫破灭的省份。1994年，经历房地产泡沫阵痛后，海南进入烂尾楼消化期，直到2007年，烂尾楼才基本消化完毕。在此期间，海南经济遭受重挫。
但即便如此，后来海南的发展模式仍未摆脱房地产经济的阴影。30多年过去了，同为经济特区的深圳、珠海、厦门等经济早已腾飞，但海南的发展差强人意。房地产不但没能推动海南经济大发展，反而影响了人才引进。
“海南的产业基础和金融基础比较薄弱，长期以来一直以旅游业为主，与新加坡、香港有较大差距，吸引人才能力不足，外来的投机者和冒险者、政策套利者较多。”上海玄贝科技CEO古千峰此前接受财联社记者采访时指出。
当地政府也早已认识到了这一点。海南自2018年1月就开始“去地产化”，省长沈晓明当时指出，未来5年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成“房地产加工厂”。4月13日国家宣布建设海南自贸港后，当地楼市曾出现短暂炒作热潮。4月22日，该省就当机立断祭出“全域限购、五年社保、七成首付、五年限售”的最强调控，彻底挥别房地产依赖。
“全域限购”之下，2019年海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在每平米1.5万元左右，价格基本平稳。相较之下，调控前的2017年，该省房地产开发投资占比高达49.7%，领跑全国。
自贸港的启航将为海南的发展再次按下加速键，而“去地产化”则为海南吸引企业、人才落户培育良好的土壤，从而助推自贸港的建设发展。
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