市级明星板块，有核心地段新盘吗？

2023-03-17 21:30阅读：

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上海楼市里，市级的明星板块有好几个，但凡出新盘，大家都想冲进去试试运气，或许运气好、积分门槛低、天降红包呢？

不过明星板块往往也是被“借概念”最多的，真真假假，假比真多，就算是真的，内部也得分级，能否占据核心地段也是很重要的。

几个老牌明星板块，虹桥、前滩之类的，白首可以稍显武断地给个结论：开发了十几年，核心地段已经全部被占据，不可能再出新盘了。

今天就挑个新晋网红市级的明星板块——东外滩，来给大家举个例子。

如果新晋的核心地段已经没有新盘了，其实也能反证老牌明星板块的核心地段更不可能了嘛。若有需要，可以联系袋鼠安家、约私下咨询。
白首探讨1
东外滩可没有想象的那么大，而且地段价

值分级非常明确。

根据规划，其实东外滩的范围是非常明确的：

西起大连路，东至复兴岛，北抵平凉路，南达黄浦江的区域。

这里补充一嘴，理论上讲，复兴岛也是属于东外滩的，只不过吧，人家定位的是生态、现有以造船和仓储为主的产业要腾退，目前界面极其不像样，四线城市的小镇级别，至于什么时候能够像变成犹如翡翠般的纯生态岛，还不知道，而且规划上是不允许再新增住宅了，所以不用考虑，如果非要按照界面和资源等级来算，大抵算是东外滩的第四等。

（来源：网络）
第一等：中央活动区——杨浦大桥内环内，平凉路至黄浦江。

根据规划图，非常明确，红色斜线，直接是在上海土地规划等级最高的中央活动区的一部分，当然也是整个东外滩中最靠近上支角的，地位最高自然毫无疑问。
第二等：内环线外的滨江地带，以杨树浦路为界。

也非常好理解，中央活动区是轮不上了，但是呢，从杨树浦路到黄浦江这一条，怎么着也能算是“一线滨江”，不但说起来好听，而且实实在在的，楼层但凡高那么一点点就能看到黄浦江面，虽然这段江面没有正对陆家嘴、或者向北外滩侧望陆家嘴那么好看，但好歹也是看到黄浦江了。如果是住宅，也是真正的一线江景了。

当然，滨江长条里面，越靠近杨浦大桥（内环线）的，被开发的时间就会越早、相对等级和价值也就越高。

（来源：网络）
第三等：杨树浦路到平凉路之间，军工路隧道以内。

这一块如果不是特别特别高的楼，应该是看不到江面了，就算看到视角也不佳，“一线滨江”这个词儿肯定也用不上了。

目前这块地，最容易拆迁的，随着地铁建设已经拆完了，很多建筑还不会拆，因为房龄没到，成本过大。所以这块地是目前界面最普通、也是东外滩开发序列中最后的，像模像样得至少10年后了，就算界面的样子跟内环内的那一段一样了，但土地的等级落差仍然存在，再好的界面它也不是中央活动区啊！

因此，从现在到未来10年，不论是从生活的体验上，还是从土地价值的角度上来说，都是东外滩里最低的。

换句话说，如果这第三等土地上的新盘，价格与第二等相同的话，那就是至少透支了未来10年的涨幅。如果与第一等相同的话，至少透支了15年的上涨空间。
白首探讨2
现在的新盘都是借东外滩的概念，别光看距离，更要比对规划图。

房地产广告，总得抱大腿，地段上总得有一个极大的概念才行，基本上五角场到黄浦江之间，不管哪个位置都敢厚着脸皮说东外滩了——这不仅是蹭一个网红概念，而是蹭了价格预期，尤其距离上几公里、感觉很近，就直接把中央活动区的那一小部分东外滩一等地段与自己做价格对标了，目的就是东外滩范围外的地段，也要卖出东外滩内、中央活动区的“价格预期”，让人感觉一二手价格倒挂悬殊。

（来源：网络）

看一下目前的新盘，号称东外滩的这几个，到底在什么地方？

• 瑞仕·云曜璟庭——辽源西路与打虎山路交叉口
• 保利越秀和樾天汇——眉州路、第二钢铁厂后门，路名也说不清的小路
• 合生缦云——腾越路399弄
• 中海·海上和集——飞虹路、许昌路口
很多路大家不太熟，放到图上就一目了然，其实绝大多数都是蹭概念，压根儿就不在范围内。只有一个是在东外滩规划范围内的，而就这一个，也还是在第二等与第三等的边缘上，勉强算是二等吧，但是也是在这第二等中距离内环线最远的了。

（来源：网络）
现在大家就搞明白所谓东外滩新盘是些什么东西了吧，要说一手价格有巨大的倒挂，多少有点自欺欺人，或者把10年后的价格预期放到现在了。
白首小结
当然，在东外滩的一等地段也不是完全没有新盘，去年瑞安就在这里拿了块地——就是那个造了翠湖天地、新天地的瑞安。而且是很小一块的低密度土地、联排为主，套数非常少，房地联动价突破了上海一手有史以来的天花板。

不过呢，对于绝大多数人，哪怕是买得起的人，也不用多想。行业内都知道，这，不是钱的问题，想想自己，有没有这个甲方或者区级官方的关系，再判断下半年上市时要不要去凑热闹、参与氛围组吧。

非要参与也行，以后跟人吹牛逼，我当时去买过瑞安东外滩的联排，就是没买上而已，也挺有面子的。