郊区新城的核心地段，一二手都有的挑

2023-03-21 16:54阅读：

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前些天和大家探讨了传统市区上支角、明星板块的核心地段已经早就被占据、不用指望新盘了。那么我们再来看看郊区，尤其是郊区里的“明星”五大新城是不是还有机会呢？

不看不知道，一看还真令人兴奋。

上海五大新城，松江最成熟，嘉定新城第二、奉贤南桥新城第三，大体上也算成熟了，核心市政公建配套和文教商业全都已经有了。青浦新城还不能算成熟，临港嘛，就不去说它了。

所以今天白首挑个“中位数”举例，南桥新城来给大家探讨一下。
白首探讨1
带湖公园、地铁这边，是五大星城的第一等地段，十有八九最好的中学，也在里面。

长江长城，黄山黄河，是中国的精神地标。

r> 在大西洋岸边，一个女人举着个大蛋筒，就是他们的精神地标。

浪奔浪流，黄浦江，尤其是外滩那一段，不管是浦西的外滩，还是浦东的陆家嘴，是上海滩的精神地标。

就连联洋花木都有代表核心地段的精神地标呢，世纪公园，能贴着世纪公园的房子是最贵的。

其实每一座新城也有自己的精神地标，这也就是为什么五大新城会有个标配:一个带着人工湖的大公园。

而且新城建设的第一个工作不是挖地铁，而是先挖湖。

所以每个新城里的那个带湖公园就是精神地标，精神的力量无限，可以突破很多很多的东西，至少突破房龄是没问题的。往远里说，没人嫌故宫的房子老，也没人嫌北京四合院的房子老。

放在上海，没人嫌弃汤臣一品有二十几年的房龄，也没人嫌弃武康大楼房龄过百。

精神地标就是永远的保值增值基底。

放在奉贤南桥就是“上海之鱼”，放在临港就是滴水湖。

不过呢，公园都有东南西北四条边吧，那么哪一边才最值钱呢？

那就看驱动这座新城向前发展的“输电线”——地铁。

五大新城基础建设中第二重要的就是地铁线，与市区在交通上绑定，产业投资才有信心、开发商造商场，造住宅也才能有信心，因为他们都知道地铁可以导入人才，让一座新城或者说一个板块，从被农田包围的孤岛变成了城市可成长有机体的一部分。

虽然地铁线很长，但每一个地铁站能够辐射的范围很有限，一般以步行15分钟为标准，能够走到的才算是有效地铁盘的范围。

什么要自己骑一个电瓶车15分钟的，或者要自己开车到地铁站的，那就不叫地铁有效范围，过日子有点痛苦，让人痛苦就意味着选择的人少、房子不值钱。

所以稍微仔细想一想就明白了，新城里的一等地段就是带湖公园与地铁站之间。
按照郊区建设市级新城的逻辑，新建的全区顶流中学（其实就是新的“县中”），一般就放在新城的第一等地段里，算是“文化的光芒”、也是现代化、高标准建设的标志。放在南桥，就是奉贤区实验中学（我们可以看到，也在第一等地段里）。

肉眼一看就知道，一等地段里，楼盘一个连一个，没有能造新盘的地皮了。

（来源：网络）

白首探讨2
二等地段，地铁与商业之间，日常生活资源最优，行政单位所在，是“生活中心”的背书。

这是生活常识，我们也就得到了第二等地段的几个标准：

地铁站步行15分钟范围内+最受认可的中档大型商业体+区级主要行政机构所在地。

放到南桥，地图上一目了然。

上海之鱼公园南边缘是一条大河，虽然有桥，但实际上却把南面这一块给割开来了。

穿过一等地段中轴主干道的望园路、也是南面这块的中轴，其实也是步行能够到地铁站的分界线。

（来源：网络）

望园路以西是很难走到地铁站的，所以第三等地段也就很明确了，与上面三条标准稍微距离远一点，步行基本走不到，必须靠电瓶车15分钟以上。
白首探讨3
虽然一等地段已经全部被占据了，但第二等地段仍然有新盘出来。

现在南桥的新盘是银河丽湾，地理位置在“第二等”，挺好，也给了大家一个信心，在五大新城里，核心地段仍然有新盘陆陆续续会上市。

（来源：网络）

要说价格倒挂，看起来是没多少的了，冲着倒挂去是没必要的。

五大新城本身都是次新的房子，房龄最多也就20年，像刚刚过成熟线的南桥新城，普遍房龄也就十几年，所以其实现在出的新盘与现在的二手楼盘都是同一个“代际”的，园林格局，户型和品质基本上是在差不多的水平、没太大变化，无非就是建筑风格的个人喜好。
白首小结
众所周知的，郊区的新盘是不用拼积分的，有房票就行，购房的门槛与二手房一模一样。

所以大家完全可以在一二手之间自由的选择，同一个地段等级之间，纯粹看个人喜好。

当然如果不是很心急的话也可以等等板块内的法拍房，相比二手还是有明显折扣的，省个几十万，也要996好几年呢。