散点式城市更新，也有大红利——黄浦蓬莱公园板块

2023-10-18 15:44阅读：

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散点式城市更新，也有大红利——黄浦蓬莱公园板块

散点式城市更新，也有大红利——黄浦蓬莱公园板块

众所周知的，现在的黄浦区是由原来黄浦、卢湾、南市三个区合并的，今天我们聊的蓬莱公园板块就是属于原来的南市区，现在一般就称为老城厢。
白首探讨1
完全不涉洋，市井烟火气和资源配套倒是百年积累。

虽然在民间的级别上，老南市、或者现在我们说的老城厢也是属于上支角的，不过与其他“异域风情背景”的板块不同，以豫园（上海人一般称为城隍庙）、老西门，小南门，小东门、蓬莱公园为主的老城厢地带可是地地道道的中国传统县城建制，典型的江南繁荣市镇，跟“洋”一点儿关系也没有。

毫无疑问，上海更喜欢罗曼蒂克的“洋”，老黄浦的英美摩登前卫、老卢湾的法式古典浪漫，老南市则是江南明清风格的秀雅，三个合起来

倒真的是东西交融的海派人文肌理，也因此豫园会成为上海标志性的旅游景点之一。

只不过，在民间心中的地位，老城厢地区相对黄浦其他异域风情地带就弱了很多，其中的蓬莱公园也只能算是黄浦区的三线板块，很好理解。

散点式城市更新，也有大红利——黄浦蓬莱公园板块

但好在蓬莱公园板块或者说整个老城厢作为老县城一直是人口密集的地方，百年来各种文教医疗商业的资源积累相当充分，举个例子，大同中学，最早是百来年前一批清华大学老师南下创办的“大同大学”附属中学，虽然这个大学后来被拆分给了复旦等，但这个中学依然保留至今，当然，水准也依然是全市顶流的，是上海最早一批的市重点中学，现在叫“首批上海市实验性示范性高中”、民间所谓“八大金刚”之一。
白首探讨2
产业发展来驱动土地经济价值是没指望的，过去未来，从未见到市级产业规划。

老城厢并不是100多年来什么都没改变，也是有现代化发展的，90年代起至今，外销房、商品房也在陆陆续续、点式开发，但不管怎么说，蓬莱公园板块始终是以居住和小商业为绝对主体的。历史至今从来没成为过市级商圈，也没成为过市级商务CBD。

过去不曾有，未来也不会，在我们现在看到的2035年规划中，并没有在这里设置任何的市级商务CBD，相信以后也不会有，因为现在新的、以产业导向的多个城市副中心都已经确定了，轰轰烈烈地干着，大部分只是过半重点项目开工、投产，仍有相当充裕的土地空间和产业升级的空间，不会再重新向寸土寸金的市中心寻求螺蛳壳里做道场。

因此，很显然的，绝大多数主城区外、新兴板块所依赖的2种土地经济价值增长方式：产业规划或者升级、“从无到有”式的新增轨道交通，在蓬莱公园板块都是不能指望的。

那是不是说这个板块的房子就没有增值潜力？

当然不是，人家好歹是中央活动区啊。
白首探讨3
散点式的“零星旧改”将会解决片区最大的界面问题，驱动房价也是力度很强的。

黄浦区去年已经官宣完成了“成片旧区改造”，当然这指的是该拆的成片二级以下旧里已经都拆了，新建项目已经开工——并不是说已经全部新建完成投入使用，相当部分大型项目还有第二期，第三期甚至第四期呢。这本身就是为周边地块提供后期至少五年十年的土地价值增长。

散点式城市更新，也有大红利——黄浦蓬莱公园板块

第二，现在也只是说成片大地块的拆迁完成了，后面还有很多零星地块呢，尤其是在老南市地界，漫天星似的破旧小地块也都将在未来的几年内陆陆续续被拆迁改造，可能是造街角口袋公园，可能是造小型商业，不一而足。

绝对的市中心地段没问题，交通、配套都没问题，确切地说，是非常优越。

老城厢唯一被嫌弃的不就是老旧的房子太多、界面不好看嘛！

当这个问题被解决的时候了，蓬莱公园的房价对标一下露香园或者新天地板块，不能说完全一致，但至少也差不了多少嘛！

零星旧改会不会拖延很长时间呢？白首觉得并不会。

散点式城市更新，也有大红利——黄浦蓬莱公园板块

中央活动区最核心的就是黄浦区，其意义就在于向世界展示中国城市最发达的一面，而且上海未来也会再次承办世界级盛事，不管主办的场地是在哪里（多半是在开阔的郊区），外国人来旅游，参观，那黄浦区是绝对逃不掉的地方，形象工程啊，怎么可能还会留下那么多零零散散的东西碍眼呢？
白首小结

在蓬莱公园板块买房的核心目的，就是指望周边的零星旧改逐步完成、稳步地推动土地经济价值增长。

倒也不是说让大家去买房等动迁，现在能买到的房子都等不到动迁。反过来说，有动迁指望的房子已经不能交易了。

只是说周边界面持续改善，会将整个板块的形象推升到与周边新天地、老西门、建国中路一样的水准，这个时候房价自然也是同等水平，毕竟大家都是绝对市中心，就差几条街呀！

散点式城市更新，也有大红利——黄浦蓬莱公园板块

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