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浦江镇最值钱的北部,钱景的天花板?

2023-12-01 17:16阅读:
浦江镇最值钱的北部,钱景的天花板?
浦江镇最值钱的北部,钱景的天花板?
行政上属于闵行区、但在黄浦江东侧的浦江镇,实在有点大,是由本来占地就很大的三个镇合并出来的。


很多人误以为在黄浦江东侧就属于浦东新区,但实际上属于闵行区的管辖范围,这个并不重要,无非就是历史的事儿。重点是,不论从规划逻辑还是房地产市场的实际,大大的浦江镇的房地产市场由北至南细分成三个价值有明显落差的板块:


第一梯队:浦锦路街道,差不多从一品漫城到江月路,也就是包含了整个浦江华侨城、仁济医院南院。


第二梯队:从最北侧的江月路开始往南,包括浦星公路的东侧,一直到东盐铁塘,当然,东盐铁塘是规划逻辑,一般居民买房可以把这条南边缘线认定到东西向的浦涛路。差不多包括浦江世博家园大型动迁安置基地、召稼楼古镇、浦连路一带。这里是上海城隍老爷秦裕伯的故里,虽
然高端感明显差一些,但烟火气很浓厚,人杰地灵。
第三梯队:规划上算是从东盐铁塘向南或者老百姓可以认为是浦涛路向南、一直到奉贤区边界,这一块民间称之为鲁汇,尚在现代化开发的初期。


今天白首主要跟大家聊第一梯队、也就是北部、有明确的行政说法叫做“浦锦路街道”。
白首探讨1
浦江镇最国际化的一块,界面感受和楼盘素质毫不逊色于浦东中环内的任何板块。


浦江镇在20几年前还是农田的状态,现代化开发差不多也就是在2000年之后,2007年白首大学毕业刚刚入行时候,浦江华侨城门口浦星公路上的斜坡还在铺草皮呢。


当然,那个时候还没什么前滩的概念。


当时我们看到的是一份打造“意大利城邦”的巨大现代化规划,也就是现在的浦锦路街道,虽然看起来只有几个楼盘,但规模都不小,尤其是央企华侨城开发的那块,连高层带各种类型的别墅、带商业、办公一共十几块地。


华侨城做成片开发那是极其有经验的,是能够带动一块很大很大区域的,点土成金。


大家现在看到,整个浦锦路街道20年不到的全新界面,而且当初规划又是比较超前的,所以看起来非常的大气,毫无陈旧的感觉。就连河道都是方方正正,直线规划的,工程配置也都是一流的。


而且当初在浦江镇整体规划的时候已经想好了华侨城以南作为老卢湾居民为主的世博动迁安置基地(现在的浦江世博家园一大把街坊),所以江月路一线的商业教育医疗配置也都是已经确定的,标准极高,老卢湾的向明中学差不多是整锅端搬过来的(因为原址周边的小区都被拆得差不多了),仁济医院南院和老卢湾的一些知名商业,华侨城自己也做了一个Omall商场。


简单来说,不论是从整个区域的界面上来看,还是从实际的、以超大规模华侨城为代表的楼盘品质感、品类齐全度(相当部分比例是别墅)、以及配套的充分性和等级,浦锦路街道这一块,超过了浦东中环线一圈的所有板块,肉眼可见,逛一下就知道了。


这是一个板块的“底子”,或者说“本身质素”。就跟人一样,先要看其本身质素如何,然后再看他玩的圈子是什么、周边的人能够给他带来什么嘛。
白首探讨2
虽然是抱前滩的大腿,但品类优势的加持下,长线价值还真能突破前滩的天花板。


浦江镇抱前滩的大腿,这是毫无疑问,谁也不会否认,别说紧贴着的浦江镇、三林、上南杨思了,一直到周浦、航头都在抱前滩的大腿。


前滩是中央活动区+自贸区双重加持,外加滨江,浦东规划等级最高的第二位,第一位是陆家嘴。有这样粗壮的大腿,不抱才见鬼了。


前滩的楼市也是有bug的,一来已经开发完成,没有新增地皮,不论大小需求,必须外溢。二来,也是最重要的问题,别说别墅从来没有,就连大户型都凤毛麟角,连个像样的大平层都找不到。


那么很自然的,旁边开车几公里范围内的板块自然就成了大尺度居住需求的外溢地带。


往东面,三林,大户型不少,别墅也有那么点儿,但不多。


往西面直接黄浦江了,对岸徐汇滨江,想都别想了,还记得前阵子云锦东方的事儿吗?为了买个房差点进去踩缝纫机,是吧?


然后就剩下往南面了,先是现在所谓的三林滨江,或者好听点叫做前滩南滨江,虽然规划上号称是海派小镇,听着挺像样的,但现在还在打造的初期,没一个楼盘交付的,没个十年不宜居住。


再往南就是浦江镇的北部、这篇文章讨论的浦锦路街道,距离也就5公里的样子,而且这直线距离真的是直线,浦星公路笔直开下去就是了。


虽然三林也有点大户型,也有那么一点儿小别墅,单纯地追求个面积大,倒也能够满足,但整体界面和楼盘的品质感、房龄只要拿出来跟浦锦路街道的一对比,立马就放弃。


同时追求面积大和品质感,尤其是追求像样子的别墅,浦江镇北部浦锦路街道可以吊打三林上南杨思,房子不在一个层面上,客群和价格当然也不在一个层面上。


承接前滩大户型,尤其是别墅客群需求外溢,浦锦路街道是唯一的选择。


当然楼盘的选择倒也不多,就那么三五个,但凡现场看过一圈都知道,首选的只有两个,一个是浦江华侨城,另外一个是中式的融创桃花源,这就是个人喜好的问题了。
白首小结
从价格上来说,前滩的土地价值当然远远高于浦江镇,不论是从环线还是规划等级都甩开两条街,可问题是前滩都是高层啊,并不占有土地,同样是高层,前滩比浦锦路街道这里贵一倍,也没什么异议的。


但浦锦路街道能够提供真别墅啊,这就是占有土地的,房价等于建筑的价+土地的价,那可就不一样了。


房地产,房地产,根基在于先算地皮、再算建筑。这也是毫无疑问的吧,所以中长期来看浦锦路街道别墅的价格超过前滩江景高层也不是没可能,而且应该时间不会太久。


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