老姜说市
“刚需”被低估绝非明智之举
■中国房地产报 姜炜
前几日央行调查显示，北京居民自有住房率超过70%，多套房拥有率为18%；64%和30%的被调查者认为房价太高或偏高；27%的被调查者认为首季房价下跌。“CCTV2010经济生活大调查”的结果，63.6%受访者表示年内不买房；28.3%表态准备买房自住；13.3%的人准备买房投资。另一主流媒体——《人民日报》的问卷调查，有64%的受访者认为买房不合乎理性，其中34%的人主要理由是承受能力问题；另30%的受访者则是认定刚性需求和看涨。
为什么罗列这几个不同数据源、内容又不尽相同的数据放在这里？相信明眼人立刻就会发现一个问题：这几套数据其实相互印证了一个主题——需求是房价上涨的动力源之一，而需求的确是实实在在地存在于我们这个社会之中。
或许你会认为我是在忽悠。完全可以理解。因为有一批所谓的“房产专家”对上述数据的解读会是：北京居民自有住房率已经70%了，很高了，没有多少刚性需求了。但是，如果细细分析，还有30%的人没有自有住房。这是一个多大的总量？如果按北京1300万户籍人口，是390万；如果按2000万常住人口，是600万。每年北京新建的住房能消化多少新购房人口？10万多套的房子，至多消化30多万人。按无房人口算，需要多少年？而这还没算每年涌入的几十万新人，也没算改善性需求的量，还有拆迁导致的新增需求，以及城市化进程带来的需求。算到这里，不得不承认，住房的刚性需求真的存在，而且能量不容低估。
央行数据之外，两大主流媒体的调查结果其实也相当说明问题。分别有30%左右的人表现出强烈的购房意愿；没有购房计划的人中，又有一半并非无意愿，只是支付能力尚未达标。这样看来，三分之二的受访者有购买住宅的意愿，另有一部分人只是认为房价偏高，对新买一套住房也未必真没有任何想法。所以整个社会的主流还是有住房购买需求，只是口袋里的钱出了问题，本来收入就不是太高，又追不上价格上涨的速度。
说了一大堆，也就是老生常谈。不过是刚性需求在各家权威机构和主流媒体的调查结果中再一次被证实。当一批“专家”信誓旦旦地否定刚性需求时，须知真正的刚性需求未必是今天马上能够买得起，还包括一旦够得着支付能力的下限，就立刻转化
“刚需”被低估绝非明智之举
■中国房地产报 姜炜
前几日央行调查显示，北京居民自有住房率超过70%，多套房拥有率为18%；64%和30%的被调查者认为房价太高或偏高；27%的被调查者认为首季房价下跌。“CCTV2010经济生活大调查”的结果，63.6%受访者表示年内不买房；28.3%表态准备买房自住；13.3%的人准备买房投资。另一主流媒体——《人民日报》的问卷调查，有64%的受访者认为买房不合乎理性，其中34%的人主要理由是承受能力问题；另30%的受访者则是认定刚性需求和看涨。
为什么罗列这几个不同数据源、内容又不尽相同的数据放在这里？相信明眼人立刻就会发现一个问题：这几套数据其实相互印证了一个主题——需求是房价上涨的动力源之一，而需求的确是实实在在地存在于我们这个社会之中。
或许你会认为我是在忽悠。完全可以理解。因为有一批所谓的“房产专家”对上述数据的解读会是：北京居民自有住房率已经70%了，很高了，没有多少刚性需求了。但是，如果细细分析，还有30%的人没有自有住房。这是一个多大的总量？如果按北京1300万户籍人口，是390万；如果按2000万常住人口，是600万。每年北京新建的住房能消化多少新购房人口？10万多套的房子，至多消化30多万人。按无房人口算，需要多少年？而这还没算每年涌入的几十万新人，也没算改善性需求的量，还有拆迁导致的新增需求，以及城市化进程带来的需求。算到这里，不得不承认，住房的刚性需求真的存在，而且能量不容低估。
央行数据之外，两大主流媒体的调查结果其实也相当说明问题。分别有30%左右的人表现出强烈的购房意愿；没有购房计划的人中，又有一半并非无意愿，只是支付能力尚未达标。这样看来，三分之二的受访者有购买住宅的意愿，另有一部分人只是认为房价偏高，对新买一套住房也未必真没有任何想法。所以整个社会的主流还是有住房购买需求，只是口袋里的钱出了问题，本来收入就不是太高，又追不上价格上涨的速度。
说了一大堆，也就是老生常谈。不过是刚性需求在各家权威机构和主流媒体的调查结果中再一次被证实。当一批“专家”信誓旦旦地否定刚性需求时，须知真正的刚性需求未必是今天马上能够买得起，还包括一旦够得着支付能力的下限，就立刻转化