万科上海竞地谜局

“上海恒大”非“广州恒大”
万科上海竞地谜局
　　
　　■中国房地产报 记者 庞一涛 上海报道
　　
　　一次看似普通的土地出让因参与企业的扑朔迷离变得引人注目。
　　3月25日，上海恒大投资有限公司以近20862万元总价竞得奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域宅地，折合楼板价8008元/平方米，溢价率71%。该地块的成交楼板价刷新了奉贤区桥新城望园路西侧、运河北路北侧区域地块2010年创下的6237元/平方米的最高单价纪录，成为新晋地王。
　　值得注意的是，此恒大非彼恒大。作为上海本土企业，早在2008年，其住宅项目就已被万科收购。于是，有上海业内人士分析，此次奉贤土地的东家实为万科。
　　
　　奉贤新地王
　　
　　上海规土局网站公告显示，奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域地块，出让面积16298.7平方米，东至A4高速，南至农田，西至远东路，北至航南公路。容积率为1.6，规划为住宅用地。出让公告要求中小套住宅比重不小于30%，且全装修的比例为30%，保障房需占5%。
　　据拍卖现场一位参与竞拍的房企负责人分析，算上5%的保障房的建造成本，南桥地块的实际拿地成本约为8500元/平方米。如果按照行业标准的建安成本和管理税费测算，该项目一年半后的入市价格要达到16000元~17000元/平方米才能够盈利。
　　但是，当前该地块周边在售住宅项目的价格为13000元~15000元/平方米。
　　对此，上海中原研究咨询部经理龚敏认为，在如今调控严厉的背景下，由于南桥地块规模较小，并且距离市区较远，未来项目潜在客户仍以当地居民为主，后期恐面临一定的价格压力。
　　上述房企负责人也表示，由于南桥地块体量小，入市周期仅有一年半的时间，这意味着其入市后将与当前在售项目形成竞争。但是，从价格来看，南桥地块显然缺乏竞争优势。
　　事实上，该地块的价格在拍卖当天就引起了现场企业的质疑。在拍卖现场，土地出让方奉贤区南桥新城建设有限公司投资招商部一位陈姓负责人直言：“今天出让的这块地面积比较小，而且有保障房、小户型