一线城市房价高,调控能奈我何
2006-05-18 13:19阅读：
高房价，正成为困扰眼下中国的斯芬克斯之迷。整体而言，去年宏观调控以来的一剂猛药使楼市有所降温，今年一季度，70个城市新建商品住房价格同比上涨6.3%，涨幅比同比回落4.2%。但是，一线城市仿佛天生具有“抗药性”，仍在上升通路中“锦衣夜行”。北京、深圳、广州仍在10%以上增速的高位运行，即使原气大伤的上海，市中心高价房近来亦呈回暖之势。
百姓的怨气更多地涌流于网上，专家的质疑频繁地现身于报刊，开发商的兴奋与忐忑出没于论坛，政府的心情则是旧愁添新愁。高房价症结何在？针对这一问题，99.9%行外人不明就里，绝大多数人都在跟着舆论瞎起哄，90%的业内人则当局者迷，潜水于楼市的潮起潮落而难觅根源。
笔者认为，笼通地揪着房价的“小辫子”不放没有多大意义，必须明确区分出投资型市场和消费型市场，具体问
题具体分析才有价值。举个例子，按统计部门数字，
2005年北京的房价超过了上海，好像上海的房价增幅降了许多，但事实是上海中低价住宅（以配套商品房为主）供应面积所占总住宅供应量的比重由年初的约10%骤增至年底的50%以上。因此，许多上海人会发现，虽然上海楼市总体在下滑，但市中心房价依然非常坚挺。也即说，如果都抛开具有福利性质的中低价房，则上海的房价水平依然比北京高许多。
所谓投资型住宅市场，在一线城市容量较大，二三线城市也会有，但规模要小得多。此类市场集中体现在市中心高档公寓和部分郊区独栋别墅，其典型特征是：物业的投资功能大于或持平于居住功能。而消费型住宅市场的比重随城市能级的递减而呈递增趋势，四级城市的住宅市场几乎都属此类型，其物业功能主要表现为居住。
在一线城市，投资型住宅市场价格持续走高无可厚非，因为它反映的是市中心黄金地段的巨大增值空间，而且随着我国对外资开放力度的加大，这种价值是摆在国际市场的天平上来衡量的，如果中国政府一味压低投资型市场的楼价，等于“舍身饲虎”——大批海外基金正嗷嗷待哺，其后果与“贱卖国企”有何本质区别？近期，国外资本动作频频，美国Cargill集团收购南汇24幢别墅、香港协和集团买下盛捷高级服务公寓、基汇基金（Gateway
Capital）整幢收购翠湖天地18号公寓、高盛（Goldman
Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓、摩根士丹利整幢收购陆家嘴中央公寓。这些海外基金和纯属投机的温州炒房团不同，他们更看中长远回报，比如摩根士丹利收购陆家嘴中央公寓后拟改为服务式公寓用于租赁。如果老百姓天天盯着高档楼盘价格，不胸闷才怪。
投资型市场楼价快速攀升，并非纯粹缘于中国楼市的“青春期骚动症”，在房地产业步入成熟期的美国亦如此。据美国户口普查局近期报告：从2000年到2004年，美国中产阶级正在逃离大都市，纽约市甚至出现了居民总人数减少21万的情况，其主要原因在于房价日益攀高，住不起只能外撤。另据媒体报道，由于纽约市中心高档住宅行情太好，以至诱使许多地标性酒店“变性”为公寓出售。
近来风传中央要继续出台政策为房价去火，政策表述变为“稳定房价、调整结构、深化住房制度改革”。我认为，严控消费型住宅市场房价上涨过快是非常必要的，否则将影响民众分享经济高速发展带来的红利。须从四个方面考虑政策制定，其一、通过行政、金融、财税路径，杜绝投机炒房现象、挤压开发利润；其二、调整供应结构，适度加大中低价商品房（普通商品房和经济适用房）的土地供应力度，地方政府要抱着让利于民的观念从土地出让的源头上降低开发成本；其三、加大中小户型比例，一季度数据表明，24个大中城市
120平方米以下户型比重小于50%，而日本、新加坡、香港等地100平米以下户型比重高达70-80%，政府既要行政干预，也需扭转民众盲目求大的住宅消费观。
针对消费型住宅市场房价，即便猛砍50%，仍有大量民众买不起，这要靠廉租房制度去解决，发达如美国尚且有17%人口居于廉租屋中，而我国至今仍有70余城市根本没启动这一制度。很多居民既买不起房子，又租不起房子，当然要大骂房价高了。因此说，大家都在喊房价高，其实原因很复杂，不能简单的一棒子打死，须区别而待之。毕竟，还要指望住宅消费拉动内需这辆“大车”。
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