按国资委要求起草的《移交协议》
对“三供一业”《分离移交协议》的审核要点
对“三供一业”《分离移交协议》的审核要点
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改造内容与要求的约定；
XXXXXXXXXXXXX有限公司
职工家属区物业管理职能与资产
分离移交协议书
移交方（甲方）：XXXXXXXXXXX有限责任公司
接收方（乙方）：XXXXX物业管理有限责任公司
为贯彻落实党中央、国务院分离国企办社会的总体部署，依国务院国发（2016）19号、国办发（2016）45号文和省、市相关政策与规定，XXXX年X月XX日，甲乙双方曾就甲方家属区物管职能分离移交等事宜,签订《框架协议》。
根据国资厅发改革（2018）7号、11号等一系列文件关于“要坚决落实先移交后改造”和“框架协议转正式协议的，要全面落实先移交后改造”的要求，甲乙双方经自愿、平等的充分协商，现就如何进一步明确各自的主体责任；如何按国务院要求，同步履责，尽快完成职能与资产的“实质性移交”，签订如下协议。
第一条，
1.1、物业管理职能的含义：在甲乙双方确定的移交区域内，按地方政府颁布的物业管理等级和标准，按服务面积收取物业管理费；对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、维护；对物管区域内的公共环境、公共秩序进行有序管理；实施业主需求的、和乙方服务等级相配套的家政服务。
1.2、分离移交改造范围：甲方坐落在XXX市XXX区XXXXX街的职工家属住宅区，共有住宅楼XXX栋、住户XXXXX户、建筑面积XXXXX万平方米。其区域以平面示意图为准。
（见附件一：《交接区域平面示意图》；附件二：《住户明细表》）
第二条，分离移交模式与职能移交完成基准日
2.1、依“先移交后改造”模式，甲方系分离移交的责任主体；乙方系维修改造的责任主体。
2.2、甲乙双方约定2018年8月31日24点，为双方资产、职能交接工作完成基准日。此基准日之后，甲方不再承担以上区域物业管理职能及其相关责任。
2.3、本协议签订至基准日前，甲方“要尽快完成资产划转（包括固定资产和维修改造资金）和管理服务职能移交”。甲乙双方通过签订《同步履约备忘录》，以保证基准日的如期实现。
第三条，关于相关资产移交
3.1、移交资产种类：
3.1.1、物业管理用房：甲方按所交物管职能建筑面积的千分之三，于基准日15日前，向乙方提供小区物业管理用房，总建筑面积约XXX平方米。
（附件三：《移交物业管理用房产明细表》）
3.1.2、未买断产权住宅：凡房改中未买断或未全部买断的永久固定性住户，其房屋产权的未买断部分，均移交给乙方，由乙方按有关规定实施管理。
（附件四：《房改后未出售住宅明细表》）
3.1.3、履行物管职能的一般资产： 甲方向乙方移交用于物业管理区域内的全部公共服务设施、设备与低值易耗类物品。
（附件五：《公共设施、设备、工具等低值易耗类移交明细表》）
3.1.4、物管区域内土地使用权属： 在业主已办住宅权属证分摊后余下土地（供生活区使用的道路、绿地、水景、庭院等，不含坐落在家属内未移交的公有建筑的附属土地），应属生活区不可分割部分，其土地使用权随相关地上物一并移交。
（附件六：移交区域相关《土地使用权证》复印件）
3.1.5、甲方全部移交资产，应确保权属明晰，无抵押、查封等限制权利行为；凡已完成折旧的资产，可实施零资产移交。
3.2、资产移交程序
3.2.1、本《协议》生效后，甲方应尽快向乙方出具全部拟移交资产实物明细和财务清单，经双方协商认可后，于基准日十日前，各派相关职能部门，赴现场依交接明细表清点、核实，并签署《资产交接确认签署单》，以备甲乙双方后期账务处理。
3.2.2、凡以上无偿划转资产，甲方应在基准日前，向乙方提供相关的技术资料、图纸、内页等；提供需权属变更的法定要件，并在移交结束后协助乙方办理。
（见附件七：《建筑档案及各类设施设备相关资料交接目录》）
3.2.3、完成交接后，甲方应协助乙方办理上述移交建筑的用电、用水、用热等用户更名手续。
第四条，关于维修改造方案与要求
4.2、依国资厅发改革（2018）第11号文件要求，凡移交公共部位、公共设施设备的维修改造，应由接收方（乙方）“实行统一规划，统一招标，统一实施”。
4.3、在乙方的集中改造期间，甲方应予积极配合，提供建设用地和线路通道，做好本企业职工思想政治工作，协助解决施工受阻等问题。并对改造享有参与权与建议权。
第五条，关于分离移交费用与要求
5.1、依《XXXX市“三供一业”维修改造费用测算标准》（文件号），经第三方专业机构现场踏查、设计、测算，用于以上家属区维修改造费用总额为：人民币：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX（￥00,000,000.00元）。
（见附件八：《维修改造费用明细表》）
5.2、乙方承诺，此费用总额，绝不高于XXX市地方标准，并由XXX市国资委，对需甲方支付的费用总额与构成，出具《分离移交费用确认函》，作为甲方后期审计和清算的呈报要件。
5.3、本协议签订后，甲方应于一周内向乙方给付本协议约定费用总额的30%；待甲方申请资金到账后，再支付40%；其余30%，待甲方审计清算结束后，三个月内付清。
（注：如企业资金状况允许，应在基准日前一次性全额支付）
5.4、乙方在收到甲方支付的款项后，严禁改变其用途或挪作它用；乙方在收到甲方支付的款项后，应按照相关规定为甲方开具等额正规的资金结转票据。
5.5、如甲方在专项审计、清算中，以上总款额被国家国资委、财政部认可，甲乙双方依上述约定总额结算。
5.6、如此费用在审计、清算中，国资委、财政部，最终因该费用总额中有超出国家规定标准等原因，未获全部批准，甲乙双方应以国家层面认可的额度为准，进行结算。届时乙方有权依据国家批准总金额，纠正或修改相应改造项目。
第六条 特别约定
6.1、按照党中央国务院市场化、专业化原则和“政企分开，职能归位，聚焦主业”的总体要求，乙方应尽快落实已接收家属区的物业管理专业机构进场。但专业管理机构进驻与否，不影响双方约定的基准日实现。
（注：此条款为移交地方政府而设，若直接移交物管机构，此条取消）
6.2、凡甲方现物业管理中，有依规需移交至市政、社区管理的其它项目，基准日后，由乙方负责移交。甲方向乙方提供涉及移交范围内与环卫、园林、路灯等管理部门签订的协议和相关说明，基准日后由乙方继续履约。
（附件九：原物业公司与第三方联系与衔接的相关文书）
6.3、债权债务界定
6.3.1、双方在履行职能过程中形成的债权债务（或各类纠纷），以交接基准日为界，此前均由甲方负责；此后发生的债权债务（或各类纠纷），由乙方负责。凡甲方超前已收基准日以后费用，应交付乙方。
6.3.2、凡移交房产涉及到的水电费自交接之日按水表、电表显示的数据为准，之前发生的由甲方缴纳，之后发生的由乙方缴纳。
6.3.3、此前甲方用于该区域住宅大修理的专项维修资金余额，按政府相关规定划转到乙方专项维修资金帐户。
6.3.4、依国家政策，甲方历史上所欠缴家属区公共维修基金，系此次分离移交前的一般债务，不因此次分离移交而消失。但不应影响此次移交。
（附件十：关于债权债务的相关凭据、资料与有关备忘录）
第七条，违约责任
7.1、甲、乙双方均应自觉履行本《协议》。未经对方书面同意，任何一方不得随意变更或解除协议。任何一方不履行本协议义务或者履行义务不符合约定的，非违约方有权要求违约方赔偿损失，并要求合同继续履行。
7.2、至本《协议》约定基准日之日，若甲方原因，未按约定付款，资产未能划拨乙方，甲方应按既有约定向乙方支付违约金，同时无条件负担基准日后的运行管理费用，直至其“移交主体”责任义务履行完毕。
7.3、至本《协议》约定基准日之日，若乙方原因，造成甲方资产、职能等未能如期交接，乙方应按既有约定向甲方支付违约金，同时无条件负担基准日后应接区域的运行管理费用。
7.4、违约金额度，双方可以签订《备忘录》方式约定。
第八条，本《协议》特质与争议解决方式
8.1、本《协议》系甲、乙双方“同步执行国家政令的一个约定”，非一般意义上的经营合同。故，对履行本《协议》涉及标的物（及其衍生物）的分歧判断与界定，应以国家层面的文件、政策为依据。
8.2、本《协议》履行中，如遇国家政策调整，应以国家政策为准。
8.3、本《协议》履行中，如遇双方协商解决不了的问题，可提交XXX市国有企业“三供一业”分离移交工作领导小组协调解决；若争议仍无法解决的，双方同意按法律程序向人民法院提起诉讼。
第九条，附 则
9.1、凡本《协议》有与此前曾经签订的《框架协议》不一致之处，均以本《协议》为准。
9.2、凡本《协议》备注附件、或双方依本《协议》所签《补充协议》，均与本《协议》具有同等法律效力。
9.3、本协议自双方法定代表人或其授权代理人签字并加盖双方公章后生效。
9.4、本协议一式七份，双方各执三份。XXX市国资委备存一份
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职工家属区物业管理职能与资产
分离移交协议书
移交方（甲方）：XXXXXXXXXXX有限责任公司
接收方（乙方）：XXXXX物业管理有限责任公司
为贯彻落实党中央、国务院分离国企办社会的总体部署，依国务院国发（2016）19号、国办发（2016）45号文和省、市相关政策与规定，XXXX年X月XX日，甲乙双方曾就甲方家属区物管职能分离移交等事宜,签订《框架协议》。
根据国资厅发改革（2018）7号、11号等一系列文件关于“要坚决落实先移交后改造”和“框架协议转正式协议的，要全面落实先移交后改造”的要求，甲乙双方经自愿、平等的充分协商，现就如何进一步明确各自的主体责任；如何按国务院要求，同步履责，尽快完成职能与资产的“实质性移交”，签订如下协议。
第一条，
1.1、物业管理职能的含义：在甲乙双方确定的移交区域内，按地方政府颁布的物业管理等级和标准，按服务面积收取物业管理费；对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、维护；对物管区域内的公共环境、公共秩序进行有序管理；实施业主需求的、和乙方服务等级相配套的家政服务。
1.2、分离移交改造范围：甲方坐落在XXX市XXX区XXXXX街的职工家属住宅区，共有住宅楼XXX栋、住户XXXXX户、建筑面积XXXXX万平方米。其区域以平面示意图为准。
（见附件一：《交接区域平面示意图》；附件二：《住户明细表》）
第二条，分离移交模式与职能移交完成基准日
2.1、依“先移交后改造”模式，甲方系分离移交的责任主体；乙方系维修改造的责任主体。
2.2、甲乙双方约定2018年8月31日24点，为双方资产、职能交接工作完成基准日。此基准日之后，甲方不再承担以上区域物业管理职能及其相关责任。
2.3、本协议签订至基准日前，甲方“要尽快完成资产划转（包括固定资产和维修改造资金）和管理服务职能移交”。甲乙双方通过签订《同步履约备忘录》，以保证基准日的如期实现。
第三条，关于相关资产移交
3.1、移交资产种类：
3.1.1、物业管理用房：甲方按所交物管职能建筑面积的千分之三，于基准日15日前，向乙方提供小区物业管理用房，总建筑面积约XXX平方米。
（附件三：《移交物业管理用房产明细表》）
3.1.2、未买断产权住宅：凡房改中未买断或未全部买断的永久固定性住户，其房屋产权的未买断部分，均移交给乙方，由乙方按有关规定实施管理。
（附件四：《房改后未出售住宅明细表》）
3.1.3、履行物管职能的一般资产： 甲方向乙方移交用于物业管理区域内的全部公共服务设施、设备与低值易耗类物品。
（附件五：《公共设施、设备、工具等低值易耗类移交明细表》）
3.1.4、物管区域内土地使用权属： 在业主已办住宅权属证分摊后余下土地（供生活区使用的道路、绿地、水景、庭院等，不含坐落在家属内未移交的公有建筑的附属土地），应属生活区不可分割部分，其土地使用权随相关地上物一并移交。
（附件六：移交区域相关《土地使用权证》复印件）
3.1.5、甲方全部移交资产，应确保权属明晰，无抵押、查封等限制权利行为；凡已完成折旧的资产，可实施零资产移交。
3.2、资产移交程序
3.2.1、本《协议》生效后，甲方应尽快向乙方出具全部拟移交资产实物明细和财务清单，经双方协商认可后，于基准日十日前，各派相关职能部门，赴现场依交接明细表清点、核实，并签署《资产交接确认签署单》，以备甲乙双方后期账务处理。
3.2.2、凡以上无偿划转资产，甲方应在基准日前，向乙方提供相关的技术资料、图纸、内页等；提供需权属变更的法定要件，并在移交结束后协助乙方办理。
（见附件七：《建筑档案及各类设施设备相关资料交接目录》）
3.2.3、完成交接后，甲方应协助乙方办理上述移交建筑的用电、用水、用热等用户更名手续。
第四条，关于维修改造方案与要求
4.2、依国资厅发改革（2018）第11号文件要求，凡移交公共部位、公共设施设备的维修改造，应由接收方（乙方）“实行统一规划，统一招标，统一实施”。
4.3、在乙方的集中改造期间，甲方应予积极配合，提供建设用地和线路通道，做好本企业职工思想政治工作，协助解决施工受阻等问题。并对改造享有参与权与建议权。
第五条，关于分离移交费用与要求
5.1、依《XXXX市“三供一业”维修改造费用测算标准》（文件号），经第三方专业机构现场踏查、设计、测算，用于以上家属区维修改造费用总额为：人民币：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX（￥00,000,000.00元）。
（见附件八：《维修改造费用明细表》）
5.2、乙方承诺，此费用总额，绝不高于XXX市地方标准，并由XXX市国资委，对需甲方支付的费用总额与构成，出具《分离移交费用确认函》，作为甲方后期审计和清算的呈报要件。
5.3、本协议签订后，甲方应于一周内向乙方给付本协议约定费用总额的30%；待甲方申请资金到账后，再支付40%；其余30%，待甲方审计清算结束后，三个月内付清。
（注：如企业资金状况允许，应在基准日前一次性全额支付）
5.4、乙方在收到甲方支付的款项后，严禁改变其用途或挪作它用；乙方在收到甲方支付的款项后，应按照相关规定为甲方开具等额正规的资金结转票据。
5.5、如甲方在专项审计、清算中，以上总款额被国家国资委、财政部认可，甲乙双方依上述约定总额结算。
5.6、如此费用在审计、清算中，国资委、财政部，最终因该费用总额中有超出国家规定标准等原因，未获全部批准，甲乙双方应以国家层面认可的额度为准，进行结算。届时乙方有权依据国家批准总金额，纠正或修改相应改造项目。
第六条 特别约定
6.1、按照党中央国务院市场化、专业化原则和“政企分开，职能归位，聚焦主业”的总体要求，乙方应尽快落实已接收家属区的物业管理专业机构进场。但专业管理机构进驻与否，不影响双方约定的基准日实现。
（注：此条款为移交地方政府而设，若直接移交物管机构，此条取消）
6.2、凡甲方现物业管理中，有依规需移交至市政、社区管理的其它项目，基准日后，由乙方负责移交。甲方向乙方提供涉及移交范围内与环卫、园林、路灯等管理部门签订的协议和相关说明，基准日后由乙方继续履约。
（附件九：原物业公司与第三方联系与衔接的相关文书）
6.3、债权债务界定
6.3.1、双方在履行职能过程中形成的债权债务（或各类纠纷），以交接基准日为界，此前均由甲方负责；此后发生的债权债务（或各类纠纷），由乙方负责。凡甲方超前已收基准日以后费用，应交付乙方。
6.3.2、凡移交房产涉及到的水电费自交接之日按水表、电表显示的数据为准，之前发生的由甲方缴纳，之后发生的由乙方缴纳。
6.3.3、此前甲方用于该区域住宅大修理的专项维修资金余额，按政府相关规定划转到乙方专项维修资金帐户。
6.3.4、依国家政策，甲方历史上所欠缴家属区公共维修基金，系此次分离移交前的一般债务，不因此次分离移交而消失。但不应影响此次移交。
（附件十：关于债权债务的相关凭据、资料与有关备忘录）
第七条，违约责任
7.1、甲、乙双方均应自觉履行本《协议》。未经对方书面同意，任何一方不得随意变更或解除协议。任何一方不履行本协议义务或者履行义务不符合约定的，非违约方有权要求违约方赔偿损失，并要求合同继续履行。
7.2、至本《协议》约定基准日之日，若甲方原因，未按约定付款，资产未能划拨乙方，甲方应按既有约定向乙方支付违约金，同时无条件负担基准日后的运行管理费用，直至其“移交主体”责任义务履行完毕。
7.3、至本《协议》约定基准日之日，若乙方原因，造成甲方资产、职能等未能如期交接，乙方应按既有约定向甲方支付违约金，同时无条件负担基准日后应接区域的运行管理费用。
7.4、违约金额度，双方可以签订《备忘录》方式约定。
第八条，本《协议》特质与争议解决方式
8.1、本《协议》系甲、乙双方“同步执行国家政令的一个约定”，非一般意义上的经营合同。故，对履行本《协议》涉及标的物（及其衍生物）的分歧判断与界定，应以国家层面的文件、政策为依据。
8.2、本《协议》履行中，如遇国家政策调整，应以国家政策为准。
8.3、本《协议》履行中，如遇双方协商解决不了的问题，可提交XXX市国有企业“三供一业”分离移交工作领导小组协调解决；若争议仍无法解决的，双方同意按法律程序向人民法院提起诉讼。
第九条，附 则
9.1、凡本《协议》有与此前曾经签订的《框架协议》不一致之处，均以本《协议》为准。
9.2、凡本《协议》备注附件、或双方依本《协议》所签《补充协议》，均与本《协议》具有同等法律效力。
9.3、本协议自双方法定代表人或其授权代理人签字并加盖双方公章后生效。
9.4、本协议一式七份，双方各执三份。XXX市国资委备存一份
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