2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称批复）施行。该批复第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。司法实践中，对如何认定商品房消费者、商品房消费者是否可依据房屋交付请求权主张注销抵押登记，仍存在不同观点。
（图源网络 侵删） 一｜关于商品房消费者的认定
商品房消费者“超级优先权”的设立体现了立法者对于商品房消费者生存权予以保障的价值取向，将原本只享有一般合同债权的购房者，赋予可以对抗建设工程价款优先受偿权、抵押权的权利，但是这种保护与现有抵押权物权变动规则、承包人的利益保护相冲突。商品房消费者的保护固然牵涉其生存利益，但是依据工程建设享有建设工程价款优先受偿权的承包人、依据抵押登记外观足以信赖其债权能够优先于其他债权人受偿的抵押权人的利益同样值得保护。因此，适用该批复及商品房消费者的认定必须是严格审慎的，不得扩大适用范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定商品房购房者需满足三个条件才能够排除执行，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。批复第二条规定商品房消费者需满足两个条件才能享有“超级优先权”，即
（图源网络 侵删） 一｜关于商品房消费者的认定
商品房消费者“超级优先权”的设立体现了立法者对于商品房消费者生存权予以保障的价值取向，将原本只享有一般合同债权的购房者，赋予可以对抗建设工程价款优先受偿权、抵押权的权利，但是这种保护与现有抵押权物权变动规则、承包人的利益保护相冲突。商品房消费者的保护固然牵涉其生存利益，但是依据工程建设享有建设工程价款优先受偿权的承包人、依据抵押登记外观足以信赖其债权能够优先于其他债权人受偿的抵押权人的利益同样值得保护。因此，适用该批复及商品房消费者的认定必须是严格审慎的，不得扩大适用范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定商品房购房者需满足三个条件才能够排除执行，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。批复第二条规定商品房消费者需满足两个条件才能享有“超级优先权”，即