房产业走出困局必须三管齐下
2024-11-05 20:24阅读：
房产业走出困局必须三管齐下
储成仿
人们不难发现，高房价不是依据供求形成价格、价格调节供求的市场运行规律，也不是依据房价收入比和租售比，而是违背市场规律以及房价收入比和租售比被操纵高定的。
我在10月27日题为“高房价何以形成及其负面后果与解方”这则微博中写道：房价飙升与以下几个因素相关：第一，土地财政的饥渴和贪婪拉高地价，地价拉高也就拉高了房价。第二，房商利润饥渴和贪婪脱离市场供求规律单边高定房价。第三，银行出于利息利润饥渴和贪婪给房商和购房者提供附加苛刻条件的巨量贷款助推了房价飙升。第四，炒房客投机套利行为一定程度助推房价飙升。第五，一些刚需购房者和非刚需购房者错判房价推升形势涌入购房一定程度助推了房价飙升。
有目共睹，高房价的直接后果是房产大量积压在房商手里卖不出去，而有关机构和部门又限制降低房价。为了防止房价垂直下跌，有关机构和部门近期采取一系列所谓的刺激政策托举房市以挽救房产业，归纳起来，这些政策杠杆主要是以下几个方面：
第一，贷款利率优惠，银行和金融机构通过降低贷款利率，使购房者能够以更低的成本获得贷款。第二，首付比例调整，政府和银行调整了购房首付比例，降低了购房门槛。第三，购房补贴，部分地区为了吸引人才或促进特定区域房产销售，提供了购房补贴，这种补贴可以是直接的现金补贴，也可以是
购房券等形式，以帮助购房者减轻初期支付的压力。第四，限购政策调整，在一些热点城市，政府调整了限购政策，放宽了购房条件，例如，增加了购房指标，或者放宽了非本地户籍居民的购房限制。第五，税收优惠，政府通过减免或延迟征收房产税、契税等方式，以降低购房者的经济负担和成本预期。第六，城中村改造和危旧房改造，通过货币化安置等方式，以消化房产库存并解决居民的安居问题。第七，“白名单”项目金融支持，增加“白名单”项目的信贷规模，预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍超过4万亿元，以满足房地产项目的合理融资需求。
然而，即使在这样一系列的政策杠杆作用下，以去积压为目的的房产业的销售困境也没有得到明显舒缓，其因显然是供给方的高房价与购买方的低收入之间所形成的巨大落差使得这些政策杠杆收效甚微。
针对这一状况，人们不禁要问：到底什么样的房价才是合理的且现实的？为了回答这一问题，这里引入房价收入比和租售比两个概念，以帮助人们认识房产价格的合理性和现实性。
那么，什么是房价收入比？房价收入比是指一个地区或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。国际上通行的标准是，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民年收入的比重应低于30%。例如，假设一个家庭的年收入为6万元，那么，合理的购房总价应是18-36万元；如果考虑住房贷款，住房消费不应超过家庭年收入的30%，那么，每年所支付的购房款应为1.8-3.6万元。
什么是租售比？租售比是指单套月租与总价的比例。国际上通行的标准是，合理的租售比应在1:250以内。如果一个房子的月租金为2000元，那么合理的总价应在50万元以内。
这样，按照国际通行的房价收入比和租售比的房价计算原理，有人以北京为例，根据2011年北京人均可支配收入和家庭平均人口计算出的合理房价为每平米4387元。
可现状是，北京房价从2008年以来大约从5000至10000元每平米飙升到50000至100000元每平米，甚至更高。在这样一种高房价下，正如我在10月27日微博中所写的：当房价违背市场供求规律、房产大量过剩滞销时，负面后果也就出现了：第一，地方政府可出卖的土地资源越来越少、地产市场土地需求受政策限制和投资风险等因素影响相对减少导致地方政府土地出让收入锐减。第二，银行面对的是一大堆无法收回的贷款账单。第三，房商陷入无钱归还贷款以及房产大量积压的双重煎熬。第四，投机套利的炒房客损失惨重。第五，住房刚需者在房产价格仍然超高的状况下由于手里无钱只能望房兴叹。
接着我写道：高房价不是常态房产市场供求互动自发形成的，相反，高房价是定价者违背供求形成价格、价格调节供求的市场规律导致的。当下房产业陷入困局是政府、房商、银行等多方合谋违反市场规律、受到市场规律惩罚的结果。其解决之方会是什么呢？我以为，较优、甚至最优或唯一选择是各受损方理性直面和接受各自遭受损失的事实和现实使房产和房市回归真正的常态市场。至于当下正在采用的货币的、财政的政策杠杆解救房产业，在我看来，恐怕在市场规律面前可能都是唐吉诃德斗风车。
行文至此，最后回到此文一开始所列论题“合理且现实的房价是什么样的？软性政策刺激工具和杠杆在高房价、低收入巨大落差面前如同唐吉诃德斗风车”上来。事实显示：现行高房价不是依据供求形成价格、价格调节供求的市场运行规律，也不是依据房价收入比和租售比，而是违背市场规律以及房价收入比和租售比被操纵高定的。由此，在不增加收入和不降低房价的情况下，仅只采取政策刺激措施必然是微效的或无效的、甚至是负效的或负效叠加。
面对当下房市困局，在我看来，先不涉及体制因素仅只考虑政策因素，若要真正挽救房产业，我的观点主张是，必须增加收入、降低房价和政策杠杆三管齐下！在增加收入、降低房价和政策杠杆三大要素中，增加收入的重要性排在第一位，其次是降低房价，最后才是政策杠杆。然而，增加收入谈何容易！降低房价何等困难！政策杠杆多么乏力！可这一状况就是当下经济运行的事实和现实！然而，要想改变这一事实和现实，这又是另一个类型和性质的论题或问题。对于这样一个论题或问题，受种种因素约束和限制，此处只能存而不论。（2024-11-04）
