2018年2月10日
方立祺 运筹制胜
同业上市利中海物业
去年8月写〈港股通或刺激长飞光纤〉一文时，首先提及的股票其实是中海物业（02669），指其半年业绩令人眼前一亮，上望空间广阔，之后股价徐徐走高，到今月初高见3.07元，比笔者去年6月在Facebook首次写时倍升。
这种一去无回头的股份，原预期有排都不会再写，因很难找到有值博率的买入时机，想不到环球股灾提供了机会，特别是同业雅生活（03319）周五上市，让投资者发现中海物业不是想象中贵。
雅生活定价进取配售旺
早前曾有意大手认购雅生活，最后打退堂鼓，因读过招股书后知道雅生活定价进取，中海物业更形吸引，最重要是即使雅生活估值远高于中海物业，前者在国际配售仍获大幅超额认购；换言之，机构投资者是认同物业管理商的高估值。
雅生活去年预测盈利为3.43亿元，若以15%纯利率计，估算去年收入近23亿元。事实上，其招股书显示去年头9个月收入不足15亿元，即使第四季收入较多，相信去年收入不多于23亿元是合理假设。
与此同时，中海物业2016年收入已达25.6亿元，雅生活的市值却远高于中海物业，即使以下限10.8元定价上市，雅生活市值都有144亿元，最终更是以近中间位定价，上市市值约164亿元；而中海物业最新市值只有76.6亿元，即历史市销率打了最少5折。
当然，纵为同行，两间公司的本质不同，雅生活的民企背景相对吸引，牌面看，该股纯利率较高。中海物业去年中期业绩出色，纯利率按年升近2.8个百分点下仍不足12%；此外，雅生活的目标增长十分惊人，拟到2020年做100亿元人民币生意。
管理层解释，基于雅居乐（03383）年均700万方米的开发量，雅生活通过市场化招投标可拿到其中大部分，这达到40亿元人民币；此外，公司2017年向外拓展目标是2000万方米，未来每年增量约20%，这部分收入规模达20亿元人民币，最后是收购合并，产生的收入在2020年将达40亿元人民币。
屈指一算，由去年约18.5亿元人民币，到3年后的100亿元人民币，每年的复合增长要有75%，这解释了为何雅生活能够以48倍的历史市盈率上市，如果收入增长全数转化为盈利增长，即该股的市盈增长率（PEG）只有0.64倍，若以1倍PEG为目标，合理市值为257亿元，比上市价高近57%。
打入港股通
方立祺 运筹制胜
同业上市利中海物业
去年8月写〈港股通或刺激长飞光纤〉一文时，首先提及的股票其实是中海物业（02669），指其半年业绩令人眼前一亮，上望空间广阔，之后股价徐徐走高，到今月初高见3.07元，比笔者去年6月在Facebook首次写时倍升。
这种一去无回头的股份，原预期有排都不会再写，因很难找到有值博率的买入时机，想不到环球股灾提供了机会，特别是同业雅生活（03319）周五上市，让投资者发现中海物业不是想象中贵。
雅生活定价进取配售旺
早前曾有意大手认购雅生活，最后打退堂鼓，因读过招股书后知道雅生活定价进取，中海物业更形吸引，最重要是即使雅生活估值远高于中海物业，前者在国际配售仍获大幅超额认购；换言之，机构投资者是认同物业管理商的高估值。
雅生活去年预测盈利为3.43亿元，若以15%纯利率计，估算去年收入近23亿元。事实上，其招股书显示去年头9个月收入不足15亿元，即使第四季收入较多，相信去年收入不多于23亿元是合理假设。
与此同时，中海物业2016年收入已达25.6亿元，雅生活的市值却远高于中海物业，即使以下限10.8元定价上市，雅生活市值都有144亿元，最终更是以近中间位定价，上市市值约164亿元；而中海物业最新市值只有76.6亿元，即历史市销率打了最少5折。
当然，纵为同行，两间公司的本质不同，雅生活的民企背景相对吸引，牌面看，该股纯利率较高。中海物业去年中期业绩出色，纯利率按年升近2.8个百分点下仍不足12%；此外，雅生活的目标增长十分惊人，拟到2020年做100亿元人民币生意。
管理层解释，基于雅居乐（03383）年均700万方米的开发量，雅生活通过市场化招投标可拿到其中大部分，这达到40亿元人民币；此外，公司2017年向外拓展目标是2000万方米，未来每年增量约20%，这部分收入规模达20亿元人民币，最后是收购合并，产生的收入在2020年将达40亿元人民币。
屈指一算，由去年约18.5亿元人民币，到3年后的100亿元人民币，每年的复合增长要有75%，这解释了为何雅生活能够以48倍的历史市盈率上市，如果收入增长全数转化为盈利增长，即该股的市盈增长率（PEG）只有0.64倍，若以1倍PEG为目标，合理市值为257亿元，比上市价高近57%。
打入港股通