摘要：如果是投房-成本模式转为公允价值模式，差异直接计入留存收益(盈余公积、未分配利润)，不会对利润表的净利润产生影响，因此也不涉及到调整以前年度的税前利润。
随着多数房地产企业向资产存量阶段转变，开发产品可能转自持自用或出租，财务人员在思考是否需要将出租房产转为投资性房地产(以下简称：投房)核算时，面临很多现实的问题，本篇将分享部分近期答疑咨询中，投房公允模式下核算遇到的高频问题。
问题1、投房-公允模式下，如果收到租金只有收入，无折旧成本吗?
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的要求，公允模式下，当企业收到承租方的租金应当做如下分录：
借：银行存款/其他应收款
贷：其他业务收入
应交税费-应交增值税(销项税额)
但公允模式下，投房不计提折旧，因此只确认收入不确认其他业务成本。伴随而来的问题是，会计核算中未计提折旧，那么税前是否还可以扣除折旧呢?如果会计无折旧，但是税法能扣折旧，会产生税会差异。
税法对这一问题暂无明文规定，到底税前能否扣除未计提的折旧一直是颇具争议的话题，目前暂无定论，但是官方能搜到的答疑口径如下图，认为税法可扣除的折旧应当是实际发生，即以企业计提为前提，所以公允模式下不计提的折旧无法税前扣除，无税会差异。
有的朋友可能会立刻想到设备器具的一次性扣除就是未基于实际计提折旧而税前扣除，但可惜这一政策并未包含房产，所以该答疑是否严谨且合理当然有待考究，但是苦于没有其他可以参考的政策，企业可能只能被动接受，或者和主管局再沟通确认。
问题2、公允价值变动损益不能税前扣除吗?是否会产生递延所得税影响?
公允模式下，企业一般在年末对投房的公允价值进行检测，并将变化差异计入“公允价值变动损益”，该科目的变化会直接影响利润表“营业利润”的计算，进而影响“净利润”，企业在申报企业所得税，计算应纳税所得额时，应当对该变化产生的差异进行纳税调整(一般为调增)，会计如果采用资产负债表债务法，应当确认递延所得税影响(一般为一项递延所得税负债，即公允价值期末上涨)。
基于这
随着多数房地产企业向资产存量阶段转变，开发产品可能转自持自用或出租，财务人员在思考是否需要将出租房产转为投资性房地产(以下简称：投房)核算时，面临很多现实的问题，本篇将分享部分近期答疑咨询中，投房公允模式下核算遇到的高频问题。
问题1、投房-公允模式下，如果收到租金只有收入，无折旧成本吗?
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的要求，公允模式下，当企业收到承租方的租金应当做如下分录：
借：银行存款/其他应收款
贷：其他业务收入
应交税费-应交增值税(销项税额)
但公允模式下，投房不计提折旧，因此只确认收入不确认其他业务成本。伴随而来的问题是，会计核算中未计提折旧，那么税前是否还可以扣除折旧呢?如果会计无折旧，但是税法能扣折旧，会产生税会差异。
税法对这一问题暂无明文规定，到底税前能否扣除未计提的折旧一直是颇具争议的话题，目前暂无定论，但是官方能搜到的答疑口径如下图，认为税法可扣除的折旧应当是实际发生，即以企业计提为前提，所以公允模式下不计提的折旧无法税前扣除，无税会差异。
有的朋友可能会立刻想到设备器具的一次性扣除就是未基于实际计提折旧而税前扣除，但可惜这一政策并未包含房产，所以该答疑是否严谨且合理当然有待考究，但是苦于没有其他可以参考的政策，企业可能只能被动接受，或者和主管局再沟通确认。
问题2、公允价值变动损益不能税前扣除吗?是否会产生递延所得税影响?
公允模式下，企业一般在年末对投房的公允价值进行检测，并将变化差异计入“公允价值变动损益”，该科目的变化会直接影响利润表“营业利润”的计算，进而影响“净利润”，企业在申报企业所得税，计算应纳税所得额时，应当对该变化产生的差异进行纳税调整(一般为调增)，会计如果采用资产负债表债务法，应当确认递延所得税影响(一般为一项递延所得税负债，即公允价值期末上涨)。
基于这