成本

房地产成本主要有以下部分组成:土地费，建安费，管理费，财务费，营销费及税金。假设在某市的某块地拍的楼面价是1万元每平（以下所讲的的口径都是可售面积的单方造价，便于大家更好理解），用于建设高层住宅，容积率越高建安成本会越低，所以先拿高层住宅举例，土地费额外还需要缴纳契税，这只是小钱，大头还是建安费。建安费又分以下几个部分组成:设计费，报批报建费，主体建安费及其他相关费用。设计费主要包含方案设计、施工图设计及其他专业（门窗，智能化，精装，景观等），我们所有的商品房都需要经过设计院正规的设计并经过住建局备案，并不是房地产自己画个图就可以的，设计费单方约70元每平。报批报建主要是前期的前期开发的一些手续办理，审图及后续的竣工验收、交付手续办理费用，大概在60元每平。主体建安的费用相对来说比较复杂，包含土方、桩基、支护及三通一平，这些费用大概200块钱一平，还有非人防车库及人防车库的费用要折到地上去，毕竟这都是开发商花的真金白银，真靠车位卖钱回本不现实。我们先说主体结构的成本，高层基本在1500每平左右，这个费用仅仅是钢筋混凝土完成的费用，肯定有人质疑我说老家盖房子用不了这么贵，我给你细算下钢筋设计含量45kg/m2，现在钢筋市场价就算5元/kg，加上人工费大概1.5元/m2，这样折出来将近300元每平，高层混凝土设计含量大概每平方0.38立方，人工费90，商品砼市价650每立方，这就280元每平了，砌筑含二结构含量是0.18，单价800元，单方就144元每平，模板费用每平230，脚手架每平80，水电安装200每平，粗装修（墙面顶面抹灰，地坪找平）大概200元，还有塔吊人货梯等措施费大概180元每平，这加起来就1600元每平了，很多地方还强制使用pc结构，成本还会增加200，主体结构施工完成之后，还需要继续做保温，涂料，门窗，栏杆，消防，电梯，智能化，进户门，智能锁，公区装修，景观，市政道路，信报箱，亮化，自来水，供电，燃气，供暖等等。其他费用含物业前期费用，监理，审计，示范区建造费，加上车库的成本需要折到地上，综合约5000元每平。财务费主要指融资利息，土地费10000每平，抵押给金融机构大概能获得70%的融资。融资按照年化10%计算，正常使用两年，折合单方成本1400元。管理费用主要指管理人员的工资和日常开销，一般为货值的2%，营销费指销售人员的佣金及策划活动费用，一般也