最高院：拍卖结束后不得再调整税费承担主体等拍卖公告公示的竞买条件

2023-02-28 13:38阅读：

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最高院：拍卖结束后不得再调整税费承担主体等拍卖公告公示的竞买条件

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）
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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

最高院（2021）最高法执监433号执行裁定认为，拍卖结束后不得再调整税费承担主体等拍卖公告公示的竞买条件。

我赞同上述观点。我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多关于执行和执行异议的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下。

一、拍卖公告可以对税费承担主体作出与法律规定不一致的要求

国家的税收利益不得侵犯，因司法拍卖而产生的税费（如执行标的房屋由被执行人名下过户到买受人名下所需缴纳的税费）应全额缴纳，不得偷税漏税。根据法律规定，个税、营业税应由房屋出卖方承担，契税由房屋买受人承担。但是这并不是说个税和营业税必须由出卖方承担，契税必须由房屋买受人承担，根据“约定优先，法定补充”的原则，当事人可以对税费的承担主体进行约定（如约定所有税费全部由房屋买受人承担），在当事人对税费承担主体没有约定的前提下，才需要根据法律规定由相应主体承担相应税费。回到司法拍卖，拍卖公告可以对税费承担主体作出与法律规定不一致的要求，只要国家的税收利益不被侵犯即可。

最高院：拍卖结束后不得再调整税费承担主体等拍卖公告公示的竞买条件

二、拍卖结束后不得再调整税费承担主体等拍卖公告公示的竞买条件

税费承担主体等拍卖公告公示的竞买条件本质即通过司法拍卖进行房屋买卖的主要合同条款（尚缺房屋价款这一主要合同条款），可以将拍卖公告理解为要约邀请，拍卖公告给出的竞买条件直接影响了竞买人的出价，在经过网络司法拍卖，经过充分的市场竞价拍卖成交之后，拍卖公告公示的竞买条件不得再变更，否则买受人就会权利受损或者不当得利。换个角度讲，“羊毛出在羊身上”，不论拍卖公告公示的税费承担主体是谁，理论上都不影响买受人、被执行人、申请执行人的利益。

最高院：拍卖结束后不得再调整税费承担主体等拍卖公告公示的竞买条件

三、买受人无权以“拍卖公告公示税费全部由买受人承担”为由撤销司法拍卖

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”根据上文的分析，法律并未强制要求税费承担主体必须与法律规定一致，拍卖公告对税费承担主体作出与法律规定不一致的要求是合法的，只要拍卖公告清晰明确，则买受人无权以“拍卖公告公示税费全部由买受人承担”为由撤销司法拍卖。

最高院：拍卖结束后不得再调整税费承担主体等拍卖公告公示的竞买条件

附：郑某华、潘某余等借款合同纠纷执行监督案

案情简介：河北省唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）在执行河北滦州农村商业银行股份有限公司（以下简称滦州农商银行）与郑某华、潘某余借款合同纠纷一案中，异议人李某浩对唐山市路南区××道××号××街××栋××号房产及土地的司法拍卖行为不服，向唐山中院提出书面异议，请求撤销唐山中院2020年1月13日于淘宝网开展的唐山市路南区××道××号××街××栋××号房产及土地的司法拍卖，退还申请人拍卖房产及土地款共计人民币565920元。主要事实和理由为：因执行法院拒不执行河北高院文件精神，不按法律法规交纳税款，导致房产不能办理过户手续，本人提出申请退还购房产全部款项。按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网络司法拍卖规定》）第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担，没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。在网拍前，异议人与国税路南区税务局领导和工作人员多次咨询有关税费情况，涉及全部税种税款不由买受人单方承担，因拍卖公告中明确过户所涉及的一切税费按照法律、行政法规的规定，由买受人承担。目前增值税、土地增值税和个人所得税由被执行人承担，契税由买受人承担，所产生的其他费用由买受人承担。此次二手房交易，不管是滦州农商银行的债权，还是潘某余个人财产，国税部门认定法拍成交价即是含税成交价，是房产购买二次交易出现的增值，因此应缴纳的房产增值税、交易所得税等税款应从交易款中扣除，如未缴纳或转嫁于房产购买方，都形成房产交易款所得方偷逃税款的事实。综上所述，二次房产法拍交易纳税事实、法理清楚，因此异议人申请法院给予支持；从交易款中扣除增值税、所得税和附加税，或按法律规定撤销本次司法拍卖，退还申请人拍卖房产及土地全部款项。
唐山中院查明，滦州农商银行与郑某华、潘某余借款合同纠纷一案中，河北省滦州市人民法院作出（2018）冀0223民初887号民事判决书，判令：一、潘某余于本判决书生效后五日内偿还滦州农商银行借款本金人民币4000000元；二、潘某余于本判决书生效后五日内按本金4000000元向滦州农商银行支付借款期限内利息即从2016年10月1日起至2017年8月20日止期间的利息（利息利率：即按月利率5.8‰计算）；三、潘某余于本判决书生效后五日内按本金4000000元向滦州农商银行支付从2017年8月21日起至还清之日止的逾期利息（利息执行罚息利率：即按月利率5.8‰上浮50%计收利息）；四、郑某华与潘某余向滦州农商银行共同偿还本判决第一项、第二项、第三项判项内容；五、滦州农商银行对潘某余、郑某华提供的共有抵押物：1.位于路南区××街的房地产［房产证号为：唐山房权证路南（后）字第3××1号、土地使用证号为：冀唐国用（2009）字第9××3号］；2.位于路南区××街西侧的房地产［房产证号为：唐山房权证路南（后）字第3××2号、土地使用证号为：冀唐国用（2009）第9××4号］；3.位于路南区××道××号××街××栋××号的房地产［房产证号为：唐山房权证路南（友）字第3××9号、土地使用证号为：冀唐国用（2006）第5××3号］；4.位于路南区××道××号××街××栋××号的房地产［房产证号为：唐山房权证路南（友）字第3××8号、土地使用证号为：冀唐国用（2006）第5××4号］享有优先受偿权；六、潘某余、郑某华于本判决书生效后五日内向滦州农商银行支付律师费40000元；七、驳回滦州农商银行的其它诉讼请求。
因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，唐山中院于2020年1月13日在淘宝网依法拍卖被执行人潘某余、郑某华名下坐落于:1.路南区××道××号××街××栋××号房产及土地一处［房产证号：唐山房权证路南（友）字第3××9号、土地使用证号：冀唐国用（2006）第5××3号］；2.路南区××道××号××街××栋××号房产及土地一处［房产证号：唐山房权证路南（友）字第3××8号、土地使用证号：冀唐国用（2006）第5××4号］的房产。唐山中院于2019年12月13日，在淘宝网发布“关于唐山市路南区××道××号××街××栋××号房产及土地的拍卖公告”，公告中第八条规定，标的物过户登记手续由买受人自行办理。过户所涉及的一切税、费按照法律、行政法规的规定，由买受人承担。另，其他可能存在的物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人自行查证处理。特别提醒，有意者请在拍卖前至当地不动产登记部门、税务部门详细咨询不动产过户手续及税费收取情况。唐山中院于2020年1月14日作出成交确认书，异议人李某浩通过竞买号Ｖ9853于2020年1月13日在唐山中院于淘宝网开展的“唐山市路南区××道××号××街××栋××号房产及土地”项目公开竞价中，以最高应价胜出。拍卖成交价格为565920元。异议人按照拍卖成交价格向唐山中院交付成交余款，唐山中院于2020年1月17日作出（2019）冀02执11658号执行裁定书，裁定:一、解除潘某余、郑某华名下坐落于路南区××道××号××街××栋××号房产及土地一处［房产证号：唐山房权证路南（友）字第3××9号、土地使用证号：冀唐国用（2006）第5××3号］、路南区××道××号××街××栋××号房产及土地一处［房产证号：唐山房权证路南（友）字第3××8号、土地使用证号：冀唐国用（2006）第5××4号］的查封。二、将被执行人路南区××道××号××街××栋××号房产及土地一处［房产证号：唐山房权证路南（友）字第3××9号、土地使用证号：冀唐国用（2006）第5××3号］、路南区××道××号××街××栋××号房产及土地一处［房产证号：唐山房权证路南（友）字第3××8号、土地使用证号：冀唐国用（2006）第5××4号］过户到买受人李某浩（身份证号码1302021*********）名下。三、买受人李某浩应持本裁定在30日内到有关房地产管理部门办理产权过户手续。
另查明，前述房产已交付至异议人占有使用，拍卖款已发放给申请执行人。
唐山中院认为，依照《网络司法拍卖规定》第三十一条第一款“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”的规定，执行机构就案涉房产委托拍卖前，依法在淘宝网发布拍卖公告，明确载明竞买人在案涉房产及土地在完成竞买后存在税费负担，同时作出明确提示，竞买人有权利向不动产登记部门、税务部门咨询不动产过户手续及税费收取情况。异议人在参与拍卖前已向不动产登记部门进行征询，仍选择继续参与竞买并支付全部价款，足以说明竞买人在参与拍卖前，对案涉房产及土地的权利现状、税费负担是知晓的，亦是通过正当途径获悉的。故执行机构就案涉房产委托评估拍卖的行为符合法律规定，不存在依法应当撤销的情形。异议人以税费均由买受人承担为由主张撤销案涉房产及土地的拍卖，不属于撤销拍卖的法定情形，异议人的该项主张不予支持。
根据《网络司法拍卖规定》第三十条“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”的规定，案涉房产及土地在网络司法拍卖过程中产生的税费，应当依据相关法律、行政法规的规定，按照不同税种由相应的纳税主体承担，执行机构在拍卖公告中要求买受人承担过户所涉及的一切税、费，确有不妥，该公告中关于税费承担的内容应予修改完善。
关于异议人所提出的，从交易款中扣除增值税、所得税和附加税的主张。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条第一款“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”基于本案，执行机构拍卖的案涉房产及土地系郑某华、潘某余向滦州农商银行提供的抵押物，滦州农商银行就抵押物享有抵押权，该抵押权设定的时间早于根据法律、行政法规应由郑某华、潘某余作为纳税人欠缴税款发生的时间。因此，郑某华、潘某余作为纳税人欠缴的税款不具有优先性，不应在本次拍卖款中优先抵扣。故异议人的该项主张不予支持。对于应当由郑某华、潘某余承担的税费，按照相关法律、行政法规的规定，异议人有权向郑某华、潘某余主张。
据此，唐山中院于2020年12月17日作出（2020）冀02执异1048号执行裁定，裁定驳回异议人李某浩的异议请求。李某浩不服异议裁定，向河北高院提出复议，认为唐山中院在拍卖案涉房地产过程中不依法缴纳税款，导致其不能办理过户手续，申请从拍卖款中扣除增值税、所得税、附加税。事实与理由：一、根据《网络司法拍卖规定》第三十条规定，案涉房地产在网络司法拍卖过程中产生的税费，依法应由相应主体承担。该院已在裁定中确认执行机构在拍卖公告中关于税费承担的说明不妥，应予修改完善。经向国税唐山市路南区税务局领导和工作人员多次咨询，目前增值税、所得税、附加税由被执行人承担，契税由买受人承担，所产生的其他费用由买受人承担。此次二手房交易，应缴纳的增值税、所得税、附加税应从交易款中扣除。其应缴税款是22636.80元，唐山中院让其30日内去房产部门办理过户手续，承担各种税款，严重侵害了其合法权益。二、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条第一款规定，唐山中院在买受人办理过户前先发还滦州银行，明显违反法律规定。
河北高院对唐山中院查明的内容予以认可。
河北高院认为，根据《网络司法拍卖规定》第三十条规定，案涉房产拍卖中产生的各种税、费应按照法律、行政法规规定，由相应的主体承担。唐山中院执行机构在案涉房产拍卖公告中明确，过户所涉及的一切税、费按照法律、行政法规规定由买受人承担，不符合法律规定，应予纠正。《国家税务总

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