最高院：侵害承租人的优先购买权不会导致司法拍卖无效或被撤销

2023-03-12 11:01阅读：

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最高院：侵害承租人的优先购买权不会导致司法拍卖无效或被撤销

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）
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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

最高院（2021）最高法执监354号执行裁定认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权，侵害承租人的优先购买权不会导致司法拍卖无效或被撤销。

我赞同上述观点。我在我的微信公众号“

合同效力实务研究”写过很多关于执行与执行异议的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下。

最高院：侵害承租人的优先购买权不会导致司法拍卖无效或被撤销

一、承租人享有优先购买权

《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”第七百二十七条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”

参考上述规定，司法拍卖中，承租人也享有优先购买权。司法实践中，执行部门一般也都会保护承租人的优先购买权，但是具体的保护方式方法不尽相同。

最高院：侵害承租人的优先购买权不会导致司法拍卖无效或被撤销

二、侵害承租人的优先购买权不会导致拍卖无效

《民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”

参考上述规定，侵害承租人的优先购买权不会导致拍卖无效。

三、侵害承租人的优先购买权不是撤销司法拍卖的法定事由

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”根据该规定，侵害承租人的优先购买权不是撤销司法拍卖的法定事由。

最高院：侵害承租人的优先购买权不会导致司法拍卖无效或被撤销

附：云南迪信通电子通信技术有限公司、赵某等债权转让合同纠纷执行监督案

案情简介：赵某与杨某杰、胡某娇债权转让合同纠纷案立案执行后，2018年2月8日，云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）作出（2017）云01执2031号执行裁定，裁定：“冻结、划拔被执行人杨某杰、胡某娇存款12708396元及利息，或对被执行人杨某杰、胡某娇价值12708396元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”
执行过程中，昆明中院查封了被执行人杨某杰名下位于昆明市××路××号××层××层房产（房产证号分别为：2××0、2××9），及昆明市正义路91、93号一层房产（房产证号：2×**），随后委托云南银信房地产土地资产评估有限公司对该部分房产进行评估。2018年8月21日，云南银信房地产土地资产评估有限公司出具云银信房评字（2018）第0309号《房地产价格评估报告》，评估结果为：昆明市正义路95号负一层（房产证号：2×**）评估总价为1158.37万元，昆明市正义路95号一层（房产证号：2×**）评估总价为2893.50万元，昆明市正义路91、93号一层（房产证号：2×**）评估总价为5254.02万元。
2018年9月18日，昆明中院将昆明市正义路95号一层、负一层的网络司法拍卖辅助工作委托给云南泰运拍卖有限公司（以下简称泰运拍卖公司）。2018年11月2日，昆明中院对正义路95号一层（房产证号：2×**）和昆明市正义路95号负一层（房产证号：2×**）进行网络司法拍卖。其中，正义路95号一层房产以起拍价2893.50万元成交，正义路95号负一层房产流拍。
迪信通公司认为，其是正义路91号、93号、95号两层房产的承租人，昆明中院拍卖该部分房产时未依法通知承租人，损害其优先购买权，请求撤销对该部分房产的执行拍卖行为。迪信通公司的主要异议理由为：一、2016年8月31日，其与被执行人杨某杰签订房屋租赁协议，租赁正义路91号、93号、95号两层房屋，租期5年，年租金500万元。拍卖该部分房产时其享有优先购买权；二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖,符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；三、违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”迪信通公司作为承租人享有竞买权，昆明中院拍卖其租赁房产时未以任何形式告知承租人，程序严重违法。
昆明中院审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”首先，本案中，委托泰运拍卖公司进行网络司法拍卖辅助工作时明确告知了拍卖标的存在租赁的情况。泰运拍卖公司出具《情况说明》显示，其在现场勘验期间告知了现场租户拍卖的情况，并准备张贴拍卖公告，但现场租户以“影响经营”为由，要求不予张贴，泰运拍卖公司拍摄照片和视频后离开。执行法院已按照法律规定通知了优先购买权人。其次，异议人迪信通公司向昆明中院提交的《房屋租赁合同》复印件中，并未写明租赁物的位置，不能证明其系优先购买权人。再次，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，异议人没有提供证据证明本案网络司法拍卖存在上述法律规定的事由，其要求撤销网络司法拍卖的请求没有事实和法律依据，不予支持。
据此，昆明中院于2019年11月16日作出(2018)云01执异2068号执行裁定，驳回迪信通公司的异议申请。
迪信通公司不服，向云南高院申请复议，请求撤销昆明中院（2018）云01执异2068号执行裁定，撤销对其租用的昆明市正义路91号、93号、95号房产的拍卖。迪信通公司申请复议的主要理由是：一、其提交的《房屋租赁合同》明确约定，其租赁使用的房产为正义路91号、93号及95号房屋。昆明中院关于迪信通公司提交的《房屋租赁合同》复印件并未明确租赁物的位置，不能证明其系优先购买权人的观点属认定事实不清；二、泰运拍卖公司单方出具的《关于昆明市××路××号××层××层房地产司法拍卖项目司法辅助现勘工作情况说明》虽然记载，其在“现场勘验期间告知了现场租户拍卖的情况，并准备张贴拍卖公告，现地租户以‘影响经营’为由，要求不予张贴，泰运拍卖公司拍摄照片和视频后离开。”但并无其他视频资料、送达回证、见证材料予以佐证，不足以证明执行法院已通知承租人等优先购买权人，严重违反法定程序。
云南高院查明：一、拍辅机构泰运拍卖公司提交的情况说明述称，“现场勘验期间告知了现场租户拍卖的情况，并准备张贴拍卖公告，现地租户以‘影响经营’为由，要求不予张贴，泰运拍卖公司拍摄照片和视频后离开。”但从其提交的4段视频和15张照片看，并未显示其粘贴过拍卖公告或通知过承租人，更无证据证明拍辅机构已向承租人送达拍卖通知书告知承租人行使优先购买权。二、2018年9月26日，昆明中院在网络司法拍卖平台发布的《拍卖公告》说明拍卖标的物处于出租状态，租赁情况备查，要求优先购买权人参加竞买的需在竞价开始前5个工作日向执行法院提交相关证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的视为放弃对标的物享有优先购买权。
云南高院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条第二款规定，“拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。”拍卖标的物成交后拍卖成交裁定送达买受人前，买受人对拍卖标的物享有的是交付请求权。拍卖成交裁定送达买受人后，买受人即对拍卖标的物享有所有权。而承租人对拍卖标的物享有的优先购买权是债权性质的优先购买权，不能对抗成交裁定送达买受人前的债权性质的买受人交付请求权，更不能对抗成交裁定送达买受人后买受人物权性质的所有权。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”虽然昆明中院在拍卖正义路91号、93号及95号房产时未通知承租人迪信通公司，但不能因此否定拍卖成交效力，迪信通公司请求撤销昆明中院拍卖行为无法律依据。
据此，云南高院于2020年5月9日作出（2020）云执复34号执行裁定，驳回迪信通公司的复议申请，维持昆明中院(2018)云01执异2068号执行裁定。
迪信通公司不服，向本院申诉，请求撤销昆明中院(2018)云01执异2068号及云南高院（2020）云执复34号执行裁定，撤销案涉拍卖，维护其合法权益。主要理由为：一、执行法院强制执行程序多处违法。1.本次强制执行，昆明市正义路91、93、95号三处被查封房产的评估总价为9305.90万元，小于其上设置的抵押权9500万元，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后没有剩余的可能，为无益拍卖，且没有依法重新确定保留价。2.案涉拍卖对使用上不可分的财产没有依法合并拍卖，而执行法院委托拍卖的监督程序缺失，执行法院没有尽到监督的职责。3.执行部门将通知当事人和优先权人这个依法不能委托拍辅机构履行的事项委托拍辅机构履行违法。4.本次拍卖在选择拍卖机构方面没有通知被执行人及各方当事人，通知程序违法。5.案涉执行卷宗里的“司法拍卖委托函”被人为替换。6.评估异议的审核程序严重违法。被执行人拿到云银信房评字（2018）第0309号评估报告后，第一时间向执行部门提出评估程序严重违法，评估结论严重失实的评估异议，但执行部门置之不理，没有依法审核。7.启动强制执行的审核程序违法；二、评估程序严重违法。评估公司在具备两种或两种以上方法进行评估的情况下，随意取舍，仅选用收益法一种方法且说理不充分（收益法不是房地产评估的首选方法），拆分评估而非整体评估的评估思路错误，导致评估结果严重失实；三、拍卖公司没有履行执行委托事项，没有通知当事人、优先权人、担保债权人，最终导致产权人、利害关系人等无法及时获得拍卖消息，无法报名参拍，实体权益被严重侵害；四、诸多不合常理之处提示本次拍卖涉嫌恶意串通，除非这些合理怀疑能被相反证据予以排除，否则拍卖应当被认为而予以撤销；五、程序违法导致了实体利益的巨大损失，不通过撤销拍卖无法实现各方利益平衡。

裁判观点【案号：最高院（2021）最高法执监354号】本院经审查认为，本案的争议焦点是未通知承租人行使优先购买权的情况下，案涉司法拍卖是否应予撤销。
优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该条规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不应予以支持。因此，在本案中，即使迪信通公司确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。故迪信通公司关于没有通知其行使优先购买权，拍卖应予撤销的申诉理由不能成立，本院不予支持。
此外，关于迪信通公司申诉中提出的执行法院强制执行程序违法、评估程序严重违法、涉嫌恶意串通等其他申诉理由，其未在异议、复议程序中提出，未经异议复议程序审查，本执行监督案件不予审查。
综上，迪信通公司的申诉理由不能成立，本院不予支持。云南高院（2020）云执复34号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条的规定，裁定如下：
驳回云南迪信通电子通信技术有限公司的申诉请求。

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