房屋买受人不能既以不安抗辩权为由中止支付房款又主张逾期交房违约金

2023-12-19 10:56阅读：

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房屋买受人不能既以不安抗辩权为由中止支付房款又主张逾期交房违约金

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）
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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

房屋买卖合同或预售合同约定买受人分期支付房款，房屋买受人付清房款后房屋出卖人再将房屋交付给房屋买受人。房屋买受人不能既以房屋出卖人（开发商）工程停工为由行使不安抗辩权中止支付房款（对此不安抗辩权是否成立在此不讨论），又向房屋出卖人主张逾期交房违约金。

《民法典》第五百二十七条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（

二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。” 不安抗辩权首先是给了应当先履行义务的当事人中止履行义务的权利，这种权利本质是一种免责的权利，这就像不可抗力是免责事由一样。当然，不安抗辩权的的产生和行使需要非常苛刻的条件，即有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。否则，应当先履行义务的一方不履行义务就构成违约。

房屋买受人不能既以不安抗辩权为由中止支付房款又主张逾期交房违约金

《民法典》第五百二十八条规定：“当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。”本条虽然规定了“可以请求对方承担违约责任”，但是这个违约责任是解除合同的违约责任，即对方根本违约，中止履行的一方解除合同并要求对方承担解除合同的违约责任，这个违约责任并非要求对方承担逾期违约金。因此，即便房屋买受人有权行使不安抗辩权，其也无权要求开发商支付逾期违约金。我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多房产纠纷的文章并分享了很多典型案例，有兴趣的朋友可以找出来看一下。

房屋买受人不能既以不安抗辩权为由中止支付房款又主张逾期交房违约金

附：王某强与上海东樱房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

案情简介：2022年6月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房价暂定22,759,132元。合同第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权要求乙方继续履行或单方面解除本合同。如甲方要求乙方继续履行合同的，则双方应继续履行合同，但甲方要求乙方继续履行合同并不意味着甲方放弃单方面解除合同的权利。如甲方单方面解除合同的，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿甲方全部损失的，甲方有权追索；第十一条：甲方定于2022年12月10日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：甲方应继续履行交房义务，并向乙方支付违约金，在约定交房日期90天后，甲方应按照逾期交房期间的同地段同类房屋租金标准向乙方支付违约金，若再延期超过180天，甲方仍无法将该房屋交付给乙方时，乙方有权单方面解除合同，甲方根据本合同第十九条规定承担赔偿责任；第十九条：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款；第三十一条：本合同自双方签字/公证处公证之日起生效。双方商定本合同生效之日起30日内，由甲乙双方共同向房地产登记机构办理预告登记。其中一方逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方办理预告登记。合同附件一付款方式和付款期限约定：（1）2022年6月6日前，支付房价款1,650万元。（2）2022年6月30日前，支付房价款6,259,132元。以上房价款支付时间均为甲方到账日，若甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，甲方有权根据本合同第七条的约定追究乙方的违约责任。合同补充条款一中（五、房屋交付）：1.甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已经付清全部费用，包括但不限于全部房价款，逾期付款的违约金（若有），由甲方垫付的公共事业费，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部费用之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方。
预售合同签订后，原告共向被告支付房款22,259,132元，尚有50万元未付。原告表示因其发现被告工程处于停工状态，为保护自身权利而行使不安抗辩，故而未支付尾款。
另查明：涉案房屋目前设有房屋建设工程抵押，抵押权人：中国XX有限公司和中国XX股份有限公司上海市分公司。
以上事实，由《预售合同》、逸品雅苑专用收据、上海市不动产登记簿等证据及本案庭审笔录在案佐证。

房屋买受人不能既以不安抗辩权为由中止支付房款又主张逾期交房违约金

裁判观点【案号：上海市浦东新区人民法院（2023）沪0115民初58055号】本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就涉案房屋签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
一、商品房预售合同办理网签的目的是为了方便房地产管理部门对商品房预售合同进行管理和规范，加强交易透明度，并不产生登记请求权的物权效力，也不是合同约定之义务，强行要求被告办理网签手续依据不足，对原告要求被告配合网签并办理网签备案的诉请本院难予支持。
二、相关法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是法律上或者事实上不能履行的除外。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定，申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。本案涉讼房屋属在建建筑物抵押的范围，目前在建建筑物抵押权尚未涤除，办理该房屋预告登记存在法律上的障碍，故原告要求被告协助向房地产登记机构申请办理涉案房屋预告登记的诉讼请求，无据可依，本院不予支持。
三、原告尚有50万元房款未付。根据合同补充条款约定，房屋交付的条件是原告付清全部费用，包括全部房款，如未按约定日期付清房款，被告有权推迟交付房屋，交付期限自动变更为原告付清全部费用之日起15个工作日内。预售合同约定的两次付款时间分别为2022年6月6日和6月30日，本市疫情封控解除时间为2022年6月1日。解封后，被告工程进入正常施工状态确需一定的启动时间，原告以被告工程停工为由中止履行全额付款义务，理由不足，审理中又未提供确凿证据证明，对原告延迟付款的解释本院难予认同，被告按约有权推迟交付房屋的抗辩意见成立，本院予以采纳。原告要求被告承担逾期交房违约金的请求无据可依。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百二十六条、第五百八十条之规定，判决如下：
驳回原告王某强的全部诉讼请求。

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