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中美产业比较研究：房地产业仍然是中国最大的消费和内需

2022-12-29 15:05阅读：

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中美产业比较研究：房地产业仍然是中国最大的消费和内需
考虑到2020年初爆发的新冠肺炎疫情波及全球，对世界经济产生了巨大的负面影响，导致2020、2021年数据不能系统完整地说明问题，不便于比较。因此，本文采用疫情之前，即2019年的数据，更加客观科学地说明。

一、2019年中国大陆与美国经济的官方数据

表1、2019年中美经济官方数据对比表
2019年中美经济官方数据对比

中国大陆
 美国
GDP（亿美元）
 143634.8
 214276.9
GDP环比增长率（%）
 7.79
 4.10
GDP环比增长额（亿美元）
 10376.7
 8454.6
总人口（亿）
 14.00
 3.28
人均GDP（美元）
 10259
 65328
三次产业比重
 7.1%：39.0%：53.9%
 0.79%：18.21%：81.00%
制造业GDP（亿美元）
 39019.35
 23598.64
金融业GDP（亿美元）
 11173.01
 16278.82
房地产业GDP（亿美元）
 10093.64
 26215.48
建筑业GDP（亿美元）
 10278.18
 8865.87
（数据来源于中国国家统计局及美国国家统计局黑布林北海居微信公众号）
中美产业比较研究：房地产业仍然是中国最大的消费和内需
图1、2019年中美经济官方数据对比
（数据来源于中国国家统计局及美国国家统计局黑布林北海居微信公众号）
2019年中国大陆的国内生产总值（Gross Domestic Product，以下简称GDP）为99.0865万亿元，2018年该数值为91.9281万亿元，名义增长7.79%。2019年中国大陆创造了7.1584万亿元财富，折合美元1.03767万亿美元（全年人民币平均汇率为1美元兑6.8985元人民币，比上年贬值4.1%，笔者认为这是应对中美贸易战的必然选择）。2019年，美国GDP为214276.9亿美元，2018年美国GDP是205822.3亿美元，名义增长率4.1%。2019年美国创造了8454.6亿美元财富，名义增长率4.1%。

二、中美三大产业数据比较

按照2019年三大产业数据比较，中国第一产业增加值10214.85亿美元，是美国1692.08亿美元的6.04倍。中国是全球唯一一个农业增加值过万亿美元的国家，毕竟要首先满足14亿人口的温饱需求。但是，这个巨大数据的背后是中国5.6亿农民一年辛勤劳动的结果；而美国的产值，是仅仅由1千多万农民创造的。中国农民创造的人均农业增加值是1824美元，而美国农民创造的人均农业增加值是10576美元，是中国农民的5.8倍。
所以，中国的第一产业，要继续做大，更需要继续做强。
中国第二产业GDP是55978.51亿美元，是美国39013.41亿美元的1.43倍，其中工业增加值317109亿元，折合45968亿美元，是美国的1.52倍，制造业是美国的1.65倍，建筑业是美国的1.16倍。
中国是全球唯一一个具有第二产业全产业链的国家，按照联合国经济组织925个小类的分类标准，中国全部都拥有；按照中国国家标准（GB/T4754-2017），我国拥有1381个小类的全产业链。
拥有全产业链的第二产业，同时拥有14亿人口（相当于4.27个美国人口或者近3个欧盟人口）的统一市场，未来中国经济的发展空间巨大。并且，中国巨大的市场可以自成体系闭环运行。拥有14亿人口的庞大市场，同时拥有第二产业全产业链，未来中国经济的发展空间巨大，且可以自成体系闭环运行。
第一产业、第二产业，都是实实在在的实体经济。中国一、二产业实体经济GDP总数是66193.36亿美元，而美国一、二产业实体经济GDP总数是40705.49亿美元，仅相当于中国实体经济的61.5%。
所以，论实体经济的产出，中国比美国略胜一筹。（不论人均产出）
那么，中国经济的弱项应该是第三产业。
中国第三产业GDP是77442.41亿美元，是美国173571.41亿美元的44.62%，即美国是中国的2.24倍。
中美产业比较研究：房地产业仍然是中国最大的消费和内需
图2、2019年中美三大产业数据对比图
（数据来源于中国国家统计局及美国国家统计局黑布林北海居微信公众号）

三、中美第三产业的差距在哪里？

众所周知，美国独步全球，靠四大优势，我们姑且称之为霸权：金融霸权、军事霸权、科技霸权、舆论霸权。靠着这四项优势，形成了以美国为主导的全球体系。

1、从金融业的GDP数据分析

美国金融业GDP是16278.82亿美元，占总GDP比重7.60%，而中国金融业GDP为77077亿元（折合11173亿美元），占总GDP比重为7.78%，比上年的7.68%增加了0.1个百分点，高于美国的0.28个百分点。
从金融业对国内经济的贡献度而言，中国金融业比美国同行高，甚至国内金融业有些过度金融化了。

2、从信息业的GDP数据分析

中国信息业增加值32690亿元（折合4738.7亿美元），中国的信息业特指信息传输、软件和信息技术服务业，与美国的信息业统计不一致。美国的信息业包括四部分：一是除互联网以外的出版业2923.19亿美元（包括软件），二是电影与音像行业1034.22亿美元，三是广播和电信4460.93亿美元，四是数据处理、网络出版和其他信息服务2784.3亿美元。中国的软件业归于信息业，而美国计算机系统设计和相关服务，单列于专业和商业服务栏目。2019年美国的计算机系统设计和相关服务增加值3870.38亿美元。因此，对应中国的信息业，美国的计算机系统设计和相关服务以及信息业中的第四部分基本与中国一致，以上两项的增加值是6654.68亿美元，中国信息业增加值是美国的71.2%。
不客气的说，中国的信息业，无论从互联网、还是软件设计以及相关信息技术服务，几乎都来自于美国，中国每年缴纳给美国的计算机系统设计专利费都在2000亿美元以上。2019年服务进口34589亿元，折合5014亿美元，服务进出口逆差15025亿元，折合2178亿美元，而货物贸易的进出口顺差29180亿元，折合为4230亿美元。
美国对高科技企业的绞杀，已经让14亿中国人明白了一个道理，无论什么技术都必须要掌握在自己手里才是王道。

3、从商业和传统服务业的GDP数据分析

2019年，中国批发零售行业增加值为 59846亿元（折合8675.2亿美元），是美国的56.58%；
中国交通运输仓储邮政业增加值为 42802亿元（折合6204.5亿美元），是美国的90.64%；
中国住宿和餐饮业增加值为 18040亿元（折合2615亿美元），是美国的39.47%；
中国租赁行业和商业服务业增加值为32933亿元（折合4774亿美元），仅为美国的16%；
中国其他商业服务行业，已经达到了美国的41.48%。

4、中国房地产业GDP仅仅是美国的38.5%

美国是世界上最发达的现代化国家，房地产业竟然比中国的房地产业还要强，这是不为人知的。详见下列数据及表格：
中国房地产业的GDP为69631亿元，折合10093.6亿美元，占中国GDP比重为7.03%；
美国房地产的GDP是26215.48亿美元，占美国GDP的12.23%，远高于美国的金融业占比7.6%对GDP的贡献。
美国是世界上最发达的现代化国家，但房地产业比中国发展的还要蓬勃，是什么原因造就了这一现象呢？
美国国内生产总值（GDP）的计算方式与中国有些不一致的地方，譬如房地产业，按照美国的统计方式，国民自己住在自己的房子里，也是要计算GDP的，所以对自有住房产生的GDP单独分小项计算，2019年美国自有住房产生的GDP是20892.67亿美元。
这个数据表明，一如最发达国家美国，即使是一百多年前的1894年，其工业总产值世界第一，城市建设搞了一百多年，城市化发展程度超过了85%，到今天，其仍在继续发展房地产、建造住房。
表2、中美第三产业主要行业GDP数据表
第三产业主要行业
 中国
 美国
 占比（中国/美国）
金融业GDP（亿美元）
 11173
 16278.82
 68.64%
信息业GDP（亿美元）
 4738.7
 6654.68
 71.21%
商业和传统服务业GDP（亿美元）
 批发零售行业
 8675.2
 15332.63
 56.58%
交通运输仓储邮政业
 6204.5
 6845.21
 90.64%
住宿和餐饮业
 2615
 6625.29
 39.47%
租赁行业和商业服务业
 4774
 29837.50
 16.00%
房地产业GDP（亿美元）
 10093.6
 26215.48
 38.50%
（数据来源于中国国家统计局及美国国家统计局黑布林北海居微信公众号）

四、房地产业是中国最大的内需，还需要几十年的发展建设

2019年国家统计局公报里对经济发展贡献的描述如下：
“全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为57.8%，资本形成总额的贡献率为31.2%，货物和服务净出口的贡献率为11.0%”。
简而言之，资本家的贡献是31.2%，世界第一大出口国的国际贸易贡献是11%，剩下的是老百姓吃穿用贡献的。
2019年，全国全年社会消费品零售总额411649亿元，比上年增长8.0%。按经营地统计，城镇消费品零售额351317亿元，这是所有84843万城镇常住人口一年的全部消费，包括了吃、喝、穿、戴、玩、乐、行等。
但是，另外的官方数据表明，2019年，中国大陆商品房一手房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元。2018年全国二手房交易额6.53万亿元，2019年环比增长超过12%，约7.3万亿元。
房地产一手、二手市场交易总额超过了23.28万亿元，是社会消费品零售总额的56.56%，这才是中国今后最大的消费市场。

五、房地产业涉及619个行业，是地方经济发展的牛鼻子和总缰绳

与全世界国家一样，房地产业是综合性产业，是工业化产品的集大成者，是工业化产品的最大消费方式，是经济的发动机。
根据笔者研究，按照国家经济产业标准1381个小类的分类，中国房地产业，共涉及619个行业，横跨三大产业，连第一产业都直接涉及到，譬如，新建房产居住区，绿化、树木、草皮是必须的，房地产受打压，从事绿化园林的工程公司以及种植绿化、树木、草皮的园艺场的销路必然受到影响。同理，房地产受打压，市政基础设施行业、公共建筑配套行业和建筑业等都受到压制。初步梳理统有619个行业的产品都受到压制，产品卖不出去。玻璃、门窗、钢材、铝材、木材、水泥、涂料、灯具、电线、电缆、自来水管、燃气管、下水管、家具、家饰等等均受到影响。这619个行业的总需求是房地产开发公司，建筑业总承包公司是这619个行业的总装配工厂，所以，房地产业是经济发展的牛鼻子和总缰绳。

六、国内商品住房严重不足，需求巨大

最近有研究显示我国城镇国民户均1.5套房，人均40平方米，实在骇人听闻，这是把农村住房等同于都市的商品房，通俗地说，是把西北大山沟里的茅草房与北京上海的亿万豪宅一起平均了。我国宪法规定农村住房禁止买卖，2019年，全国商品住房面积约163亿平米，城镇人均19平米；全国住房包括农村住房约506亿平方米，全国人均30平米。

1、全国商品住房有多少？

改革开放之初1978年，城镇人均居住建筑面积6.7平方米，全国城镇非农人口1.43亿人，全国城镇住宅面积总量为9.58亿平方米，建国后1949-2019年，全国城镇住宅商品房保有量不超过163.0435亿平方米，全国城镇常住人口84843万人（2019），商品住房人均19.22平方米。中国房地产和商品住宅竣工总面积表来源于官方统计年鉴。
表3、中国房地产和商品住宅竣工总面积表
年份
 房地产竣工总面积（亿）
 商品住宅竣工总面积（亿）
改革前
 -
 9.58
1979、1980年
 -
 0.74
1981-1990年
 16
 12.48
1991-1995年
 14.2
 11.076
1996-2000年
 21.4
 16.7
2001-2005年
 22.925
 17.88
2006-2010年
 35.3656
 27.61
2011-2015年
 49.76
 38.6748
2016-2019年
 39.7106
 28.3027
合计
 199.3612
 163.0435
（数据来源于统计年鉴）

2、包括农民住房，全国所有住房建造了多少呢？

根据历年数据整理，1978-2019年，商品住房、集资房、农民自建房总计约496亿平方米，加上改革前的城镇住宅9.58亿平方米，全国住宅总量505.58亿平方米，合计约506亿平方米（1978年以前的农民土胚房屋早已经拆迁毁坏，作为不可移动文物保留下的老宅子忽略不计）。
2019年全国140005万人，全国人均住房面积36.11平方米，总计约506亿平方米。TJJ部门说，人均有40平方米，也没有错。因为确实建造了那么多，但是，因为这二十多年里，大量的动拆迁，每年要拆掉几亿、甚至十几亿平方米农民的房子，拆除的房子，就没有在历年的统计数据中减掉。所以造成了虚假数据。
总计506亿平方米住房面积，其中在村庄的农民住房约250亿平方米，在城镇的住宅仅有256亿平方米，包括了商品住房163亿平方米。
84843万城镇常住人口，居住在256亿平方米的住房里，人均只有30平方米，其中商品住房人均只有19平方米。
美国人均住房，应该在70平方米以上。
所以，中国的商品房属于严重短缺。要实现和达到目前美国城市化85%的水平，至少还要50-60年的发展时间。
七、西方主要经济体1978年GDP人均1万美元后的发展态势
1978年，美国人均GDP10565美元，城镇化率超过75%；同时期：德国GDP人均9482美元，法国GDP人均9265美元，英国GDP人均6977美元，日本GDP人均8822美元。城镇化率都在70-75%左右。
表4、1978年世界主要经济体GDP、人口总量与全球占比
经济体
 GDP（亿美元）
 占全球比重
 人口（万人）
 占全球比重
 人均GDP(美元)
全球经济
 85846.58
 100.00%
 428132.4
 100.00%
 2005
欧盟
 24435.15
 28.46%
 40427
 9.44%
 6044
美国
 23516
 27.39%
 22258.5
 5.20%
 10565
日本
 10136.12
 11.81%
 11489.8
 2.68%
 8822
德国
 7404.7
 8.63%
 7809.2
 1.82%
 9482
法国
 5067.08
 5.90%
 5469.2
 1.28%
 9265
英国
 3358.83
 3.91%
 5619.6
 1.31%
 5977
意大利
 3150.58
 3.67%
 5615.5
 1.31%
 5611
加拿大
 2186.33
 2.55%
 2396.3
 0.56%
 9124
澳大利亚
 1183.39
 1.38%
 1435.8
 0.34%
 8242
中国
 1495.41
 1.74%
 95616.5
 22.33%
 156
（数据来源于快易理财网）
根据以上数据统计，美日德法英意加七国集团1978年GDP之和为54819.64亿美元，占全球的63.86%，七国人口之和为60658.1万人，七国集团人均GDP约为9037美元/人。
表5、2019年世界主要经济体GDP、人口总量与全球占比
经济体
 GDP（亿美元）
 占全球比重
 人口（万人）
 占全球比重
 人均GDP(美元)
全球经济
 877345.7
 100.00%
 767365.7
 100.00%
 11433
欧盟
 156264.5
 17.81%
 44758
 5.83%
 34913
美国
 214332.3
 24.43%
 32823.95
 4.28%
 65298
日本
 50817.7
 5.79%
 12626.49
 1.65%
 40247
德国
 38611.24
 4.40%
 8309.296
 1.08%
 46468
法国
 27155.18
 3.10%
 6705.585
 0.87%
 40496
英国
 28689.29
 3.27%
 6683.633
 0.87%
 42925
意大利
 20035.76
 2.28%
 6030.21
 0.79%
 33226
加拿大
 17363.26
 1.98%
 3759.34
 0.49%
 46187
澳大利亚
 13965.67
 1.59%
 2536.57
 0.33%
 55057
中国
 142799.4
 16.28%
 140005
 18.24%
 10200
俄罗斯
 16998.77
 1.94%
 14440.63
 1.88%
 11771
（数据来源于快易理财网）
2019年，美国实现了人均65298美元、城镇化率83%的能级。同样的，七国集团2019年GDP之和为39.7万亿美元，占全球GDP比重为45.25%，人口之和7.694亿人，占全球比重10.03%，七国集团人均GDP约为51601美元/人，是世界人均GDP的4.5倍，是中国的5.06倍。
由此可以看出，城镇化率75%、GDP人均1万美元时，西方主要发达经济体并没有进入下半场，而是向更高水平的现代化目标进发。
八、GDP人均1万美元后是城市住房消费和城市中产阶级快速扩大时期
世界主要经济体的发展，都是靠“三驾马车”：固定资产投资、国内消费和国际贸易。当该国人均GDP超过1万美元后，就进入了更高层次更加多元的消费时代。在温饱时期已经解决了吃穿用的数量问题，小康时期解决了吃得好、穿得好、用得好的质量问题，但是无论如何，其个人生活消费总是有限度的，无论是吃的、穿的、用的，还是汽车等工业电子产品消费，总有数量的满足和消费的极限。而国际贸易受WTO市场份额的限制，也不可能无限扩张。
所以，在GDP达到人均1万美元后，最大的消费是城市住房。从发达国家这四十年的历程看，工业化解决了劳动力就业问题，但是没有很好地解决劳动力的生活居住问题，上世纪下半叶各国都在努力解决城市住房问题。
在GDP人均1万美元和城镇化率超过60%后，追求拥有舒适的私人住房，提高生活质量和品质，是这一时期的主要消费特征，拥有了私人住房就能安居乐业和长期定居，就能逐步成为有产者和中产者，这也是城市社会中产阶级快速扩大的时期。而城市中产阶级群体的快速扩大是国家实现现代化的必要条件。
根据国家统计局公报，2020年中国大陆全年社会消费品零售总额391981亿元，比上年下降3.9%，而房地产市场，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，商品房销售额173613亿元，比去年增长8.7%，其中住宅销售额154567亿元，同比增长10.8%。加上二手房的销售，根据房地产专业中介巨头克尔瑞和链家等机构的数据不完全统计，2020年全国大陆二手房交易额约8.8万亿元，全国房地产两级市场交易额总和约26.16万亿元，相当于全年社会消费品零售总额的66.7%。而2000年的数据是，全国房地产销售额3935亿元，二手房约65亿元，两级市场交易额约4000亿元，同年全国社会消费品零售总额34153亿元，房地产市场交易额仅占社会消费品零售总额的11.7%。

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