构建房地产业新模式的核心是降房价降地价
2024-05-02 17:19阅读：
构建房地产业新模式的核心是降房价降地价
新华社北京报道中共中央政治局4月30日召开会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
高房价问题一直是近二十年来令老百姓痛恨的问题。有关房价问题十几年以前本人就有过全面的分析《中国房价上涨的十大因素》，因太过于专业化，看的人不多。今天就白话一点简要说一说。
一、70年租金一次性付清才是高房价的根源
做个简单的类比。小张大学毕业后留在省城工作，首先要租房子住。多年前租房子住，要“付三押一”，先付三个月租金，一个月押金，才能签约。现在的情况是，“押一付一”，即缴纳一个月押金付一个月租金即可签约。
但是，如果小张希望长租10年呢？结果这个房东要求小张先把10年共120个月的租金全部缴纳付清，小张会怎么想？大家会怎么想这个房东？房东有病吧。
我们的住房建设市场就是如此。开发商租用70年土地，开发房地产，土地批租制度设计要求70年租金一次性付清；即使是商业地产或批租工业地产，也是租期40-50年，地租租金必须把40-50年地租一次性付清，这显然极不合理，这才是高房价的根源。
1990年5月19日，颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（GWY令第55号，以下简称55号令），
第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
1、居住用地七十年；
2、工业用地五十年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
4、商业、旅游、娱乐用地四十年；
按照55号令第十四条，所有批租时限内的费用，必须一次性缴清。住宅用地批租期70年，等于70年租金一次性缴纳。这是我国地价高引起的房价过高的主要原因。70年租金一次性付清，不符合市场经济的规律。
按照55号令第四十一条，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。按照《物权法》，住房允许自动续期，但是需要按55号令执行。
也就说，到期后要么被收回国有，要么再高价买回自家的房子。这样的制度设计肯定有一万个不合理。
二、现有土地批租制度设计缺陷在哪里？能不能改为每年一付租金呢？
这是完全能够改为每年一付租金的。但是，首先要改革土地批租制度。
原来的制度设计是，1988年12月29日，全国人大七届五次会议通过了《土地管理法》修正案，主要是把土地所有权与使用权分离，依法实行国有土地有偿使用制度。
这是按照“土地权益两分法”进行顶层设计的，把土地所有权和使用权分离，是当年的理论创新，并直接作用于实践。
但是，土地还有第三项权益，即土地开发经营权，这是当年的理论设计者所忽略的。由于缺少了土地开发经营权，造成了我国房地产业发展过程中一系列的缺点和不足。
“土地权益两分法”设置的土地使用权，实际上包含了土地经营权和使用权两部分，按照国有土地出让规定，土地使用权是批租给开发企业的，企业建造好了房子后，再卖给购房者使用，土地使用权才发生转移，此时土地使用权与物权不可分割。由此导致了购房者的土地使用年限与实际批租年限不符合，我国100%的商品房购房者都缺少了1-5年甚至更多年限的使用权，这是法律的漏洞和缺陷。
企业在获得批租土地的使用权时，依法登记的使用权日期是土地批租合同签订日，开发企业经过规划设计、建设手续审批、施工建设、竣工验收等主要环节，这些过程至少需要1年多，大型居住区或大型工程，需要建设周期3-5年，给购房者的产证登记上，是从从土地批租合同开始的。所以住房70年使用权期限，到购房者手中只有60多年。其他土地都有类似情况。
三、如何改为每年一付租金呢？增设国有土地经营权
2016年，GWY颁布《关于农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，将农村土地产权中的土地承包经营权进一步划分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权分置并行。
2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈中华人民共和国农村土地承包法〉的决定》，设立了土地经营权，把农村土地所有权、承包权、经营权三权分置制度化。
因此，国有土地也有三项权益：所有权、开发经营权、使用权（与物权不可分割）。所有权归国家，经营权归开发企业，使用权（与物权不可分割）归业主。
开发经营权的时效，时限为5年，个别的重大项目社区等，可以延期2年或5年，以新签订合同为准。由于有了开发经营权，可以依法转让、依法终止、依法监管、依法收回土地。由此也彻底杜绝了炒卖土地的违法行为。
土地使用权的时效，由于与物权不可分割，就都不需要设置使用期限，每年缴纳“一次地租”——不动产税，这就有效避免了高地价、高房价问题，同时也与国际接轨。
房屋的物权发生转移（买卖登记），土地使用权和不动产税同步转移至下家业主。
四、土地权益三分法为开征不动产税奠定法律和理论基础，改变地方城市建设配套费用依赖土地出让金的格局
由于房价过高原因，当下某些专家忽悠开征房地产税，以抑制房价上涨。这是缘木求鱼的做法。同时，按照现行法律，房屋业主是通过缴纳70年土地租金获得住房使用权的，住房物权与土地使用权不可分割，70年土地使用的地租一次性都缴清了，再缴纳房地产税于法无据、无法可依。
而设置了土地经营权，既避免了100%的房产证批租年限缩水了几年的弊端，又可以将土地使用权和房屋物权结合，以每年缴纳地租的形式，变成缴纳不动产税。
不动产税与世界各国一样，都是普税制，所有批租土地上的房屋物权，都依法缴纳不动产税，包括但不限于商务办公、娱乐旅游、工业厂房等经济门类，而不仅仅是针对住房类型。从道理上讲，产生经济效益的经济部门的不动产，更应该缴纳不动产税，住房不能直接产生经济效益，反而要收取不动产税，与理不通。而缴纳地租，则是天经地义，只是换个说法罢了。
基本思路是：房价要大降，业主不增加负担，征收不动产税，与国际接轨。，原来40年、50年、70年地租一次性缴纳，变为每年向国家缴纳地租，即改名不征收动产税，当然需要全国人大立法；同时，其他的各类批租土地都参照执行。
以上海某新城为例，2023年7月某普通住宅用地公开拍卖价，土地楼面价每平方米3.1万元（3720万元每亩，1.8容积率），房地联动价5.1万元，70年批租时限，由此推算每年每平方米地租442.86元。一套住房按照100平方米计算，房屋总价510万元，首付30%约153万元，银行贷款357万元，20年商业性住房贷款，首套房利率下限是同期LPR-0.2%，以2023年10月20日公布的5年以上LPR(4.2%)计算，首套房下限利率为4%。20年总利息是227万元多。平均每年利息3.23万元。最终购房者总支出737万元。
按照土地权益三分法，设置土地经营权，土地经营权要有土地价格。土地经营权的价格，按照净土地的基础价格计算，即地上动拆迁等所有补偿价格和财务成本，一般情况下是土地拍卖价格的六分之一到四分之一。
按照土地经营权出让价的楼面价0.5万元每平方米计算（约600万元每亩、1.8容积率，能够完全覆盖土地成本和适当利润），房地联动价约2.5万元每平方米，100平方米的房子总价250万元，房价下降51%。首付30u万元，20年银行贷款175万元，20年总利息111万元，平均每年利息1.59万元。
但是，需要每年缴纳不动产税。不动产税按照城市区域土地级差划分，借鉴房产物业费缴纳方式，按照建筑面积计算，仍以每平方米443元不动产税计算，普通公寓房一套100平方米计，每年要缴纳44300元不动产税，累计70年缴纳的不动产税310万元。当然，土地权益三分法不设置物权使用期限，可以无限期使用，直至物权灭失。与国际接轨。
以上可以得出三点：一是政府收益总体上不减少，每套房子70年的不动产税310万元加上土地经营权出让价额50万元，共360万元，多于70年土地出让金一次性付清的310万元。
二是购房总价下降一半以上，购房时节省了260万元，首付款减少了78万元，20年贷款，每年节省利息1.64万元，但是每年加上4.43万元的不动产税，总计6.02万元，比原来的缴纳银行的年息3.23万元，多出2.79万元。从70年长期来看，购房者要支出首付款75万元+贷款本息286万元+70年不动产税310万元，总计支出671万元，仍然低于737万元，最终节省66万元。
缺点是，政府不能立刻获得巨额的土地出让金，不能把今后十几届ZHF的钱提前花了，不能快速的进行城市化建设和公共设施基础设施建设。只能慢慢的来发展。
当然，制度设计，可以把应付给银行的年息数，变成不动产税的额度。换句话说，现在的高房价制度下，把应该缴纳的不动产税，变成利息交给了银行。
按照国土主管部门1999年制定的城镇土地级差地租，全国共分为15等，上海市共有1-9等。按照土地权益三分法，完全可以重新立法确定更加细致的分等级。
不动产税，不要按照房屋评估值的税率计征。因为按照这一模式，需要建立起一套庞大的房屋评估体系、认定体系、审核纠错体系，和违法监察体系等等。
参照物业管理费的收缴，简单操作。以各地行政辖区边界，城市内部以辖区和主要道路边界，划分级差地租标准，按每建筑面积单价税额计算征收。
自1990年土地55号令执行至今已经44年，上世纪批租的土地使用权期限已经使用了一半左右，许多批租土地快要到期。
按照现有的法律制度，70年到期是要重新签订土地出让合同，再缴纳土地出让金买下自己的房子，再过70年到了下一代，还要缴纳第三次、第四次等等，这违背常理和人性。
而土地权益三分法，将彻底解决了这个难题。按照土地权益两分法批租的土地，即将到期时，可以直接改为每年缴纳不动产税（地租），与土地权益三分法批租建造的房子，按照同一地段、同一级差地租区域、同一时间、缴纳同一标准的不动产税。
简单说，房子到期了，就开征不动产税（实际上是每年缴纳的地租）。
一是房价会理性下降。由于土地出让金（地租）改为每年一付的地租，不是40-70年一次性付清，建造房屋的土地成本急剧下降，房价当然会理性下降。
二是金融风险降低。地价一次性支付减少了，房价降低了，银行的房地产贷款额度随之会下降，房地产价格变化带来的金融风险也会降低。
三是从根本上遏制地方政府卖地的冲动，为未来的政府预留财源。现行的土地使用权出让是“一锤子”买卖，数十年的租金一次性收取。改为土地权益三分法后，土地使用权地租与物权不可分割，每年收取地租（不动产税），地方政府卖地的利益驱动就会减弱。后续多届政府每年可获得地租（不动产税）收益，未来的财源也有了保障。
四是有利于从根本上转变粗放型经济增长方式。当前工业化经济粗放增长的重要原因是地价太低，我国工业产品出口价格过低引起国际贸易争端的重要原因也是地价过低导致的成本过低。以当前上海郊区“十四五”期间工业土地五十年使用期价格90万元/亩计算，每天每平方米的地租仅仅是7分4厘钱，如果换算成2.0土地容积率的建筑物，每天每平方米厂房租金仅仅是3分7厘钱，远远低于企业缴纳的物业费等。经济欠发展地区的工业用地费用更低。全国各地的工业园区招商建设中，工业用地一直是贴本招商，以低于动拆迁成本价格招揽企业入住。
根据国土自然资源部门的数据，我国各地的工业开发区中，批租后实际开发利用的土地不足50%；花园式工厂比较多。如果所有工业企业以地租形式每年计算缴纳不动产税，每个企业就不得不计算成本，对闲置土地要么追加投资尽快利用，要么退还政府。
五是购房者购买的是无期限的不只是70年的住房，而且是不再被打折了3-5年使用期的住房，与国际接轨，缴纳不动产税。
六是真正实现国家对土地经营开发的全方位有效监管。通过土地权益三分，政府只把土地经营权出让给企业，土地开发经营权时限为5年，明确各项开发经营要求，依法对合同监管；而土地使用权与物权不可分割，使用权交易由政府房地产交易平台控制，从而实现土地开发经营和使用分段进行有效的监管。
七是，从根本上改变现有城市更新模式的大拆大建难题
由于建设用地的紧约束，城市更新已经成为基本国策，成为城市发展建设和功能提升的基础性工作。对于早期的工业产业园区而言，现有法律制度，必须通过大拆大建才能完成更新。
而实行房地产新模式后，房屋是按照使用功能缴纳不动产税的，原来的工厂厂房，不需要拆除，就可以改造为办公楼、商业、甚至是出租公寓，改造完成后，按照实际的功能，每年缴纳不动产税就可以啦。甚至是市中心的高层办公楼，也完全可以改造为高端住宅楼，或出租高级公寓，就可以直接按照住宅类每年收取不动产税。现有市中心的高端写字楼空置率较高，通过改造，成为优质住房类型，每年缴纳住宅类不动产税，何乐而不为？
八是为乡村振兴和集体建设用地同等入市铺平道路
乡村振兴战略的核心是土地制度改革，呼声更高的农村集体建设用地入市，由于存在着巨大的城乡土地信用差，各地政府部门都不愿意推动，也缺乏法律的支持。
土地权益三分法，设置了土地经营权，集体建设用地也有土地经营权，完全可以不通过征收转变为国有，作为集体资产可以直接入市经营；同时，没有了城乡土地的巨大差价。关键的是，动拆迁工作属于天下第一难事，而让农民自己干，自己拆，自己建，建好了房子后，依法经营、依法缴纳不动产税就行了，这就为集体建设用地入市，铺平了道路，为乡村振兴提供了巨大的制度利好。
集体建设用地，可以建造廉租房，也可以建设保障房，用于出租；也可以建设普通商品房，出售给个人，业主只要依法缴纳不动产税即行。集体建设用地，更可以依法建造工厂和产业园区，每年依法缴纳不动产税。
土地权益三分法，将为实现城乡建设用地的平等使用奠定法律基础，都是公有制，都要依法建设，要依法平等纳税；将为逐步开征农村房屋不动产税铺平道路。
