前不久，《农村集体土地价格评估技术指引》正式发布实施，其中第七章对宅基地使用权价格评估进行了技术指引。
方法运用的技术要点
运用各主要估价方法评估宅基地使用权价格时，除参照遵循《城镇土地估价规程》的相关规定，以及本指引中提出的集体建设用地价格评估的普遍性要求外，还应关注以下技术要点。
1、收益还原法
适用于宅基地及其地上建（构）筑物出租案例较多的区域。
确定年总收益时，应深入调查出租对象的构成及质量状况、使用状况等对租金的影响，并通过周边区域调查分析确定客观租金水平。当宅基地具备符合政策规定的农家乐、民宿、乡村旅游等经营性功能时，可根据情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益。
确定年总费用时，应依据当地有关政策规定，结合土地及地上建筑物的具体利用方式，明确费用的构成项目及标准。
2、市场比较法
适用于相同或相邻流转区域内有宅基地使用权交易案例的情形；并可依据6.1.2 中的相关思路，适当扩大宅基地可比实例的来源。
选择可比实例时，应考虑不同类型的交易主体和不同交易方式对宅基地交易价格的影响，选择与待估宗地类同或可修正为与待估宗地相同权利特征与市场特征情况下的交易实例。应实地调查交易实例的状况，考察其构成、特征及其与待估宗地的对应性、可比性。不得选择城镇住宅用地交易作为可比实例。
结合宅基地制度改革的推进情况，应考虑不同时期、不同区域内宅基地政策对可比实例价格、估价对象价格的影响。
区位条件、环境状况、公共设施状况、基础设施状况、庭院状况等是影响宅基地的主要因素，需对其进行实地考察，并全面、准确描述。
3、剩余法
适用于存在农村住房合法合规流转市场的地区。
待开发的宅基地，可采用市场比较法或者收益还原法评估开发完成后的农宅价格，开
方法运用的技术要点
运用各主要估价方法评估宅基地使用权价格时，除参照遵循《城镇土地估价规程》的相关规定，以及本指引中提出的集体建设用地价格评估的普遍性要求外，还应关注以下技术要点。
1、收益还原法
适用于宅基地及其地上建（构）筑物出租案例较多的区域。
确定年总收益时，应深入调查出租对象的构成及质量状况、使用状况等对租金的影响，并通过周边区域调查分析确定客观租金水平。当宅基地具备符合政策规定的农家乐、民宿、乡村旅游等经营性功能时，可根据情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益。
确定年总费用时，应依据当地有关政策规定，结合土地及地上建筑物的具体利用方式，明确费用的构成项目及标准。
2、市场比较法
适用于相同或相邻流转区域内有宅基地使用权交易案例的情形；并可依据6.1.2 中的相关思路，适当扩大宅基地可比实例的来源。
选择可比实例时，应考虑不同类型的交易主体和不同交易方式对宅基地交易价格的影响，选择与待估宗地类同或可修正为与待估宗地相同权利特征与市场特征情况下的交易实例。应实地调查交易实例的状况，考察其构成、特征及其与待估宗地的对应性、可比性。不得选择城镇住宅用地交易作为可比实例。
结合宅基地制度改革的推进情况，应考虑不同时期、不同区域内宅基地政策对可比实例价格、估价对象价格的影响。
区位条件、环境状况、公共设施状况、基础设施状况、庭院状况等是影响宅基地的主要因素，需对其进行实地考察，并全面、准确描述。
3、剩余法
适用于存在农村住房合法合规流转市场的地区。
待开发的宅基地，可采用市场比较法或者收益还原法评估开发完成后的农宅价格，开