目前国有农用地土地使用方式主要包括：（一）国有农用土地使用权出让（很少）；（二）国有农用土地使用权租赁（大部分）；（三）国有农用土地使用权作价出资或者入股；（四）国有农用土地使用权划拨。相对于国有土地使用权划拨、国有土地使用权作价出资或者入股和出让的土地使用权评估来讲，对于以租赁方式的土地使用权评估，其评估技术途径和思路现在还不是很统一；在具体的实践操作中大家有着各自不同的思路和方法，问题主要集中在国有土地租赁期对租赁土地使用权价值影响的理解以及具体评估方法的应用上。
一、国有农用地租赁的权益及相关政策
在具体探讨上述问题前，就租赁的土地使用权的权利特征进行分析，国有农用地租赁是指国家将国有农用土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充；租赁土地的租赁期限应该以承租双方签订的土地租赁合同为准。而租赁合同受到《民法典》的约束。“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可见，租赁合同中约定的租赁期限不应超过二十年。租赁土地的租赁期限直接决定了租赁土地剩余租赁年限，而租赁土地的剩余租赁年限是租赁土地使用权评估中的重要参数之一。实践中当事双方在签订国有农用地土地租赁合同及不动产证证载租赁年限经常为三十年，对于这种情况，有不同的两种观点，赞成的观点认为，国有土地使用权租赁有别于普通的租赁，首先土地本身的自然属性决定了其租赁期应长于普通的租赁合同。国土资源部(国土资〔1999〕222号)《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称意见)中第四条提到:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长
一、国有农用地租赁的权益及相关政策
在具体探讨上述问题前，就租赁的土地使用权的权利特征进行分析，国有农用地租赁是指国家将国有农用土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充；租赁土地的租赁期限应该以承租双方签订的土地租赁合同为准。而租赁合同受到《民法典》的约束。“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可见，租赁合同中约定的租赁期限不应超过二十年。租赁土地的租赁期限直接决定了租赁土地剩余租赁年限，而租赁土地的剩余租赁年限是租赁土地使用权评估中的重要参数之一。实践中当事双方在签订国有农用地土地租赁合同及不动产证证载租赁年限经常为三十年，对于这种情况，有不同的两种观点，赞成的观点认为，国有土地使用权租赁有别于普通的租赁，首先土地本身的自然属性决定了其租赁期应长于普通的租赁合同。国土资源部(国土资〔1999〕222号)《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称意见)中第四条提到:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长