房子和公司

房子和地产公司，哪一个更值得投资？这个问题，对很多人来说是个困惑。其实，你接触过实际经营房地产的企业，你或许就会明白。有很多曾经搞过房地产的公司，还不如还掉银行贷款剩下一堆房子。 房子值钱，是建立在该城市、该地段，在未来的经济发展过程中，必然可以获得的长期现金流保证。去除掉税负成本和折旧，该房产的长期租金回报折现可以体现出房产价值。有人会认为，北京上海的租金还没到支撑房价的程度，但是，房价已经很高，这是不合理的。问题的关键在于投资和投机者预期未来会高速增长的地区经济必然带来充沛的租金回报，租金必然出现大幅上涨，因为，人均收入水平会大幅提高。
房地产公司，存在的问题，就是高杠杆运营下有可能一不小心就挂了，或者，安然撤离无下顿，业务不可持续。从估值的角度看，假设房地产公司可持续经营70年是精神不好，同样，假设核心地段房产70年倒了也一样精神不好。
那为什么不能假设银行挂了，假设银行业绩不可持续呢？银行，就一定比地产公司高贵么？
从地方城市的地产公司生命力同地方银行相比，你就会看出差距。三四线的地产公司大多数都奄奄一息了，也没见城市商业银行都垮掉。未来，个别商业银行或许会挂了，但是，倒的地产公司会更多。从全国看，银行业永远活着。
买房子同买地产公司相比，逻辑是完全不一样的。假如，你指望50倍租售比的北京房产跌90%跟5倍市盈率的地产公司一个估值的话，你的数学需要问问体育老师怎么教的。估值，是一门艺术，没那么简单。地产这个玩意挺考验智商。