购物中心经营管理核心逻辑及实践案例解析
2023-07-06 09:26阅读：
课程说明：
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课程大纲（企业引入内训时可定制）
一、引言：购物中心概述
1) 商业体的类别及其特性；
2) 购物中心管理的三个阶段：开业前的筹备/开业后的稳定期/成熟期的提升；
3) 购物中心经营管理的核心逻辑；
4) 单体项目的团队架构；
二、购物中心开业前期的核心工作内容
1、市场调研：
项目周边客群分析和竞品调研，如何完成“数据”-“信息”-“策略”
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2、项目定位：所有方案的基础立足点，本质是对客群的定位及需求分析
案例：XX商场品牌定位中期提报
3、业态组合：根据定位/目标客户/周边竞争，确认各业态的比例和楼层落位
案例：XX商场平面图与定位
4、品牌组合：项目业态与品牌组合案例分享
5、项目预租洽淡与招商进度管理
品牌落位图
单元租金定价
主力店的洽谈和确认-开业前12个月
次主力店的的洽谈和确认-开业前9个月
第一批有代表性的品牌明确意向-开业前9-6个月
60%-80%的签约率阶段节点-开业前6-3个月
目标开业
6、详解租约谈判时的5个关键步骤
案例：品牌落位及租赁计划
7、项目租约签订
解读租赁合同的关键条款及在营运中的应用
租赁意向签订+意向金--关键条件要明确
租赁合约确认+押金--此阶段涉及的各种工程交付标准、机电指标、营运时时、推广营销、付款周期、风险把控等等均一一与各部门进行确认
三、市场营销
1、市场推广部的工作范畴：公关媒体、宣传推广、公员管理、销售促销、活动体验、画面设计、物料制作
2、市场费用预算的各项分类及比例
3、市场部和营运部的配合
案例：市场营销全年预算
案例：市场活动后的有效性分析
案例：创意性营销活动分享
四、购物中心 IT 系统
1、IT系统整体介绍：底层基础建设、前台客户交互、公司内部系统支持
2、购物中心IT系统的应用：
租约数据系统：出具帐单、合同管理、租约续租时间计划、租金分析等
公共Wifi系统：此处略
客流计数系统：此处略
销售数据 Pos 系统：此处略
会员CRM系统
车库管理/停车费/车辆进出；
3、各类IT系统的整合及应用，如何更全面的满足商场所需；
案例：某购物中心的IT系统案例应用
五、购物中心营运管理 （重点想听）
1、营运管理的工作覆盖面：
新店开业准备：
二装（协同物业部）、开业前的营销宣传（协同市场部）、开业前的证照办理、店员培训等等
租户商铺日常管理：开店前检查、巡查、闭店后巡检等等
经营数据分析：客流分析、车流分析、销售额分析、租售比分析等等
催缴租金：付款通知单流程管理、相关法律等等
店铺撤离：具体流程及重点关注点
2、商家/租户管理-协助提升销售额
据据不同业态的特性：餐饮/零售/儿童/娱乐及配套
店铺经营状态及提升：货品/店员/营销/连锁品牌店铺间的比较/同业态品牌间的比较
连锁品牌管理：对比在不同商场内同品牌
商场内部：对比场内同业态不同品牌
租户的风险预警及应对
3）营运管理团队的预算
4）营运团队的管理
5）营运团队和市场/租赁/物业的协作；
案例：某购物中心的租户撤场
六、购物中心经营期的租金收入提升
思考业主和股东方的小目标与大目标是什么？
1、项目定位的精准性
2、租户的持续替换
案例：某商场将主力店替换，单元分拆
3、增加有效和粘性客流
案例：某商场改变平面动线设计，引导客流动向
4、提升整体销售额
5、公区的品质提升
案例：某商场的局部改造
六、购物中心的物业管理
1、物业管理工作范围的覆盖
2、物业管理团队的人员架构
3、物业费用的各项分类
4、物业成本管控
案例：物业管理公司合作方式及费用
七、购物中心的财务管理
1、财务报表：资产负债表、现金流表、利润表
2、财务管理：持有型商业项目的收入、支出与资本费用
3、项目年度预算
4、金融投资的专用用词和计算公式：和贷款相关、和投资相关、和营运相关
5、投资回报的测算
6、项目估值的方法
详细介绍国际通行的资产价值评估方法：市场比较法、成本法和收入法
案例：资产管理指标综合推演，轻资产管理的角度和价值
