筹开期购物中心的工作重点和方法
2023-08-31 12:02阅读：
商场筹备开业期的工作质量，与商业的经营效果和效益密切相关，涉及大运营管理的全部专业内容，要求极高，又“无从躲避”。本课程可根据筹备期企业的具体情况，定制相应的侧重点。以下为过往某项目定制的样式
课程将全面讲述在商场筹开期过程中涉及的所有专业内容，解剖了每个专业项的“初衷”和解决之道，为正在筹备商场开业的从业人员，特别是管理层，予以全景式的描述，并以案例为载体，通过实际操作予以刻画和解答，同时又给了操作工具。
课程名称：《筹开期购物中心的工作重点和方法》
课时说明：标准版内容 2天，6小时/天
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课程大纲：
一、招商先从定位开始
1、定位的确定
定位与目标消费者有关
知悉三种不同类型下的目标消费群
pan >明确消费群体分析的目的，明白商业覆盖半径，提高客单价和复购率
建立有效的信息传导和营销机制
对应的商业建筑选型
三种不同形态的商业和适用商业形态
建筑形态与工程设计及运营关联
2、经营模式选定
三种主流经营模式及其选择依据
选择经营模式时的利弊分析
经营模式选择与自身经营能力的关联
3、业态规划
业态组合及其配比
业态配比需要掌握的几个要素
4、品牌落位方式
案例一：某商业如何通过市场调研确定商业定位和业态配比
5、品牌级次
案例二：某三线城市商场定位和品牌级次的“挣扎”与开业率结果分析
6、开业前招商环节几个重要步骤
（1）明确项目定位：看不见的东西最重要
案例三：对“主力”租户的认知影响招商定位和效益
清理品牌产品线：从产品线看项目定位
产品线的多品牌战略可以覆盖更广的消费客群，从而带来更佳的利润。但并不是覆盖越全越好，还要看项目定位及消费环境。
实例分析：“小米之家”与“华为专卖店”的选择
（2）租金承受能力：不同业态各不相同
租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高，商家的经营压力就会很大，商家赚不到钱，整个购物中心的经营结构就会变得十分脆弱。另一方面，租金是购物中心主要的收入来源，购物中心的投资回报主要是通过租金来实现的。
健康的租售比是关键
案例四：某商业综合体定位和品牌落位复盘
（3）租金底价制定
租金制定的原则和方法
附件一：一铺一价表示例
招商谈判政策和授权
基础文件制定
租赁合同和租赁意向书标准版本
两个基础数据的制定
二、物业服务在商场二次装修阶段的监管和控制
1、二次装修的六个监管阶段
图纸提交
审图意见出具
消防预审
隐蔽工程验收
消防验收
竣工验收
2、审图意见的出具
附件二：一购物中心审图意见表
装修阶段对于指定消防和空调的意义和方法
实例：一购物中心对于主力租户指定消防与否的谈判和合同条款
租户装修难题的帮助和程度把控
案例五：某知名餐饮租户装修难点的解决过程
租户交铺标准和要点把握
案例六：一餐饮租户“成功”退租和教训
商业物业管理的市场法则
形成商业物业管理的基础文件（两本书三张表）
附件三：租户手册模板
附件四：二次装修指引模板
附件五：控制三表
形成标准工作流程SOP
SOP的定义和内容
附件六：某商业物业管理公司SOP模板
紧急事件处置预案
附件七：某商业物业管理公司紧急预案模板
案例七：某购物中心“铜母排”出险后的处置
三、筹开期市场推广内容的构成
1、告知 我们是有什么内容的商场
2、契机
3、抓复购率和核销率
4、筹开期商业市场推广策略
（1）抓时机 除了已有的各个节日外
（2）抓商品特色
（3）抓形象
（4）SP与PR的组织区别及重点
（5）非营业高峰时段
5、年度推广计划制定
6、活动组织和评估 客流及转换率
（1）评估的内容：
（2）停车场作为推广工具
7、善用“会员系统”增强粘性
案例：“恒隆会”的面子和里子--The Lounge
案例：IKEA Buy With Your Time
四、建立运营指标体系
1、建立租户端运营标准
2、建立管理端运营标准
3、租户经营的“扶持”
4、营业额把控及其关键手段
五、财务工作筹备
1、与置业公司（建设）的财务管理的区别 权责发生制
2、避免租户开业环节对租金的“损伤”
实例：某商场茶饮品牌的装修与营业额
3、预警机制建立
案例：“超账期”租户追缴过程
4、建立“追租”流程和逻辑图预算制定的周期和实施
5、几个重要概念的厘清（知识点介绍）：NOI、NPI与EBITDA
六、人力资源组织
1、商业管理公司架构搭建
人均管理面积概念的导入
附件：一般商管公司架构介绍
2、会议设置和功能
3、部门设置和岗位的职责描述
4、在商业“三期”中部门设置可能的“变形”
附件：JD实例
5、KPI制定
