房屋买卖过程中，遇房屋被查封如何处理——兼谈执行异议规定
2022-04-01 12:35阅读：
一、代理概况
1、【审理法院】南京市江宁区人民法院、南京市中级人民法院
2、【案号】（2020）苏0115民初7698号、（2021）苏01民终6230号
3、【当事人】黄某
4、【代理人】江苏维世德律师事务所
张龙律师
二、案情概述
2017年4月份，黄某与朱A就江宁区某房屋买卖事宜协商一致，签订《房地产买卖中介合同》，约定：朱A将房屋以280万元价格出售予黄某，如一方违约的，违约方给守约方赔偿违约金为6万元整。
合同订立后，黄某按照合同约定将房款153万元支付至朱A的妻子朱B的账户。但在拟欲办理房屋按揭贷款手续及过户手续过程中，案涉房屋突然被BT市法院查封。经查询得知，因为朱A、朱B结欠案外人其他债务，债权人在BT市法院提起诉讼，并申请财产保全，导致案涉房屋被BT市法院裁定查封。
房屋被查封后，朱A与黄某协商，将房屋先行交付黄某，并借黄某名义，以黄某已经实际购买该房屋并支付购房款、占有房屋为由向BT市法院提起查封异议，以解除对案涉房屋的查封。但是BT市法院
经审查认为，黄某的查封异议无法律依据，裁定予以驳回。
因无法有效取得案涉房屋产权，黄某无奈之下于2018年将朱A、朱B作为共同被告起诉至南京市江宁区人民法院，要求解除双方之间房屋买卖合同，并退还房款。该案在审理过程中，因朱A提出其在BT市法院的案件有很大希望胜诉，案件终结后可以解除房屋查封，配合履行房屋买卖合同。在法院组织调解和黄某此前代理人的建议下，黄某与朱A、朱B以及二人之子朱C于2018年8月签订《和解协议》一份，约定：（1）朱A、朱B同意在2021年12月31日前自行解决房屋问题，以确保房屋符合过户条件，黄某同意给与应当给予朱A、朱B必要的配合（包括以黄某名义提出执行异议或执行异议之诉），相关费用由朱A、朱B承担；（2）如涉案房屋在2021年12月31日前仍不具备过户条件，朱A、朱B将所收取的全部房款在一个月内退还黄某；（3）朱C对朱A、朱B上述全部义务承担连带担保责任，并以自己名下位于一套房产提供担保，黄某享有优先受偿权。
《和解协议》签订后，黄某申请撤回起诉，但是未就朱C提供担保的房产办理抵押登记手续。此后黄某一直等待朱A、朱B解决案涉房屋被查封问题，但是朱A、朱B在BT市法院的案件历经一审、二审，均败诉，在2020年5月BT市法院即对其立案强制执行，并至案涉房屋现场张贴封条，欲启动强制拍卖流程。无奈之下黄某委托本律师重新起诉至南京市江宁区人民法院，以案涉合同已无实际履行可能为由，要求解除合同，退还房款并支付违约金、赔偿差价损失。同时申请保全朱C用以担保的房产。
期间，朱A、朱B、朱C抗辩称：（1）《和解协议》约定的期限为至2021年12月31日止，上述期限尚未届至，黄某起诉无事实与法律依据；（2）依据《和解协议》约定，黄某应当配合提起执行异议或执行异议之诉，朱A、朱B、朱C多次要求黄某提供授权手续，但黄某拒不提供，因此系属黄某违约；（3）结合前述第2点，朱C所提供担保应当为附条件担保，现因黄某拒不提起执行异议或执行异议之诉，所附条件未成就，朱C不应当承担连带责任。
案件一审审理过程中，因BT市法院受到疫情影响以及房屋评估等流程影响，房屋司法拍卖流程迟延。一审判决驳回黄某诉讼请求。黄某不服提起上诉，上诉期间，案涉房屋进入司法拍卖，并在第一次、第二次拍卖均流拍后，被BT市法院裁定以物抵债并过户至债权人名下。
三、裁判结果
1、【一审法院判决】
驳回黄某全部诉讼请求。
2、【二审法院判决】
（1）解除黄某与朱A、朱B之间的房地产买卖中介合同及和解协议；
（2）朱A、朱B退还黄某购房款153万元并支付黄某违约金6万元，并赔偿中介费、律师费、财产保全担保费、房屋差价损失等共计25万余元；
（3）朱C就上述债务承担连带责任。
四、律师分析及提示
1、房屋买卖过程中，如因出售方原因导致房屋被司法查封，买方无法实现过户并取得产权的目的，买方有权以房屋买卖合同不能履行为由起诉要求解除合同。本案中，黄某作为买方，其实在房屋被查封时即可起诉要求解除合同，退还房款。但是黄某在第一次起诉过程中，经劝说后同意与朱A、朱B、朱C签订《和解协议》，不仅给自身未来权益带来极大的不确定性，且其在签订《和解协议》过程中，对于朱C提供用以担保的房产亦未办理抵押登记手续，导致对该房屋根本无控制权，亦无优先受偿权，更加增加了自身风险。
2、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
回归到本案中，如果黄某欲通过执行异议方式解除查封，必须具备的条件是在查封之前合法占有房屋，并同意将剩余房款支付至法院账户以供强制执行。但是因为黄某此前的查封异议申请已经被驳回，再行提起执行异议结果完全未知。而黄某此前已经支付153万元房款，如果继续再支付剩余房款，将会面临更高的风险。
需要强调的是，黄某在签订《和解协议》中约定“黄某同意给与应当给予朱A、朱B必要的配合（包括以黄某名义提出执行异议或执行异议之诉），”实质上将朱A、朱B自身应当承担的解除查封的义务转嫁至黄某身上，无端增加了黄某义务，这也导致在案件审理过程中因该条款产生诸多争议。
3、在《和解协议》约定期限届满前，黄某究竟是否有权直接起诉要求解除合同？本代理人认为完全可以提起诉讼：首先，在2020年5月份，朱A、朱B即因自身债务导致案涉房屋被张贴封条并拟司法拍卖。在此情形下，朱A、朱B没有任何实质措施解除房屋查封，而仅仅将义务完全转嫁予黄某，即要求黄某提起执行异议（实质目的为暂停执行流程，拖延时间），可见其根本没有解除房屋查封的能力；其次，对于朱C提供用以担保的房产，黄某没有优先受偿权，而在与朱A、朱B沟通过程中，朱A、朱B明确表示该房产中存在大额的抵押贷款，无任何剩余价值，且不愿为黄某提供其他担保，黄某如果不立即提起诉讼，而以所谓的执行异议方式拖延时间，明显会导致自身风险不断扩大，基于合同法规定的不安抗辩权，黄某有权即刻提起诉讼；结合前述事实，黄某提出如果提起执行异议，需要缴纳剩余房款，为了避免扩大黄某资金风险，黄某要求朱A、朱B先行垫付该款项，但朱A、朱B直接予以拒绝，黄某完全有理由认为朱A、朱B的行为已经构成先期根本违约，亦有权提起诉讼。
4、综合前述分析，如购房者在购房过程中遇到房屋被查封情形，应当谨慎为之。对于究竟是否给予出售方宽限期以供其解除查封，还是以执行异议方式申请解除查封，均应严格审查，委托律师注意把控此间的风险，否则极易导致自身权利受损。
江苏维世徳律师事务所 张龙律师
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