抵押权人在登记前未尽到审查义务抵押权不受法律保护应予注销
2022-09-30 12:21阅读：
抵押权人在登记前未尽到审查义务 抵押权不受法律保护应予注销
——南京法院判例分析
一、案件背景：
不动产抵押担保系属债权担保的一种重要形式，且因不动产市场具备价值高、价格稳定等优势，故而往往成为银行贷款、民间借贷及其他各种债权债务关系中债权人首选的担保形式。依据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故而债权人暨抵押权人往往在取得抵押权登记或他项权证，即认为抵押权定然受到法律保护，其债权的实现可高枕无忧。
但是司法实践中，经常出现抵押人将原属于其所有的房屋出售予买受人后，在房产过户前，又隐瞒房屋出售的事实，擅自以该房产办理抵押登记，将该房产抵押予第三方。在此情况下，当抵押权人需实现自身抵押权时，房屋的买受人为维护自身权利，即会主张该房屋早已由其买受，抵押权人在设置抵押登记过程中，未实际审查房屋的归属和使用情况，不属于善意抵押权人，其抵押权不受法律保护，由此导致房屋买受人与抵押权人之间争议纠纷。
法院认为，抵押权人如未尽到审查义务，即直接办理抵押登记，则其不属于善意抵押权人，其抵押权不受法律保护，法院可予直接判决注销抵押权。
二、亲办案例：
（一）案情：
张某于2013年将其所有的拆迁安置房出售予徐某，双方签订《房屋买卖合同》，徐某付清房款，张某并将房屋交付徐某，由徐某装修入住。因拆迁安置房屋政策规定满五年后才可以办理房屋产权证及过户手续，所以双方约定待条件具备后办理过户手续。
2017年11月份，张某在徐某不知情的情况下，向常某借款，并以该房屋提供抵押担保，在房产局办理抵押登记，常某取得他项权证。期间常某
未至房屋中查看房屋是否有其他占有人或实际所有权人。
2018年7月份左右，徐某得知该房屋可以办理产权证，要求张某配合办证，经法院调查方得知该房屋已经被设立抵押，无法直接过户。无奈之下徐某诉至法院，请求法院判令常某、张某将案涉房屋中的抵押权注销。
（二）裁决结果：
法院认为常某在办理抵押登记前，应当对抵押财产的权属、占有、使用及其他权利负担等状态尽调查之责，常某没有证据证明其察看过涉案房屋的占有、使用状况，未尽到必要的审慎义务，其与张某签订抵押合同不符合善意取得的要件，不应认定常某为善意第三人，被告常某不能取得抵押权。
判决张某、常某注销案涉房屋的抵押登记。
三、案例检索：
案号
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裁判要点
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裁判结果
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（2021）苏01民终952号
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陈益喜在取得产权登记后，应当协助王与祥办理过户手续，其另行设定抵押权的行为，属于无权处分，违反诚实信用原则。马传禄、王桂兰与陈益喜并不相识，在办理抵押权登记的过程中，未尽审慎审查任务，不属于善意第三人，不能取得抵押权，相应抵押权登记应予注销。
陈益喜作为案涉房屋产权人，在接收房款交付房屋后，其财产权利已经得到完全实现，故已无权对涉案房屋设立抵押权，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。但陈益喜未经王与祥同意，故意隐瞒涉案房屋已出卖并交付的事实，将涉案房屋另行设立抵押，恶意损害王与祥权益，存在重大过错。
上诉人马传禄、王桂兰在就案涉房屋设立抵押权时，未到案涉房屋实地查看，存在重大过失，不能因善意取得案涉房屋的抵押权。故一审判决陈益喜与马传禄、王桂兰将设立于案涉房屋的抵押权注销，并无不当，本院二审予以维持。
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陈益喜与马传禄于本判决发生法律效力之日起10日内注销南京市江宁区禄口街道永欣新寓紫荆苑9幢702室房屋的抵押登记；
陈益喜与王桂兰于本判决发生法律效力之日起10日内注销南京市江宁区禄口街道永欣新寓紫荆苑9幢702室房屋的抵押登记。
陈益喜于上述抵押权注销登记后10日内协助将南京市江宁区禄口街道永欣新寓紫荆苑9幢702室不动产产权变更登记至王与祥名下。
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（2020）苏01民终8241号
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但张雪英在办理抵押前未至案涉房屋内查看，未取得涉案房屋购房发票，并未充分了解涉案房屋的具体状况，应认定张雪英未履行审慎审查义务，一审法院认定张雪英非善意第三人，有事实与法律依据。鲍成无权处分涉案房屋，张雪英亦非善意第三人，张雪英不能善意取得抵押权，故本院对顾文英要求鲍成、张雪英将案涉房屋抵押登记予以注销的诉讼请求予以支持，一审法院判决鲍成、张雪英注销抵押登记正确。
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鲍成与张雪英自判决生效之日起五日内注销南京市浦口区房屋的抵押登记。
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（2020）苏01民终11001号
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抵押权人应当对贷款和抵押存在的风险有所预见，应尽到审慎的注意义务。本案中，三抵押权人均未上门勘查案涉105室房屋的实际情况、未履行审慎审查的义务，存在重大过失，不符合法律规定的善意取得的要件，不能被认定为善意第三人，无论借款合同、房地产抵押合同是否有效，也不能取得案涉房屋的抵押权，故杨文琴、王平、伍国华三人应当将案涉105室房屋的抵押登记予以注销。
张浩雷、王婷长期居住105室房屋，伍国华、杨文琴、王平三人在签订抵押合同前未勘查案涉105室房屋的实际情况，一审认定其未履行审慎审查的义务，故不能构成善意取得，并判令其注销抵押权，并无不当。
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郑开春、伍国华、王平、杨文琴于判决生效后十日内将位于南京市建邺区房屋上设立的抵押权［他项权证号分别为：苏（2018）宁建不动产证明0002114号、苏（2018）宁建不动产证明0002116号、苏（2019）宁建不动产证明0002631号］注销。
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(2021)苏01民终2319号
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罗伟在周道成设立抵押之前，已支付了大部分房屋价款并实际占有、居住，且系因周道成擅自抵押给他人的原因而未能完成过户，罗伟作为买受人的权利优先于诸培华在该房屋上设立的抵押权。
周道成将案涉房屋抵押给诸培华时，诸培华应当尽到注意义务，可以发现案涉房屋由罗伟居住。上诉人诸培华认为其不应尽审查和注意义务，其办理抵押只认房不认人的主张，不能成立。一审法院判决其协助办理抵押权注销登记手续并无不当。
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诸培华、周道成应于本判决生效之日起十日内协助罗伟办理溧水区不动产抵押权注销登记手续。
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(2020)苏01民终9418号
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许伦在办理借款及抵押前，完全能够知悉涉案房屋的实际使用情况，避免抵押无效的情况发生。据此，许伦与薛峰签订抵押合同不符合善意取得的要件，不应认定许伦为善意第三人。
许伦在办理抵押手续前，应当对抵押财产的权属、占有、使用及其他权利负担等状况尽调查之责，许伦没有证据证明其察看过涉案房屋的占有、使用状况，未尽到必要的审慎义务，其与薛峰签订抵押合同不符合善意取得的要件，不应认定许伦为善意第三人，许伦不能取得抵押权
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薛峰、许伦于本判决生效之日起十日内，共同办理南京市建邺区不动产抵押登记的注销手续。
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四、律师分析
结合上述案例分析可知，抵押权人在办理抵押登记前，不能仅仅依据不动产登记簿判定该不动产所有权人，而需对该房屋实际占有、使用、权属归属等情况进行实地考察，保证“上门”、“留痕”，方可避免在房屋出现已经出售等情况下，其抵押权不受法律保护的法律后果。否则一旦被认定非善意抵押权人，抵押权被判令注销，抵押权人将完全丧失债权保障，由此造成的损失将难以估量。
江苏维世徳律师事务所 张龙律师
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