最高院：物权预告登记权利人无权排除优先受偿权人的执行

2024-05-13 21:40阅读：

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最高院：物权预告登记权利人无权排除优先受偿权人的执行

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）
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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

最高院（2022）最高法民终79号民事判决认为，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人无权排除建设工程价款优先受偿权等优先受偿权人的执行。

我赞同上述观点。对于案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，《执行异议复议规定》以

及其他司法解释等所作规定比较少，在很多很常见很重要的问题上，法理上和实务上都有争议，我在我的微信公众号合同效力实务研究写了几百篇相关文章，涵盖了大部分的有争议的问题，大家可以看看。

《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。” 第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”

最高院：物权预告登记权利人无权排除优先受偿权人的执行

那么，享有物权预告登记权利的案外人是否有权排除建设工程价款优先受偿权等优先受偿权人的执行？即《执行异议复议规定》第二十七条与第三十条规定是什么关系？后者是否是前者的例外？

要回答这个问题，就要知道物权预告登记的性质和效力。

《民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据该规定，办理物权预告登记是为了“保障将来实现物权”，其效力是“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，即物权预告登记是防止一房二卖。预告登记的权利人非房屋的所有权人，其享有的是物权期待权，本质即债权。

权利顺位大致是这样的：

商品房消费者的生存权 > 建设工程价款优先受偿权 > 抵押权 > 办理了物权预告登记的房屋买受人的权利。

由以上的权利顺位可以看出，享有物权预告登记权利的案外人无权排除建设工程价款优先受偿权等优先受偿权人的执行。

但是，如果“享有物权预告登记权利的案外人”符合《执行异议复议规定》第29条的规定或者符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定，其当然有权排除建设工程价款优先受偿权等优先受偿权人的执行。关于这个问题，我在我的微信公众号合同效力实务研究多次写文章分析，也分享了很多经典案例，在此不再展开。

最高院：物权预告登记权利人无权排除优先受偿权人的执行

附：洪某萍与中铁公司、海源公司申请执行人执行异议之诉案

案情简介：一审法院于2017年2月10日对中铁公司与海源公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）赣民初49号民事判决，判决：1.解除中铁公司与海源公司于2012年9月20日订立的《“龙湖湾”住宅小区总承包工程建设工程施工合同》；2.自判决书生效之日起十日内，海源公司向中铁公司支付尚欠工程款58582806.77元；3.自判决书生效之日起十日内，海源公司向中铁公司支付尚欠工程款逾期利息（截止至2016年6月30日逾期利息为4999462.16元，自2016年7月1日始至清偿之日止，尚欠工程款的利息应以本金58582806.77元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；4.中铁公司对于位于上饶市××道小区××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃楼××层商铺，1-3＃商业、2-4＃商业、5-6-7＃商业、8-1＃商业在尚欠工程款58582806.77元的范围内享有优先受偿权；5.驳回中铁公司的其他诉讼请求。海源公司不服该判决，向最高人民法院提出上诉，最高人民法院于2017年12月27日作出（2017）最高法民终762号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，中铁公司向一审法院申请强制执行，该院于2018年11月16日作出（2018）赣执35号执行裁定，裁定：1.冻结、划拨被执行人海源公司在金融机构的存款6391.96万元。2.如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人海源公司价值相等的其他财产和财产权益。2019年1月21日，一审法院向上饶市经济开发区房产管理分局（以下简称上饶经开区房管分局）作出（2018）赣执35号协助执行通知书，查封被执行人海源公司名下位于上饶市信州区××道××号“龙湖湾”小区1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃楼商铺，1-3＃商业、2-4＃商业、5-6-7＃商业、8-1＃商业房产（含案涉2个商铺，共计95个商铺）。查封期限三年，自2019年3月14日至2022年3月13日。洪某萍对此提出异议，一审法院于2021年9月10日作出（2021）赣执异8号民事裁定，裁定中止对被执行人海源公司名下位于上饶市信州区××道××号××小区××幢××单元××层××号××号房产的执行。中铁公司不服，向一审法院提出执行异议之诉。
一审法院另查明，2015年1月7日，洪某萍与海源公司签订2份《上饶市商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为201501070098、201501070099，上述合同约定预售许可证号为饶房预售证第（2013）022号，所购商品房的规划用途为商业营业用房，房屋号分别为3幢1单元1层1-3号、1-4号，预测建筑面积分别为106.40平方米、37.76平方米，总价款分别为961090元、341079元，买受人应当在2015年1月7日前支付该商品房全部价款。商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告（实测数据）；3、该商品房已取得规划、消防、人防等部门单项验收合格证明。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。2015年2月12日，杨华某通过其建行账号4340********向海源公司账号1512********转账400万元，用途注明为购房款。2015年2月12日，海源公司向洪某萍出具两张收款收据，内容为收到洪某萍上饶市信州区××道××号3幢1-3号房341079元、961099元龙湖湾店面款。2015年2月12日，洪某萍、江某文就上述房屋在上饶市房地产管理局作预告登记，取得上房预字第0××4号房屋预告登记证。该证附记栏：根据《房屋登记办法》有关规定，预告登记后，自能够进行相应的房屋登记之日起三个月，权利人务必要到房屋登记机构申请办理房屋登记；权利人在不能申请办理房屋所有权证时，请重新办理房屋预告登记。海源公司于2021年11月1日出具情况说明，购房户杨华某、杨新某、洪某萍于2015年1月7日与我公司签订《商品房买卖合同》，购买3＃1-1至1-5及1-8号商铺，共计6处。我公司于2015年2月12日收到三人购房款合计400万元整，上述商铺交房时间为2015年12月31日。后因我公司未在约定时间内完成配套设施的施工，无法办理正式的交房手续，故于2017年3月12日将上述6处商铺先行交予杨华某、杨新某、洪某萍使用。海源公司于2017年3月12日向洪某萍出具收据，收到龙湖湾3＃1-3、1-4号商铺物业费（2017年4月-2018年3月）4498元。洪某萍、江某文为夫妻关系。
另查明，江西省上饶市中级人民法院于2019年3月12日就中铁公司与海源公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2019）赣11民终232号民事判决，维持江西省上饶县人民法院（2018）赣1121民初3048号民事判决即判决中铁公司在判决生效之日起10日内就完成的“龙湖湾”住宅小区工程造价129343941.80元的工程量范围内向海源公司移交相关竣工验收资料，竣工图纸和电子磁盘等资料，并配合办理竣工验收的相关手续。2020年7月23日，上饶经开区房管分局就龙湖湾小区办证的问题，回复称，由于施工企业中铁公司与开发企业存在经济纠纷，一直不配合提交工程验收材料，导致该项目无法完成验收手续，业主无法办理个人不动产权证。在上饶经开区管委会多次协调督促下，该项目工程建设已基本完成，规划验收已通过；水、电、天然气等已可正确使用，并达到验收条件，验收工作正与相关部门沟通办理中。质检、消防、人防等工程已基本完成，现正在与相关部门办理验收手续。2020年7月8日，我分局召集海源公司负责人、项目施工单位、中铁公司相关人员，督促其加快办理各项验收手续。同时，我分局将按照《上饶龙湖湾竣工验收事宜进度安排表》的时间节点，监督完成情况，督促开发企业以及中铁公司按进度完成相关工作。根据海源公司提交的上饶市住房和城乡建设局编号为XXX号建设工程竣工验收备案电子凭证，案涉工程上饶市龙湖湾住宅小区（1#-7#，1、3#商业，2、4#商业，5、6、7#商业，8#-2商业，9#商业，10#商业，11#商业，地下室）的竣工验收备案日期为2021年7月23日，案涉工程开工日期为2013年2月7日，竣工日期为2021年6月24日。

最高院：物权预告登记权利人无权排除优先受偿权人的执行

裁判观点【案号：最高院（2022）最高法民终79号】本案二审的争议焦点是：洪某萍对案涉房产的权利能否排除中铁公司依据建设工程价款优先受偿权所申请的强制执行。
《执行异议复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。但《执行异议复议规定》第二十七条同时规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，受让人不能仅以办理了受让物权预告登记，即主张排除基于担保物权等优先受偿权的执行。按照行为发生之时适用的《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故预告登记本身尚不足以产生物权效力，其系为保障将来实现物权，在预告登记之后未经预告登记权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。受让人依据预告登记而取得的权利，并不能够对抗担保物权等优先受偿权。根据原审业已查明的事实，生效判决已经确认中铁公司对案涉商铺在尚欠工程款范围内享有优先受偿权，故洪某萍不能依据已办理预告登记，主张排除中铁公司基于该优先受偿权的执行。
另外，按照原审所查明的事实，海源公司2021年出具情况说明，表示案涉6处商铺已于2017年3月12日交予杨华某、杨新某、洪某萍使用。海源公司于2017年3月12日向洪某萍出具收据，表示以现金方式收到龙湖湾3#1-3、1-4号商铺物业费（2017年4月-2018年3月）4498元。本院认为，海源公司是与中铁公司建设工程施工合同纠纷案件的相对方，在本案中又系一审第三人和被执行人，与洪某萍和中铁公司均存在利害关系，故以海源公司2021年出具的情况说明和填写日期为2017年3月12日的收据，尚不足以证实洪某萍在2019年1月人民法院查封之前已合法占有案涉房产。洪某萍作为买受人主张排除中铁公司所申请的强制执行，其对符合《执行异议复议规定》第二十八条所规定的全部四项情形负有举证责任。但其未能举示证据证明符合情形，故不能认为其权利能够排除中铁公司的执行。至于中铁公司是否滥用施工单位的优势地位而恶意不配合案涉项目竣工验收，以及案涉房产客观上已被司法查封而无法办理产权证，均不能够反证洪某萍提出的异议符合《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条所规定的情形。
综上，洪某萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16519.52元，由洪某萍负担。
本判决为终审判决。

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