成功案例分享：执行异议之诉，法院当庭判决我方胜诉
2024-12-30 17:35阅读：
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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）
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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版
要先充分论证，然后才能采取行动。
2024年11月28日，我在杭州参加某案外人执行异议之诉案一审第一次庭审，庭审后法院当庭宣判我方胜诉。
今天简单和
大家分享一下这个案例，因涉案房屋所产生的法律问题非常多，比如银行员工内部处分、刑事案件、房屋买卖合同纠纷、第三人撤销之诉等等，因为涉及到当事人隐私等内容不便披露，我只简单介绍一下和本外人执行异议之诉案直接相关的部分内容。我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多关于执行异议之诉的文章并分享了大量的典型案例和成功案例，所以对于具体的法律概念和法律要件的解读本文也不展开。
20年前，案外人（房屋买受人）与被执行人（房屋出卖人）签订了房屋买卖合同，之后现金支付了全部房屋价款，被执行人交钥匙交房。该房屋系拆迁房，当时被执行人（房屋出卖人）还没有办产证，所以无法过户，合同约定被执行人（房屋出卖人）办出产证后十天内办理过户手续，即变更登记到案外人（房屋买受人）名下。很多年后，该房屋所在小区其他房屋还都没有办产证（也还不到办产证的时候），被执行人（房屋出卖人）通过特殊手段办出了产证，然后将之抵押贷款，然后……该房屋被多轮查封。
首封是个普通金钱债权。
当事人提出执行异议后被驳回，驳回的理由是案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的第四个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”。这是个很麻烦的事，因为“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件很抽象，不同的人有不同的理解，公说公有理婆说婆有理，法院认为房屋买受人不符合这个要件，你说符合，那你就要说服法院了。
执行异议阶段我没代理，当事人执行异议败诉后，找我代理案外人执行异议之诉。递交起诉材料之前，要先分析当事人执行异议为何败诉，更要论证如何做才能打赢执行异议之诉。
如何证明案外人（房屋买受人，案外人执行异议之诉的原告）符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件？关于这个要件我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多文章，法理问题在此不展开。
首先，要看合同是怎么约定的，要举证证明发生了什么事情导致没有过户，这就是没有过户的直接原因。
另外，要举证证明案外人（房屋买受人）催告过被执行人（房屋出卖人），比如发过函、发过短信微信、打过电话、起诉过等，因为“九民纪要”第127条第二款就是这么规定的。
另外，其实还有很重要的一点，就是你要举证证明案外人（房屋买受人）百分之百的符合《执行异议复议规定》第二十八条的前面三个要件，因为法院判决虽然以案外人（房屋买受人）不符合《执行异议复议规定》第二十八条的第四个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”为由驳回案外人（房屋买受人）的异议，但是法官可能是觉得案外人不是太符合《执行异议复议规定》第二十八条前三个要件中的某一个或两个或三个要件，但是又觉得不是很有把握，不好以“莫须有”的方式认定案外人（房屋买受人）不符合《执行异议复议规定》第二十八条前三个要件中的某一个或两个或三个要件，所以就以案外人（房屋买受人）不符合《执行异议复议规定》第二十八条的第四个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个最抽象的要件为由驳回案外人（房屋买受人）的异议请求。
最后，案外人执行异议之诉审查的是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，落实到请求权基础上，本案中，就是案外人（房屋买受人）要举证证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条的四个要件，即案外人（房屋买受人）要“自证清白”，即法院和申请执行人要“审查”案外人（房屋买受人）是否完全符合《执行异议复议规定》第二十八条的每一个要件，尤其是申请执行人，会拿着放大镜找案外人（房屋买受人）证据中的瑕疵。作为一个普通老百姓，又不是执行异议之诉法律专家且经验极其丰富，合同履行过程很难做到滴水不漏，稍有瑕疵即有可能被申请执行人“抓住把柄”，这个“自证清白”的过程对案外人（房屋买受人）实在是有些不公平。那要怎么办呢？
案外人执行异议之诉审查的是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，即案外人的民事权益和申请执行人的民事权益哪个更优先，即做一个申请执行人和案外人的综合民事权益对比，这样一来，就跳出了被单方审查的被动局面，实现了你审查我，我也审查你的公平局面。
我们通过调查发现，申请执行人的债权问题很多：申请执行人有“职业放贷人”之嫌；申请执行人的债权有部分虚假的可能（砍头息）；申请执行人放贷前没有尽到最基本的征信审查义务，有过错；申请执行人自行放弃了抵押担保，有过错；申请执行人的债务人有两个（连带责任），不执行房屋出售人的财产还可以执行另一个债务人的财产；申请执行人的债权金额远远小于涉案房屋的价值和案外人（房屋买受人）已付房款；申请执行人的权利并未明确和具体的指向涉案房屋。等等。
反观案外人（房屋买受人）：一个杭州当地“土生土长”家境一般的普通老百姓，买房是为了自住，签了买卖合同还做了公证，房款已经付清，已经合法占有涉案房屋二十年，没有过户是因为房屋出卖人违约违法的行为，权利指向即涉案房屋，为了这套房子不停的奔波，打了好几次官司了。等等。
这么一做综合民事权益对比，申请执行人和案外人（房屋买受人）的民事权益哪个应该优先保护就一目了然了。
所以我们的起诉状、证据目录和证据就是围绕着上面分析论证的思路起草和提交的，很充分，很有力，甚至“压迫感”很强。
开完庭法院当庭判决我方胜诉。申请执行人没有上诉，一审判决已生效。
以上是我的分享，请大家批评指正。
