房价继续上涨的几点刚性原因

2008-04-11 06:56阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

截止第一季度,领跌的万科实现过百亿的销售;坚持品质与产品至上的保利继续在维持原订价格基础上的67%的成交涨幅;统计数字提供的涨幅接近两位数^不仅如此,上海高档住宅新增项目环比涨幅27%,北京二手市场持续回暖,并呈现量价齐升局面.东莞一地跌破万元的房子实际分布在中心城区的不到三分之一,上海年初跌破万元后不到一周即回调,并且该统计数字包括了存量项目.
预计四月至五月将维持小额涨幅条件下实现成交回暖.
那么,有哪些原因直接导致楼市回光反照后仍然坚挺,涨势依旧呢?个性原因如结构调整效应存在不应期\投资向二三线城市流动\本地需求结束部分观望释放的购买力等外,有以下几点刚性原因,足以支持上述结论性判断.
1\资本集中.
也就是洗牌提前,但由于整体上,需求量远大于供应量,基于这一总体格局,一般开发商都会做出楼市仍然会有较长时期的掘金时间,轻易不言弃是他们的总体考虑.正是这种人多地少影响下的长期利好,开发商会谋求生存下来再图发展,因而他们做出了长期存在的一些动作:
一类是中小型开发商的集合形成张力,包括寻求上下游供应链与横向联合,壮大一线开发实力以及整个生产链,产生成本平衡点,取得在售项目的价格优势以抗衡不断竞争激烈的市场与从紧的管制政策.
二类是委身于品牌开发商及投资集团,以持有的资本包括存量地存量房等重估后改组公司,壮大品牌与实力.由于重估价标准中的市场价目前还没有下跌太多或看涨趋势有一定基础,选择进入大家庭是有意义的.这方面万科进入成都,万通与泰达的联合都产生了明显的进入成本效应.
无论哪一类收购与反收购,并联或合并,都将使开发个体的实力大增,存量资本质量得到优化,也能够应付政府开

征闲置用地增值费用的管制.
在有成本优势与存量优势的条件下,价格固然有很大的弹性,但由于实力的增强以及资本结构的优化,稳定并适当上涨将是其主要价值取向.
2\刚性需求.
目前实现的消费,从武汉等二线城市看,本地自住改善性消费占主流,但为什么这些消费会在房价处于混乱状态下发生呢?有这么几个原因.
其一,每个城市在强调城市建设的同时更加注重经济内涵的扩张.而经济内涵的扩张带来的是人才的集中,企业的集中,产业链的集中,因而会新增有购买力的自住性置业需求.
其二,每个城市在进行城市化并围绕长远规划进行发展的条件下,均首先选取的是交通升级与适当的规划调整,这会扩大购买半径,扩大潜在需求向现实需求转变的群体,再加上部分产品结构性调整,因而能够形成局部的买方市场,价格自然会略有生长.
通胀下还有部分刚性需求属储蓄性购买,因为物价上涨以及生活成本上升,股市及其他投资市场除国债类外,其他都有升跌,唯一暂时保持旺势的还是不动产,这上一部分前期属投资性消费与投机性消费的客户转而进化为储蓄性需求,他们并不期望通过转手交易获利,而是图个保值增值,稀释通胀与负利率作用.
3\城际置业与进城置业为主导的投资性消费.
政策能限制的投资性消费,是一种多套持有并且本地消费那种,但由于各地发展不平衡,房价差异甚大,所以流动性消费不可避免.
当前促进了各地房价回涨的主要投资性消费是城际置业与进城置业.
城际置业表现为两个方面,一是随着城市扩容进行了卧城置业,二是城市群中部分消费流向周边城市,而周边城市的优质购买力流向主城或中心城市.这方面的需求非常强劲的一个支持性证据就是城市间的合作与联动消化了城市间的某些商务成本,如通信一体化\交通圈的全方位辐射\中心城市的主产业将生产基地外迁等,促进了置业在城际间快速流动.
进城置业同样有助涨房价的基因.因为选择进城的一族,一般而言,主要是一些事业或生意先进城,经过多年滚打后产生进城置业,这部分的购买力强于土著阶层的中低消费者.而农村城镇化趋势导致部分非务农阶层加速向中小城镇迁居,他们可能通过在较发达生产力地区务工,回到生发地置业,中西部四线城市房价上涨幅度远大于全国平均数就是一个例证.
4\中高档供应紧缩.
固然在北京上海等地,中高档供应总量在一段时间出现供过于求,但在结构政策严格执行,购买力适当下浮的条件下,开发商会曲线捂盘,谁都会认识到,随着结构控制政策的深入执行,舒适结构的中大户型与中高档产品都将获得理想的销售回报.比如上海,真正中局支持的房价来自于中高档消费而不是普通消费,尤其是带有中心主城功能的城市,如上海是金融中心,广州是全中国的掘金地与开放口岸,北京则成为多中心,这些都会产生新晋富裕阶层,他们有条件进入中高档商品房市场并且不是价格型客户,而经过几年的调控与摸爬滚打,产品差异化与定位精细化业已进入到较新的层面,足以形成分区域的供应优势.
而同期各地的情形表明,目前稳定楼市并证明楼市回暖的现实消费,有一半来自于中高档消费.现在的楼市如同织布的纺梭,中间紧两头大,也就是说高档与低档消费强劲而中间型产品需求供过于求,反映到数字化的房价,自然不断上升.
5\普通需求的总价稀释.
我们注意一下各地产品的变化,一线城市的新增供应,为了应付政策性控制,做出了相当数量的小户型及可拆拼户型.这种产品的特点反映在销售上就是:为消费者减低了总价及首付压力,然而单价却会较之原来有更大的上涨.
武汉宝安开发的一个学区项目,周边售价是六千,但该项目供应的产品为60-90创意三房,实际就是非常紧凑的小三房,传统两室半那种,销售单价调出周边同品质同地段项目约六百元,计量装修的话实际差距更大.
为什么普通需求总价稀释带来房价反而上涨呢?这与目前发生的需求类型有关.刚性需求极容易在这种产品类型上发生,城际及进城置业性投资也看好这类比较总价优势的产品.从而进入统计的均价反而会持续上扬.
6\投资与储蓄双向拉动.
看看老百姓手中还有多少钱?2005年是14万个亿,2006年是16万个亿,2007年是17万个亿,还不包括游离性资金.
持续的负利率会导致这些储蓄向投资转化,从而拉动需求,买涨不买跌及羊群效应,成就了区域房市依然是卖方市场.
而从生产力投资的内容来看,每个城市都围绕结构调整与提纯发展速度的内涵做文章,除了实业投资,更多为市政建设,这些激进的市政建设一方面会拉升房价,另一方面实际产生城市新贵,增强高档商品房的需求量.无论哪一种方面的情形都会助涨或让房价维持高位而不至剧跌或持续下降.
7\新一轮城市化.
新一轮城市化将围绕两个方面进行,一是经济体质的城市化,即形成有经济基础的城市化,二是城市化进展到一定阶段后的城市功能裂变,主城提供的广阔的商业空间,卧城与副中心区域提供的是次优的置业集中区.这两种城市化会带来同样的结果,那就是伴随城市化进行,产生快于版图城市化的人口城市化,增强刚性需求量,并沉淀于副中心地段与卧城,让城市的夹层房价也获得稳定的涨势.
新一轮城市化速度也快于往年,年均千分之一的递增率是过去,按照如今高速交通的发展\农村生产力的释放\经济互动增强\产业集中度提高\劳动密集型企业逐步升级,城市化的速率将更大更强.
8\城市空心化.
城市空心化将成为下一个一年影响楼市的一个战略性要点.按照发达国家的经验,人均GDP过万的地区或城市,城市空心化就将快速凝结.而目前人均数字超过这一标准的城市有33个,占统计对象中的大中城市约一半.
目前较为先进的开发商已经进驻天王山,象碧桂园进入咸宁蔡甸,着眼打造休闲/商务/酒店/居住/度假综合体,实际就是造城的开发模式,以低地价规模效应来成就未来城市的第四极,既有利于经济发展,也促进置业发生质变.
总体而言,城市空心化在带来城市功能发生变革的同时,也生成了相当数量的投资需求,从而从周边到中心,与中心地段因为稀缺性致高房价,共同成就一种内外夹击之势,反映到房价统计数字方面依然是不断上涨.
城市空心化还通过土地经营的概念来影响未来的房价.

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