6月别墅供应猛增，成交价量双升

2011-08-01 09:35阅读：

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6月别墅供应猛增，成交价量双升

6月别墅市场成交回升明显，奥北别墅区成为急先锋

6月，北京别墅成交量大举反弹，量价齐升。据亚豪机构数据显示，在经历了4月、5月的成交低迷之后，2011年6月，北京别墅市场共有39个项目实现成交，累计成交别墅149套，成交面积5.7万平方米，环比5月上涨了50%。调控以来，别墅成交一度跌至谷底，后缓慢攀升，6月别墅销量的迅猛增加，使得当月的别墅成交套数创下了调控以来的新高。另据数据显示，6月别墅的整体成交均价为29952元/平米，环比5月增长2852元/平米，涨幅高达10.5%。
亚豪机构副总经理高姗分析指出，新政执行之后3、4月份的别墅市场成交量大跌，一方面是因为处于调控之后的冰冻期，有购房资格的客群会更加慎重的考虑选择楼盘项目行使自己“只能新购一套”的权利，而没有购房资格的客群则在寻求途径如何才能获得资格，另一方面这一阶段供应量的锐减也是造成成交不景气的原因。
进入6月份以来，开发商推盘节奏逐渐加快，兼有新盘开始入市，市场上可选择目标增多，而作为别墅这种稀缺性资源来说，从长远来看其保值增值的特性也不会改变。别墅客群在经历了几个月的政策消化期之后，也逐渐走出观望，有资格的群体通过这几个月的慎重考虑基本可以做出决断，没有资格的群体也通过各种方式获得购房资格，如通过公司名义购房或补缴税款等。供需两方同时发力，促使本月别

墅市场成交呈现飞速回升的态势。不过，虽然本月成交情况有所回升，但比起本轮调控出台前，今年1月份276套的成交量仍有一定差距。
从成交结构来看，昌平区的别墅成交面积2.27万平方米，占据了整个市场成交的39.60%，这其中远洋傲北项目42套的成交起到了决定性的支撑。6月份新盘入市的远洋傲北项目当月成交42套，成交面积1.6万平方米，占昌平区域成交的70.5%。单套总价平均800万元，相比奥北别墅区域其他在售别墅项目，例如保利垄上所剩房源均为总价千万以上，远洋傲北的价格区间显得更加“亲民”一些。
亚豪机构副总经理高姗认为，奥北别墅区经过这几年的发展已经逐渐形成，相对北京比较传统的别墅区，这样的别墅区更会需要大量的配套设施的完善，人文环境的营造包括客户基础这样的支撑。而未来科技城的强势概念无疑成为这个区域新的价值增长点。截至目前已有15家入驻未来科技城的央企签署了战略合作框架协议，进入南区包括中粮集团、中国电信、中国兵器装备集团公司等大央企。汇集大量高层次人才，是未来科技城的一大突出特点，而未来随着区域建设的日臻完善，这里将爆发两类居住人群：一类是中高端需求，即央企、跨国公司以及私企的高端技术人员；另一类则是纯高端需求，即进驻企业的高管。依赖于这部分高端需求，奥北别墅区在未来三到五年，均有良好的市场预期。
6月别墅新增供应大涨，下半年将迎来集中推盘

进入6月份以来，别墅项目一改前几个月平均每月仅有1个项目开盘的缓慢推盘节奏，6月份别墅项目入市数量达到4个，并且有两个为纯新盘，分别位于昌平和通州。新增供应套数508套，供应面积14.7万平方米，而5月份虽然有3个项目入市，但新增供应套数仅为56套，供应面积3.4万平方米。6月份新增供应套数是5月份的将近10倍，这其中两个纯新盘远洋傲北与中建•红杉溪谷分别提供了130套与256套的供应，另外两个老项目后期世佳别墅与万通天竺新新小镇分别推出20套与102套。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，从6月份别墅市场的有推盘行为的企业来看，远洋、中建、万通均为旗下既有普通住宅又有高端项目的大型房地产公司。相比普通住宅项目，虽然高端别墅项目受调控的直接影响较小，但对于兼具两个业态的开发企业来讲，在楼市热销期，普通住宅的大量快销回款，可弥补高端项目销售周期较长带来的资金周转问题。但目前整体市场不景气的情况下，普通住宅项目自顾不暇，高端项目销售更加缓慢，企业所面临的整体压力随之增大。因此开发企业不得不调整整体的销售策略，3、4月份处于策略调整期因此推盘力度明显变小，进入6月份以来，大部分开发企业已针对新政对公司策略做出战略性调整，几乎停滞了两个月的推盘又开始逐步恢复正常。
另外前期蓄客被打散也是上半年推盘萧条的原因之一。一些别墅项目原本计划今年年初入市，因限购之后投资客被挤出，自住型资格受限导致前期积累客户中三分之二被排除在外，这些项目不得不推迟开盘，重新蓄客。随着开发企业策略的调整以及蓄客量的不断增加，下半年别墅市场将迎来大批项目集中入市。
亚豪机构副总经理高姗同时认为，目前阶段这些大型房企调整策略加快推盘促进销售，也不乏争取回款，囤积资金，在淡市时囤积更多低价土地的考虑。

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