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全国性消费停顿也不足以支持见底说

2008-10-30 17:38阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

许多人认为，楼市必须在降价过程中迎来重生，并且幅度不小，最明显的支持就是全国性的消费停顿。当然来自主流媒体的消息，也有开发商硬扛，但市场消费不力是事实，由此能否断定楼市必须见底才能重生呢？以下六个方面的思考说明，不见得。
1、一个城市的整体容积率：计量刚性需求或总供应量，人们习惯用平方，实际上陆地中的可用地是有限的，陆地中的可居住用地更在无限缩小，而城市作为一个有机体，是有容积上限的，也就是一个城市的容积率是个定值，至少有上限限制。不然城市将象CO2处罚地球那样处罚我们。既然城市都有个容积率，当然需求放置的空间就不会无限下去，谁都明白，而且这个空间被人为划分为各式等级，因此，任何时段消费停顿都不可能出现在整体，而只能算局部。
水位无限高涨的结果不是破坝就是炸坝，最终目标都是疏而导之，有所为有所不为。
2、自住率与投机投资市场及其相互转化：易老先生有一句话最真知灼见，他说前期楼市主要是自住为主的市场，后市变成了投机市，所以才有房价脱缰之事发生。但，自住率与投机投资市场其实统一于一个整体，是可能相互转化的，当投机功能缺损或管制了，所有消费都可以称为投资，因此，投资是商品房市场的主要内容，围绕让投资回报更为稳定或投资风险更小，短期是可以出台一些行政性措施，也就是当下人们探讨的救市，怎么救，也应该围绕这个投资价值来看，至少是保值吧，如果今天买的房子，明天再行计算，结果数字上吃了亏，先前买的人肯定不干。就象开发商降价销售一样，前期投资的买房人不干了。政府应看清这个问题的实质，自住与投资在政府眼里应该是一个概念。
3、未来城市不动产价值空间：接着上面的话，如果大家能统一认识于买房就是投资，不要从自住与投机方面来追责，则救或不救，消费是否停顿都可以一揽子解决，投资是可以不断流动，也可以不断累积，还可以不断转化，因此重要的目标就是让不动产的价值能够象资本一样实现保值增值。
（1）人口政策与置业相关性：不要用户籍限制投资流动，不要形成土著优势，上海人如果不愿意北京人来买房，难道自己能消化如此高的价格吗，北京人也不用占据着皇城根儿不自拔。所有的政策都不应该戴上户籍或土著地的帽子，置业需求就会复苏。说是东方不亮西方亮。
（2）城市规划变革：城市规划如果没有严肃性，于房地产，于买房人，于开发商，于政府都是不利的，因为地段所以称为地段，就因为沾上了人文的符号，所以作为一种符号的城市规划应该刚性起来并公开透明地为信息使用者所共用，不要搞垄断，不要搞一言堂，不要用城市规划来提升地段价值最终带动房价形成共生局面。
（3）经济型态：城市的经济基础才是不动产的最终价值归宿的决定因素，所以要启动楼市消费，要让老百姓愿意呆在这个城市并产生置业冲动，最重要的一环就是做好城市经济发展，因为经济基础决定了就业环境与人口环境，还有社会保障都与一个城市的经济基础相关。而形成一个城市经济基础，最重要的是这个城市的主流经济型态，农业，工业，信息产业还是服务，或纯粹的消费旅游定位，以及围绕主业组成的城市功能划分与补充，如，武汉，前几年只是省会城市，不会有什么大的动作，当提出两型社会以及制造光电与高科技等多个基地，提出中部领头羊的定位并有实质举措的时候，房子当然卖得好卖得高。
（4）产业转移的影响：产业转移有利带动大批首次置业力量，属个案不是共案，但如果区域分析，则应该看重这一点。比如绵阳，无锡等类型的城市。
4、以城市为中心的居住集群是否显示饱和：这是中国人的传统居住文化取向，但三中全会提出了城乡一体化，因此可以预期城镇化将可能取代城市化成为下阶段楼市发展的主要环境影响力。但集群居住总是中国化的家庭姻亲观，由此决定产品结构应不能通过行政划定，最好废弃掉9070结构管制政策。不然会出现，这个城市出现饱和的户型另一个城市正在紧缺中，当开发通过资本流动进入那个城市的时候，紧缺变成了新的饱和，浪费资源也让价格偏离价值，买卖成为谈价游戏。
5、置业流动与城市地位：实际上人口、经济基础、城市规划方面的上述因素决定了置业流动强度与广度，另一个影响因素就是城市地位，如北京是首都，深圳是移民向往之地，上海是金融中心，等等，当这个系统一体化并为投资置业所统筹安排，则房价在更大范围内参照，自然上涨幅度与动能要平滑许多。
6、购买力补充：总体而言伴随社会经济发展，以下因素是不让楼市死水的主要动因，包括
（1）收入增长：收入发生结构畸形产生投机导致房价偏离价值，收入平滑导致赎买力平均从而让普及型需求成为市场的主要需求，则房价会温和许多。
但，中国楼市必须行政控制以下事情，一是再次启动投资需求释放部分高档消费，与其让高收入人群攒着钱不动不如让他们掏钱买入高档住宅，二是再次扩大保障房对象与房源范围，将历史问题就地解决。这两个做法就是打劫的过程，从而为后来的楼市购买力平均化准备条件。
（2）人口增长：置业中的人口控制因素，老龄化，瞻养文化价值观变化，人口自然增长，人口各式结构，都影响未来楼市需求，所以从长计议，不如放松这方面的限制，城乡一体化进程或许加快。
（3）人口迁移：建议重新将迁移的思想放进土地开发，这是重大的课题，应予认真研究。
（4）改善型置业：这是个水涨船高的过程，但标准是机动的，改善型置业应该成为楼市主流需求进一步加强规范，而投资投机不是每个城市的楼市都有这个功能。
（5）流动性投资：建议地方政府不要唯招商引资是问，对于个体的流动性投资应予重视，这是趋势，也有利于城市经济发展。
（6）孳息式置业产生的二次投资置业：既然金融市场能够滋生食利阶层，孳息式置业自然会产生二次投资置业，以钱生钱，以屋生屋，道理相同，后者更能够稀释投资过热。

1\欲罢不能。(逐步将博首文章汇集于此的一文)
2\重点推荐：来一场房地产改良运动(本人的研究思想)
3、房产最有投资潜力的十大城市；
4、股市泡沫PK楼市泡沫,哪个易破?；
5、四类不随地价变动的好房子；
6、高房价周期解读：哪些人，哪些事，哪些房 ；
7、选房如何识别房价中的泡沫成分；
8、行政降房价有无出路？；
9、局部戒严才能平抑房价；
10、后调控时代住宅产业八大卖点；
11、我现在就要买房，怎么办？；
12、并不耸听的三大危言；
13、老子为什么博爱而不花心？
14、想起高考，忘不了刚过门媳妇的眼神
15、楼市必将在奥运之前井喷
16、情人脱胎换骨的三大瞬间

17、加息让哪些人停止了买房的脚步！
18、楼市泡沫大比拼：中国PK日本
19、户型选择的五个细节方面
20、从高房价背后的故事说起……
21、买涨不买跌的八种情形（项目）
22、加息适用已购住房是否合法？

23、如何找到你的位置
24、谁把女人和年轻人绑上高房价的战车
25、万科降价的原因猜想
26、用身体卖楼是最高境界?
28、小户型淘金法则
30、调控必须首先从北京取得突破
32、高房价下置换房经
33、三多一少降房价已成定局
35、目前楼市不存在拐点的几个理由
36、高房价会自动涨停的八大理由；
37、八零后买房的六大潜在优势；

38、商业地产是制造高位泡沫的温床



39、政府捉不住房价龙头的三大原因
40、高房价的三大核心矛盾与六只替罪羊
41、高房价周期解读：哪些人，哪些事，哪些房

46、楼市非常时期五类升值房简评

47、房价普涨还会持续多长时间？
48、万科品牌存折的户头：王石还是万科？
49、大户型的买法；
50、当各地政府醉心于保障房的时候

51、又加息了，一定要提前还贷或选择固贷吗？


52、判断房价下行楼市崩盘的主要标准是什么？

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