“后调控”环境下买房的四个意见

2007-09-21 00:36阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

我们习惯将温和的、照顾老百姓利益的、带有部分公益性质的行政管制政策视为“后调控”时期的主要标准。现在，关于保障房的思路已经非常明确：保障人群的范围涉及中低收入人群、保障住房问责的范畴由原来的“城市低收入住房困难家庭”解释到“城市低收入家庭”、并拟围绕居住保障制度化、法制化与规范化，草拟《住宅法》，相应地，围绕物权法实施后可能产生的变化与争议，正在研究实施性条例。
很明显，政府旨在向普通市民传达一个重要的信息，无论如何，居住问题是必须解决的，但要分步骤、分人群、分阶段、分产权类别，并暂且将居者有其屋进行了广义的理解，即保障住房的产权交易受到行政限制。
因此，作为消费者，首要的选择是判断自己能否入得“政府保障”法眼，其次还要权衡未来一段时间，官方要求在五年以上，你具备商品性住房消费的能力与打算。正常人群的投资与自住消费也面临着对后市房价坡度的正确认识。

第一个意见，指望房价在现有水平上下跌不可能。
理由是：
政府出台的措施旨在打压“投资投机型购房”，如提高首付与图谋取消预售，开征物业税在不远的将来，也就是宏观通胀压力减轻以后，必会实施。结构控制业已纳入问责之限。
简单的一个计算是，首付提高，因结构管制而致总价降低，除非开发商让利销售，不然，对于必须型消费者，其承受的压力是一样的。
复杂的一个想法是，投资人既然可以从储蓄中分流出投资资金，自然可能将投资回报阶段性投向房地产领域，这是一个大市的问题，并且类似行为还存在：为洗钱目的的投资/灰色收入的投资/民间集资式投资/基金为业绩与回报承诺而投资

。投资楼市的计算，主要是首期资金量，由总价与面积决定，面积缩小总价自然下降，此消彼涨的内在肌理会消化掉该项措施的正面效应。
更长远一些说，滋生于非正常楼市条件下的投资投机消费一族，业已形成“炒房阶层”，他们并不标榜自己就是炒房的，但在持续高房价、各城市的经济结构与经济创造出的就业能力，确实让出租率有所提高，交易流动性有所增强，他们会选择在土著地出手，而在异地以更低价格买入。
如果你止于骂人，细想一下，今天的开发商构成，我指的是实力与能力，已与昔日不可同日而语了，他们大都在足够的能力支撑“并不旺销”的楼市。
这些还不包括二三线城市的“政策松动”：如首付不严格执行的有，没有达到法定标准而预售的有，违规预售的，期权式预售（承诺未来可以续办产权的，但不是小产权房）的也有。
当物业评估市场并不规范、管制不严格的时候，一个较高房价预期的市场格局，可想而知，商业银行的信贷对开发商的约束是无力的，除非象“挤兑”一样来个统一收贷，不然，仅仅评估一个环节就可能让开发商承担贷款压力的能力翻一倍，假如能量化的话。实际上各地展期的、高额评估贷款的事儿屡见不鲜。
第二个意见，二手房存在下跌的可能，也可以淘得理想的居所。
我总认为，二手房倒是有下跌的可能，二手房交易市场如果规范起来，还能淘得理想的居所。为什么呢？
先谈特例，有的无心插柳的投资或自住型购买，碰到出国或必须转手的情形，会以较低的现金转手价格出售。而且这部分特别情况的二手交易，更多并不通过中介进行，减免了手续及差价提留。
再看看普遍性的情况。
二手房所在区域，一旦发生因为城市规划功能调整带来地段值呈下降趋势的，则聪明一点的房东会低于二手交易均价出售其持有的二手房。
另外，结构调控条件下，市场上流行的产品概念会发生质变，一些粗放经营时期的低劣产品面临淘汰的危险，如一百二十平米以上的二房/并不好用的七十平米一居室/超高容积率、超高户数的点式楼中的明显弊端户型等，一旦市场上更多充斥的是结构调控后的紧凑型同类户型格局，上述垃圾二手房根本难获出手机会，依赖出租会因为金融管制让其得不偿失。
这为一些住房困难户，而又进入不了政府保障房法眼的人群提供从二手房淘得理想居所的机会，传统计划经济条件下单位房就是，这是政府调控政策不断挤兑而产生的一类极容易出现交易情况的房源。他们的唯一缺点就是没有完整的厅，更别说双厅，但其他户型方面的特殊要求均可满足，并且可通过装修来设计出迷你空间，让温馨入驻。
第三个意见，二手房期权交易是可行的。
我向来持有的观点是，不要在房屋的新旧上做文章，也不要坚持一味追求新房，喜新不厌旧，甚至更喜欢原配，难道不是人们的一道说法或靓菜么？
中国人胆子与计谋同样出色。所以新近一些城市出现的“二手房期权交易”，笔者认为是可行的。具体情形是：
一类，城中村属于改造区域的老房子，双方约定成交价格，结合将来拆迁的成本与可能的收入，以合约的形式约定，这类房子迟早要旧貌换新颜。
二类，一些属于集资建房的房子，因为这回有集资建房的说法，存量的集资建房混水摸鱼，其实这类房子的风险并不大，但合约对产权形式与预期条件应该着重注明。
三类，经营性小产权房。许多就业集中区的大型企业，尤其是开发区科技园区的早期引进型企业，他们储备了相当数量的工业用地，有远见的企业做了部分宜居经营类房子，出售使用权，并承诺在可能条件下让其“转正”，这类房子是可能进行期权交易的，但要注意出售业主企业的“可持续发展性与品牌”。
第四个意见，不要因为调控与否影响购买决定。
这是对第一个意见以及结合二三意见的补充说法。
我觉得任何地区的房地产都会有高潮与低谷，但高潮向低谷的转变不一定以房价下降为标志。明升暗降的办法多如牛毛。
基于购买力设计出的各类房型，有一种是放之四海而皆准的，那就是紧凑房型。为什么看好？因为不断有必须型消费者进入市场，他们需要的不是舒适，而是空间，一个窝。
所以，任何时候，紧凑房型都是消费的可靠品种。
调控并不一定完全依据房价，调控的核心目标也不是房价，这也是笔者建议不要因为调控与否影响购买的正确决定。
当然我不是鼓吹你去买房子，而是说，当你确实需要房子而手头又有可能的话。等到女友因为房子吵走了既往的浪漫的时候，将后悔莫及。

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