从股市与楼市的差异性看住房调控的部分误区
2007-09-24 14:06阅读:
股市是纯投资市场,楼市是投资与消费双向运行的市场。如果仅从产品特性上看,流动性与投机功能应该是其本质差别。有必要言明,楼市之所以也产生投机,一是缺乏成熟的制度安排,二是快速发展与监管机制缺失,三是非市场竞争与垄断的存在,四是信息的完全不对称。
正常状态下,股市的投机功能与流动性均强于楼市。从两市的差异性分析住房调控的措施,涉及一个论断:现阶段的房地产市场需要的是投机功能与流动性强的房产品还是需要投机功能弱与流动性强的房产品,抑或是双弱的房产品?
在房价居高不下的条件下,我们可以作以下分析:
1、要否抑制房产领域的投机功能?
短期投机功能是任何市场均具有的先天性功能。而作中长线看,楼市本无投机,但当税费与产权约束并无时间性考虑的时候,投机自动产生,并采取了囤积的形式。如一块地低价持有,伺房价高涨及市政设施齐全再行开发;如恶意并购;如分期开发。而前一时段国家并未对上述方式进行管制。
既然是竞争不足与垄断,则增加供给为共识。要增加供给,则土地供应除按计划执行外,还有一个区域统筹的问题。
当房产品投机功能非常强的时候,会产生捂盘的动机,并推高房价。故要抵制房价,必须首先剔除产生捂盘动机的上述因素。
2、鼓励还是抑制房产品本身所具有的流动性?
前期调控采取一刀切的措施抵制二手房的交易,也间接导致二手房的捂盘效应。流动性不仅关乎投资,其实在一个开发水平参差不齐的市场中,流动性加强有利垃圾品提前退市,新的更优产品加快入市,从而从性价比角度削弱高房价中的泡沫成分。
3、三级市场既然如此划