从房价上涨史看降价利益链

2008-04-10 09:20阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

在中国,作为市场化商品房供应的主体,只有开发商,所以垄断之下众口诛之.又因为开发商必须与政府同流才能获得其利润来源,政府被认为是因为开发商而应负连带责任.而针对房价上涨元凶论,消费者中被揪出的,只是投机与投资部分,但没有人记载过投机与投资人会否让利于后来者,因为大多数情况下,他们也可能是受害者.其他供应链中的服务提供商如中介,建筑承包商,物业服务商等也只是做为配角被提及.
下面截取武汉市最有代表性的一个区域,积玉桥,从有房地产开发以来的变迁来看看,房价怎么涨起来的,在涨价过程中暴利分流的存在,利益链条的长短,从而提出,要降房价,利益链各方都应做出调整,有些是政府来推动,有些通过政策来引导,有的则应有所鞭策.
我们把积玉桥片区的开发分为三大阶段,分析其变迁,并结合目前的二手房价与新房价格一并讨论,结果或许更为明显.
第一阶段,属引起注意阶段,当时开发楼盘代表作是蓝湾俊园.稍后跟进开发的有常阳丽江城/江南明珠园.
第二阶段,起始自城开玉桥新都,然后有锦江国际城/金都汉宫/华润凤凰城.
第三阶段,起自滨江丽景,稍后会有金地国际花园/融侨华府.
在第一阶段,当时武汉的房价超过2000元每平的算高价,而蓝湾俊园所在地的江滩也没有做规划,爬到会所的第三层才能与江面比肩.所以卖出超过2000的价格,主要原因是该项目继丽岛请来深国企担纲策划后第二个靓仔项目,叫置地和信,从全程角度进行定位及建筑概念设计建议,刮起一股新概念风潮.
这一时期所以价格无法拉开,关键原因是人们,包括开发商\消费者,都严重认识不到景观也是钱,没有人愿意为一片江面而愿意多掏大约一

百元以上的钱,那时武汉第二大居住区域的南湖花园城,宝安江南庭园因为独特的环境与户型及建筑风格,卖价接近2000元.
正因如此,延后两年陆续开发上市的常阳丽江城/江南明珠园等,贵为江景盘,但并没有喊出天价,当然市场也在悄无声息中完成交替.价格的爬升与地段\与景观完全没有直接联系的阶段是这一阶段的关键特点,也因为如此,房价谈不上剧涨,纯粹投资买房与投机买房尚处襁褓之中.
到了第二阶段,首先是华润以市场价拿地,地价提高加上华润开发中高档房的企业产品定位,入市价即提高至五千左右,城开玉桥新都借助先期的土地储备,低于华润的价格上市,但比照华润的销售情势而定价也让其单价迅速回调至五千以上.同期金都汉宫以三A住宅,百年奢适为由开发其在汉的首个高档盘,打出七千出价,随后即上涨至逾万元.相邻的锦江国际为存量地项目,销售价格落位让其在较短时间获得理想的销售.
当华润凤凰城/玉桥新都/金都汉宫/锦江国际纷纷跟涨均价突破八千的时候,第一阶段的二手房价快速跟进,从而让本区域二手房价迅速跃升至五千以上.
从第二阶段房价迅速上涨的背景因素来分析有这么几大原因:一是地价按照市场供应,中心区加滨江景观以及交通变革(过江隧道),让本地的市场价格自然上涨,而新地块的价格对存量项目的拉升作用也十分明显.二是同期内环之内的中高档盘数量紧缺,那时汉口江滩在售项目仅外滩棕榈泉/时代豪苑,锦绣长江与武汉新天地尚处前营销阶段,而周边城市的高档购买力迅速入驻,推高了本区域高档房价位.
而第二阶段还处后市的时候,融侨华府/金地国际花园高价入驻,同期开发的友谊国际与中环滨江丽景顿时生辉,分别以均价八千元顺利收盘.没有收盘的也将剩余地块单独进行定位重新开发.
此时积玉桥片区已经非常成熟,集居特点也非常明显.
在不知不觉中进入到第三阶段,正处全国性房价涨跌不明之际.但是从融侨华府及金地国际花园万元盘运筹情况看,分别有两千与三千的进入量,他们交纳的运筹诚意认购金在三至五万元之间,购买意向非常强劲.
都是哪些人在站队等候呢?据现场售楼管理人员介绍,主力还是当地人,包括省府人员公务一族,前期从房市中渔利者以及新晋富裕阶层.当然外来置业也占有将近百分之二十的比重.
纵观积玉桥片区由不到二千元至如今的万元起步,可以看到,房价上涨利益相关者在第一二阶段实际为投资投机消费所把持.到了第三阶段,开发成本及市场精细定位对开发商的要求高了,产品支出多了,投资者少了,但尝到甜头的前期购房者依然顾我,也让这些处于中心区的高档房有其既定市场.而正是需求支持,开发商才敢于大胆出价拿地,由此又让存量项目快速跟进,取得上涨的最佳参照物.
现在,政府主要限制投资与投机消费,这只是砍掉了房价上涨利益链的三分之一,还不包括拆迁产生的新增购买力.而二手房在价格快速上涨过程中剧涨,使政府控制投机的某些政策业已失效,因为他们可以将税费包括在内进行出手,也还有大利可图.曾经听明天第一城陈云峰说到,明天第一城第一期卖五千多的时候投资消费为百分之四十,到了二期达到百分之七十,而交房的时候相当数量的房东正在出手自己持有的一期房.
不外想说明,降价是系统工程,必须中断所有利益链才能产生政策控制作用.将眼光仅盯着暴利尚无法完成这一艰巨任务.

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