买二手房的几个基本技巧

2008-04-15 14:47阅读：

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对于房价超过承受能力,又无法进入保障住房市场的人们来说,买二手房是一个不错的选择.那么,买二手房有没有窍门呢?让我们循着二手房的优势来谈杀价技巧.
二手房的优势恰好是我们买二手房时的杀价关键点.
一是信息优势.
二手房比新房的优势最大的一点来自信息均衡,不象新房那样存在相当多的无底洞.
二手房的价格是有评估依据的,我们可以从毗邻地带的租赁价格\新房出售最低起价\二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠,换句话讲,二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的.这里有一个经验值,商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的三分之二,其他类型的如公产房/小产权房则视地段及保障程度有较大差距,年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半.
走出这个范围,你就应该借助于其他方法谈个理想的价位.
二是出卖方弱点比较容易找出.
我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势,
如出卖方急于出手的原因,有些是移居外地或出国,因而急用现金,这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣;现阶段房价出现下行趋势,对于炒房者出货,也可以通过付款条件及类比因素谈价.
对于二手房,装修投入是个沉落成本,买家可以以不含装修的价格来成交,挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调.
买卖双方的身份在谈价时也有必要用一用,大家都是普通人,因而不要象开

发商那样吃价,现在的二手房价大约都翻了一番,所以通过表情与达意,有时可以谈落一些价格.
三是出卖方拿出价格理由的部分都可以市场性原因找出反方证据.
出卖方提出的售出价大约会说到:地段优势\出租价格或已经带租约\同类地段新房与二手房较大的价差\市政变化让房子变得稀缺而有效\可卖可不卖的说法等等.
说到地段,你可就其出价翻了一番来回击,相当证明了卖方将升值回报全拿走了,至少应该留有余地,让二手房东也有个相关的回报;对已带租约,一是不定性存在,二是租价可能不大合理,最大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租;对于二手房与新房的价差,你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托,并且新房也在下调;基于购买当时的时间,现在有些地段市政发生的革命性变化,导致二手房出卖人会喊出较高价格,并打出可卖可不卖的姿态,你应着眼于你买二手房,一是手头紧,但确实需要买房,再加上买了后也对市场价格回调有所担心,因而在买入时适当考虑一下这一情形.
四是出价方式的谈判技巧.
有许多二手房价格是以包价出现的,即双证及过户费由对方出,买受人仅仅承担二手房的买价,而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮.
方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性,如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候,价格还是可以承受,则可以将权证费用转为由买受人承担,在这一前提下再与对方商谈成交价格.封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径.
合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中,这个应该是房东自主完成的事项.
五是对于非完全性商品房的附加谈判技巧.
有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距,这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性,买后你的权益如何得到保障;同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的三分之二,所以要综合判断以后再行成交.而且,这类房子房东的底气不是很足,尤其是当下房价有下降趋势,你可以大胆杀价.

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