从住房生产与消费的流动特点看房价总体走势
2007-11-04 21:23阅读:
房地产的生产与消费,存在着随资本、信息、企业发展战略、消费而流动的特点。
资本流动表现为投资流动与投资型消费流动;信息流动表现为股市地产股涨跌与投机型消费流动;企业发展战略流动表现为股份公司对不动产的收购、兼并或借壳进入楼市;消费流动表现为事业地置业、回流置业、异地置业。
这些依随各种资源的流动存在一定程度的联系,并反映在各城市的房价走向上。反之我们也可以从其中的关键联系判断城市房价的真正走向。
1、资本流动中的投资流动,一方面带来进入地地价重估从而助涨当地房价;另一方面这些资本流动带来追随者投资型消费,夯实了资本进入地房价上涨的基础。
如湖北的荆州地区,今年上半年的基准房价为1800元左右,伴随新一轮供地出让,中心城区地价由原来的八十万元/亩涨至一百五十万元/亩,从而让出让地周围在售楼价发生剧涨。
另一方面,出让用地的买家为江浙等地的品牌开发商以及武汉等地的开发商,他们进入本地开发后产品定位较高,这些较高价格的产品在前期往往由其出发地的忠实消费者追随投资来支持着,并带来本地高收入阶层对新品的追捧,在房价高企态势下仍然获得较好的销售。
2、资本流动中的投资型消费流动、依据信息产生的投机性消费流动、消费流动中的事业地置业/回流置业/异地置业,形成二三线城市的房价助推器。
投资型消费流动包括机构或基金对存量的集中消费、炒房族对低价位城市的涌入,这些行为减少了入驻地住房供应总量,并且让存量可以较低价格入市的房源提前退市,使得市场上在售房源价格基准提高,从而助涨房价。
依据信息产生的投机性消费流动也产生了这个效应,即让一些低楼面价的房源提前退市