所有新政的最大特点是抑制需求保障供应商
2007-12-14 12:24阅读:
把近三年的重大调控政策放在一起进行供求影响分析,结果大失所望,所有所谓新政的最大特点就是:抑制需求保障供应。详细分析如下。
1、初步结构控制。即规定新增项目九十平米以内套型占总项目供量的百分之七十以上。表象看这是对开发商的约定,实际是对需求的行政调整。是否影响需求呢?
(1)如果是投资需求,高档住宅一般是投资品,但持有性投资目的更甚。但是如果房价持续走高,而投资人又认为房价短期不会下跌或剧跌,这个时候出自行政规定的结构调控,更有利于扩大投资人群量,与预期目标相距很远。
(2)如果是自住需求,也存在两种情况,一是低购买力的自住需求,这种状况比较有利享受结构调控的好处,但也存在另一半属于换代置业,而换代置业对住房套型及功能空间的要求肯定不会在九十平米以内完全展开,这部分自住需求实际因为结构控制而被分撤或停止。
2、详细结构控制。即规定一个城市的年度计划中中小套型所占比例占全部供量的百分之七十。对于一个城市来讲,需求是有层次的,当结构进行行政调控后,使得大家追捧既存市场中总量存在上限的舒适房源,房价自然难得降下来;而结构调控后剩余的紧凑房型,由于开发水平差异,并非所有开发商都能做出适合需求的小套型,因而容易发生置业流动,买涨不买跌实际是因为开发水平差异所致。
3、清理土地增值税。看似对开发商动刀子,但由于没有相关措施对存量房、存量地、存量项目进行清理,形成开发商对消费者的合理转嫁成本,间接刺伤了消费需求。而实际证明,清理土地增值税后各地房价普涨百分之九点五。
4、工业用地招拍挂。举例说明,武汉黄石各地,因为工业用地此举,计推出约二十万平米的经适房计划,这些计划落实到哪儿呢?就是手握工业用地的那些人。他们以低价甚至协议价拿到的工业用地摇身一变成为经适房开发商,其中只有不到百分之四十五的真