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从已售出房源总结最不落伍的好房子标准

2008-02-02 08:13阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

好房子不落伍，多少年无论在新房还是二手房市场，一直坚挺并且卖价不低。那么，统计数据中包含的好房子只有面积套型格局标准，无法深入到居住舒适的内在标准。故笔者收集二手房成交中的先锋房价下各类型户型特点及附加品质，结合去年以来卖得最好的普通商品房，总结以下最不落伍好房子的几个标准。
1、宜居性。
一般城市居民都不爱居住在闹市但又都爱居住在繁荣的区域，怎么解决这个问题？隔音玻璃是一个方面，将商业性空间独立对外，住区另行安排入口及管理体系是一个不错的选择。
对于离开了商务区的住区，宜居性表现并不仅止于生态景观与独特的产品，或有些开发商所建设的泛会所或大面积公园式绿地。均好性是永不落伍的主题思想。花园的泛化，每户都有一定的绿意就可以了，多安排如社区医疗、健康保障、健身及教育配套，小型会聚性场所并且收费比较合理，这些是有性价比的并为业主认可的成本支出。搞一片大面积公园只能让临公园的那些人享受并且在一个住区产生穷富如此对立的设计，是否长远要求，值得思考。
2、使用率。
建筑标准计算的使用率只是一种虚拟，真正的使用率不是用套内与建筑面积来比值的，而是考虑业主如何有效将空间都利用起来。
如过道的设计，如果过直会影响人们对户型价值的判断；如花园式阳台如果宽度不够而太深，只能用作阳台的话，对业主而言也是浪费。
对穷人而言，空高是个良好的概念，如果确保三米的净高，实际装修时可按小复式要求进行布置，这样的使用效率高多了。
总体而言，必须必备类的放在户外，围绕主人生活的部分放在室内，强化内空间的多方面使用，这些是普通商品房购买者最为欣赏的。
3、一次空间二次空间乃至用户空间的存在。
关键是在一个平层的空间留下可让主人自己通过装修进行再造其个性化空间的余地。如在内地的外飘窗，随着光纤入户，实际可用作电脑及书架，那么这部分的利用率就提高了；又如储备间，有的设计是将多余的部分勉强用作储备间，有的是有意设计出的，如果储备间达到三个平米左右，主人的再使用可能是存在的，如有人将其装修成储备间加展示架，还可放置一些藏品。
在武汉，建设部院给出一个三错式设计，结果响应者很少，根本原因在于主人无法通过自己的装修意识去营造适合自己心理的二次型空间，在主人的心思无法通过其他途径渗透到居室装修过程的时候，给人感觉这类房子全是过道加共用小厅，房间也显得小了些，而总建筑面积则不小。
4、于业主于租户均存在一定的性价比。
由于政府控制迅速的新房转二手，所以出租之用是买多套房人的一个重要设想，对于买房做短暂考虑将来可能换房的人群而言，也应该考虑有关租户的性价比问题。为什么一室与一室半二室半较好出租并且租价比较高，就是因为它们满足了租户对空间尺寸的细部要求。
满足主人生活观与沟通心理要求，这是业主认为的性价比，还包括使用率与家具节省配置、简单实用的装修到可生活地步，不用投入过多的二次装修应能达到基本居住要求的房子，都受市场青睐。所以并不是精装房最好，相反提供屋面精装修的房子容易让买家接受。
5、最受欢迎的户型部品与结构要求。
我国各地先后出现带入户花园、多阳台、独立设置的二人私密话厅、三错式居室、退台、阳光房以及大露台等创新式户型结构空间。也通过隔音/节能/节约资源等方面的做法出现住宅部品的四新利用。这些都会带来成本提升最终促进卖价上涨。实际有些有意义有些则是多余或不普遍。
最受用的方面是阳光房或大露台，因为主人可以装修成一间房或公共活动空间。产生了新的使用价值。而在三四线城市入户花园被认为是新鲜有效的创新；豪宅方面可以独立设置二人空间，甚至主卧多功能取向也受到追捧；普及型要求里只需要南北双阳台，保证面积条件下可设置小型的入户花园，三错被认为是一种浪费并且不好用也不安全，卖的也不理想。
6、特殊的主人生活观。
面积一样体型一样的两套房子，突出主人生活观的受到热爱而只是单位拼排的比较紧凑但主卧外空间朝北被证明不是有效率的设计。所以好房子应该有主次卧及主要空间放在南向位置。
再就是玄关的布置，在么单设并扩大化，构成一个入户的共用空间；要么通过入户门的处理让内厅有一定私密感。还有阳台，许多设计师认为多阳台是突出景观通达率的手法，这是一个无效认识。真正好房子的阳台设计一定也要遵守大小不一原则。实际生活经验表明，交往式空间如厅/附属共用阳台，可以奢侈一些，相反主卧并不需要特殊的阳台设置。
7、沟通的重要性。
现在人们生活变化了，对居住要求不再只停留在空间方面。故好房子还要考虑沟通的要求。包括住区的邻里关系，有车与无车户之间的某些交通牵连，单元间的响应，室内与室外的沟通，服务机构与业主的沟通等软硬环境。
所以，一梯多户的设计中如果把公共空间放在一起并进行有关的如绿化或园艺方面的独特处理，给人的感觉价值会大些；板楼设计的公共入户花园就比以前阳台脱胎而来的入户花园受宠许多。

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