救市让哪几类项目成为必降房

2008-10-29 13:18阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

为开写延后买房的文章，分析延后买房为消费者会带来哪些实惠的时候，突然发现，救市固然无法从整体上拉升楼市，但却让有些项目成为必降房，即如果不降价将无法从救市与后续救市措施中得到任何好处，因此只有降价销售华山一条路，这几类项目是：
一，无存量地用于后续开发的开发企业旗下项目：
用地竞争，经历此轮冬天后，买地面临着更激烈的竞争，这种激烈不是价格竞争，而是角逐，因为一些大开发商会走出去，本地开发企业拿地必须谨慎，而买方市场格局推进了拿地的风险。
无论如何救市，后市向买方市场格局转变是必然的，土地永远是开发企业生存的本钱，但由于竞争力原因，一些没有存量地用于后续开发的企业将选择退市。而买方格局将让地方政府更加珍惜有限的用地，因此未来土地方面除了产权制度的变革，不会在价格与出让方式以及资金方面松动，反而会从紧，以让有限的用地流入到竞争力较高的房企以实现资源有效配置。
二，高负债率高土地储备量的上市房企旗下项目：
全球金融风暴波及国内经济及楼市，那些高负债率，高土地储备的上市房企，包括股份企业，面临着开发资金压力以及资产流动性压力，必然降价销售以加速流动性以完备资金来源。
高房价时代也伴随着高预期，所以中国楼市现出了较多高负债率高土地储备的房企，主要是上市房企与股份制房企，这些企业在市场转型阶段的主要政策着眼点是资金链，由于其主要资金来源于资本市场，所以为了让流动性指标变得理想只能降价销售并且降价利好除了回收资金还可以借助流动性及市场复苏，更进一步吸金以免除后患。

当前市场能够降价销售的项目多数来自此类。
三，已入市销售但后期开发量大的巨量型项目：
一是赶快降价脱身，形成较好的财务质量，为后续开发奠定好的基础，以待政策明确后对后续供应进行有效调整；二是扩大内需会让市政建设与城乡一体化建设提速，有可能让置业流动性增强，购买的选择范围扩大从而导致涨价机能消失；三是完全靠市政及体量吸引消费的潜力被高房价淘尽，今后必须在品质与促销方面做文章，并且通过产品再调整与产品差异化提升竞争力，因此必须盘好存货。
四，战略调整房企的离岸城市存量项目：
冬天让许多开发商感觉到寒冷的可怕，因此借助于市场盘整与救市，进行战略调整以图后市，这类房企在离岸城市的项目都将加速出货，因此降价销售是唯一出路。
此前土地储备集中于一线城市及国内大中城市，后期将有部分开发商从主流城市出走，自然地带着现金流开辟农村根据地比死守中心城市要强，存活率要高，自然加速出货通过降价途径最好，并且主动降价有利于打好时间仗，完成战略转变。

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