房价普跌论下几个续涨基因

2008-06-13 17:24阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

我怎么也嗅不到房价普跌的气息，相反，我认为以下抗跌基因左右着中国楼市与房价，因此，如果不从房价之外找出症结所在，还有续涨的可能，续涨的主要力量来自以下基因。
一、农村根据地的开辟
包括每年四千万的农村人口城镇化，推动县域房地产的发展，而县域房地产发展中又分为商业地产，住宅开发，其中商业地产主要为投资加经营的复合置业，而住宅开发完全满足自住为主，所以农村根据地的开辟以及开发商被逼上梁山，农村是他们的最好去处，会推动县域房地产发达并且房价跟涨。
另外一个方面就是全民创业潮的来临，增加了置业量，租赁市场更加活跃，导致外来投资者纷纷进入，此为推动县域房地产价格上涨的外在推力。
当然，新农村建设加上村改镇运动可能导致部分消费力被滞留在村镇一级。
二、经济发达导致的真实城市空心化
认为房价不会普跌的人士肯定对城市空心化这一发达经济条件的必然产物非常看好。笔者认为，任何国家任何经济发展阶段任何工业化的实施，都会产生中产阶层，而中产阶层在我国目前所占的比例低于15%，按照统计机关的数字为13.4%，离欧美发达国家60%的人口中产化覆盖率相差甚远。
政府会采取必要的措施来推动人口的中产化，由此会产生未来一段时间的集中消费力。而这些基于造中产化运动产生的购买力非常强劲，象从事保险连锁以及自产自销资源型加工个体单位都将在未来产生足够的置业增量。
而在发达城市，基于城市病的到来，基于产业转移与产业链的科学分布，以及降低人力运力等可控成本的考虑，必然将加工基地开往外围而保留主城市的营销窗口，这是城市真正空心化的主要导因。由此将掀起新一轮中心区域保涨而郊区区域跟

涨，城郊结合部按兵不动的新的消费格局与价格企画。
由经济发达引领的真实城市空心化还会造成人口的大规模迁移，经济地理研究专家早已指出，我国未来将面临小康进程中的人口规模迁移，占人口三分之二以及资源三分之二但财富占有率不足二成的中西部地区是未来中国楼市的主战场，而在现发达城市将围绕产业化进行城市空心化实质运动，由此导致其周边城市房价继续看涨而主力城市因为投资撤退，投机抑制，房价回归理性是可能的。
三、热钱与游资
不要用热钱出售前期持有的物业就认为热钱会轻易撤离大陆，也不要认为游资仅限于银行负债中的流出部分，近十亿元的流动储蓄将成为从紧货币政策下政府及银行头疼的事情，要想解决得好，启动消费拉杆效应是明智之举。怎么拉？保护好市场运营环境是前提，也就是让商业保持繁荣。
再看看热钱与游资最钟情的到底是什么样的产品？
北京投资客中，85%选择的是高档住宅加中心商业，这鲜明揭示了热钱与游资钟情的是高档物业与投资型物业如商业设施与铺面，而政府致力于消费拉动经济而保持当地商业繁荣自然让这些投资的回报非常之稳定并不会受到政策的打压，也不会受市场观望的影响，因为其本质是持有性经营性投资。
并且，这类投资的回报计算标准是按照高房价时期的普遍预期来确定的，因此会更加坚挺。
四、房托基金
目前更多的闲资以及小额资本进入到房托基金，而房托基金最为看好的则是类似写字楼/商业产权铺/综合性中心旗舰型物业以及复合地产已建成项目。
而房托基金的进入往往是：预期看跌的时候反而可能出货，预期看涨的时候吃进，根本原因在于房托基金吃进物业的订价机制，它们是按照租约来折现确定预期可售物业的价格并交由相当数量的优质中介机构进行妥当的评估，它们不会干赔本的生意，因为基民们还指望分红。
五、价格落差
单个项目开售与尾盘存在价格落差，同一区域，品牌楼盘领先价格导致中小项目跟进，产生中小项目较预期订价为高的价格落差，前者是真实的折价销售，后者反而变相催涨了一些中小项目。举例而言，武昌积玉桥地区如果金地项目订价超过八千元则毗邻中小项目都可以叫卖七千均价，由此一些零头项目获得的不是跌价销售而是涨价销售。

1\欲罢不能。(逐步将博首文章汇集于此的一文)
2\重点推荐：来一场房地产改良运动(本人的研究思想)
3、房产最有投资潜力的十大城市；
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23、如何找到你的位置
24、谁把女人和年轻人绑上高房价的战车
25、万科降价的原因猜想
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36、高房价会自动涨停的八大理由；
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38、商业地产是制造高位泡沫的温床

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41、高房价周期解读：哪些人，哪些事，哪些房

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48、万科品牌存折的户头：王石还是万科？
49、大户型的买法；
50、当各地政府醉心于保障房的时候

51、又加息了，一定要提前还贷或选择固贷吗？

52、判断房价下行楼市崩盘的主要标准是什么？

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55、楼市黄金期还将持续多长时间？
56、救市还靠金融地产股
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62、房子与孩子降低了多少女性的生活质量
63、因为房子，恋人变成了这三类老婆
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64、如果买房的就是你的父母，怎么办？
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67、楼市正在进入“剪刀差”而非“拐点”时代

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