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救市必须解决利益博弈瓶颈

2008-10-27 13:11阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

既往的利益链是地方政府靠开发商吃土地，靠房地产拉动其他相关行业发展，靠二级市场与社会消费完成经济发展速度的伏笔，再通过税政启动市政与城市化建设提升地价，从而构建了地方发展依赖开发商的总利益格局。
现在的关键是：国家经济出现问题，这个问题的解决依赖地方政府全面贯彻与各显身手，恰好国家图长远发展所依赖的内需中，住房需求占驻半壁甚至三分之二的江山，这三分之二的重要需求分布在地方，而中央给地方的只是思想，如何在和谐与持续条件下促进稳定与发展，让地方与中央的财政利益加入到房地产的利益链，救市，本来应该着眼于发展，着眼于需求实现，着眼于稳定市场的大局，因为地方政府与中央，地方政府与开发商在利益方面存在攸关关系，所以救市必须突破或言解决利益博弈瓶颈。
首要的是中央与地方财权划分，地方政府不能搞赤字财政，但如果想把握好发展速度，离不开房地产业，实业兴邦是个长效的过程，而房地产能够让地方发展实现跨越式增长，所以受到地方政府的保护青睐。那么，无论如何救市，中央合理与地方划分财政收益依然是关键一环，靠返还与政策空间，在国际环境如此恶劣的前提下，难以奏效。
如果地方政府财力有保障，则对开发商的依赖就减弱了。
但，既存的利益链会否就此割断呢？
如果地方政府就此与开发商别过，当然问题就解决了。但开发商不买账，因为开发商中相当存量土地与政府的承诺有关；因为开发商近半是通过招商方式进入到外域城市开发的；因为市政与城市化快于土地成长周期，许多用地的出让带有相当的前瞻性，即有些非熟地出让时由政府附着了城市开发条件，或搬迁负担，或市政重大设施预期建设，或交通重大承诺，甚至有开发商先期拿钱进行了市政投资，市场沉寂后开发商面临着资金压力，也面临着流动性压力，还面临着项目崩盘的压力；因为开发商还欠着地方政府大量优质资产，但开发商通过土地储备与项目开发甚至资本运作，将这些优质资产变成了潜在的不良资
产。
后两者是地方政府对开发商割舍不下的关键。
在利益链无法割断的前提下再出手，自然会首先考虑自己的利益，就是救市，如何让楼市恢复正常，是中央考虑的事；如何让本地楼市恢复成交，让开发商留在利益阵营并且借助于各方面的救市措施以盘活一盘棋，保证许多承诺性预期得以喘息，这是地方政府考虑的事；
本来，开发商应该看准地方政府的动机，借助于财政松动来获得自救，但救市措施的结构性矛盾会让开发商这一企业实体整体赌一把市场反弹：
一是信息矛盾，救市直奔成交而来，是市场前几个月量价齐跌以及下跌百分比偶露峥嵘，使得本次救市直接挂上了需求的帽子，以为松绑能够让需求重新发生，但影响市场大势的是无房户对住房的需求，是普及型需求，是自住性需求，是延迟的正常投资需求，而不是业已发生的投机需求，也无法与二手房市场直接挂钩。
二是现实与预期矛盾，目前市场启动的关键大家都知道是观望，自然地，救市目标应直指结束观望，结束观望就是给无房户吃上定心丸，房价应该打上沉重的行政烙印，但偏偏没有任何措施是直接通过行政手段抵制房价的。按照现有措施，救市实际就是给开发商宽余时间，宽余开发条件，宽余销售空间，并不会给开发商利好，只是相当于癌症的化疗，可延缓死亡时间但不能改变既定结果。
另一方面的利好来自于泡沫释放，前期投机炒作部分可以借助救市释放泡沫，因为无论怎么发展下去，二手市场总是存在的，而且二手房东的订价权没有开发商那么垄断，所以，放开了二手交易的口子，可能促进市场出现短暂的复苏甚至带来价格反弹。
当然，不排除中央通过财政救市对市场进行探底式考察，明年初再出重典来拯救市场。但无论如何，不解决过去体系中的利益链格局，任何措施都将变成沉舸。

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