土地杠杆用好,市场一定会在零九年重新站立

2008-12-01 19:22阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

中国取代日本成为美国第一大债权人。昨日，美国财政部公布的数据显示，9月末中国持有美国国债达5850亿美元，一举超过8年来始终占据首位的日本。而9月中国增持幅度近436亿美元，刷新了年内增持最高值。我国外汇储备多达20000亿，居民储蓄达到20万亿，财政保持5－6万亿每年的水平。我们面对金融危机的说法因此有机会与挑战一题。
中国的实力不同于上个世纪的1998，但此次危机也是百年未遇。
有一个有趣的现象，以前地方政府抱怨中央政府给的权太少，尤其是财权。现在，至少在楼市，中央给予地方政府充分自主权，包括减免税费、税费返还，出口退税，地方债券亦在研究中，楼市的救市政策可以结合地方特点自主确定等等。宏观上的个税调整也提上了议事日程。
有了高层的这一整体利好决定，地方政府将不再困扰在土地财政的窝窝棚中，他们将可能展开拳脚对付内需不足及购买力不足的问题。
其中重要的环节就是土地杠杆。
土地杠杆发挥作用的三个方面是，存量地如何处理，存量房如何有效消化；新增用地如何在市场供应、保障供应、旧城改造互换过程中进行有效调节；土地增持减持与限价地的结合使用，并凌驾于部分开发商的生死之上。
要消化存量房，除通过政策与信心树立来启动消费外，对存量地如何处置影响到新增供应与供应价格，也间接影响到开发商的生死，如果一味放松开发时间限制，不利于市场化体系发展，如果管制，则开发商不能通过降价有效出货，市场有崩盘的危险。所以处理存量房与存量地是一个问题的两个方面，应放在一个篮子里综合解决。
政府出手收购，开发商开展自救与配合政府建设中低价格保障用房与普通居住用房，政府减免税，开发商按照平均利润加目标成本订价进行供应，政府通过新增用地对开

发商未来商业供应的倾斜，补充当地市场供应不足，允许开发商进入旧城改造中的还建房、普通商品房建设，对于开发商的资金困局，地方政府给出一个路子，就是让开发商出地，政府出政策，企业或无房户出部分资金，三方合资建设中低价格住房。而在市场化开发一块，量力而行，品牌开发商进入中高档开发，普通开发商与政府一块进行普通性开发与保障性开发，不要进入恶性竞争与暴利掠夺。

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