楼市2009崩盘VS回暖：唯一决定力量

2008-11-27 18:24阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

其实从零八年下半年开始的消费都算是理性的。
他们知道房价还会有一段时间往下，他们也知道今天买的也许明天会有落差，但他们能出手，证明他们的思考，他们的理性在于，他们把握住了低位入市，预期市场将自2009年始证明他们的英明。这一波已实现的消费中，无论你投资，还是自住，都会在楼市新十年中得到数字升值证明与实质性性价比，当然性价比必须涵盖地段与户型质量等，不能单就价格论价格。
为什么2009才是理性消费元年呢？
因为只有在一个生动的楼市才谈得上理性，如果买房者只是小众市场，一小部分人所为，他们不能代表整体。而过去的一年实际上零散的消费，靠的是开发商中的部分领跌者，靠的是政府时不时出一把手，靠的是政府扩大城市化版图后拆迁还建产生的购买力，靠的是边缘保障人群进入到商品性消费领域，还靠的是异地投资置业。
而这些置业在规范与理性的市场中不是主流，主流的是中产阶层与自住及改善型置业。这些在奥运年没有如期而至，零九年有望获得丰收，开发商也可能预见性地做好了准备，政府也准备了出手，三方应该能拍合一起，让楼市继续下去。
现在离理性消费还有多远呢？
首当其冲的是成本加平均利润的价格决定法则深入人心，以致主流消费人群的心理价格远远低于开发商的表单价格。由于房地产会计成本的刚性成分比较强，除了地价有一定弹性外，其他如建筑成本人力与费用等，上下不到千元落差。地价固然有较大差异，但在同一城市也基本分清了层次。所以那些准备进入消费的人们，非常容易得出底价，再拿出来与开发商的降价后表单一对照，自然心里不爽。差距太大了！
所以开发商这厢，价还是要再降一点，但如中产阶层的愿尚没有条件，怎么办，挺住，承诺些什么，维护些什么，保障些什么，不要让人走茶凉

的感觉在楼市销售中蔓延。
然后是政府，如果政府真出手救市，救开发商是必然的，当然不是一个一个地救，而是有所为有所不为，没有死哪有生呢？
建议开发商大胆靠近消费者，不要顾及背后的政府，只要你能够实现一定程度的销售反弹，一切的损失，政府都有办法来跟你补，问题是你得销售，得有人买你的账，只要有可实现销售，无论亏损还是盈利，未来的财政与税费及信贷都会给你大面积的空间。
其次是消费者对后事的担心，有许多人有购买力，也愿意顶风而上，帮助开发商同时也实现自己的良居梦，但是他们担心，既然目前开发商这么困难，如果以后开发商死了，按照目前的法则，还是有些产权及使用方面的问题，如果开发主体不在了，可能找不到主儿。
所以话说转头，症结在于开发商怎么对待。
如果愿意继续下去，让楼市依然留在词条里，开发商应有所动作，包括降价，包括承诺，还应包括赴死，做了，而后快，因为当你拿出了行动，政府是明眼人，消费者也是明眼人，他们会促进你死而复生，因为如果你做了第一个，下一回将是大面积的销售，同时你有了周转资料后，还可以结合政府的一些政策，大的继续玩你的商业开发，小的可以配合政府建设保障房及低价格住房。
连这个也做不到，说明你只是个生意人，对行业一点兴趣也没有，不做也罢。
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