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当前买房应看清空涨与实降

2008-10-06 00:22阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

姑且不谈抄底论是否有害，以及是否为新一轮涨价做局，但以零五年八月至今，大约可以划分两种类型的房价，一种是跟风而起的空涨，即因为全国范围的剧涨，土地供应领域的猛冲式泡沫进入，地价重估后让许多项目以超过预期订价近半的价格上市，这类项目本身准备合适价格入市，完全因为空调的原因，完全因为地王或毗邻地价的参照，结果高价入市了，挤进了高价楼市，形成目前可降但欲降还休的一支重要力量；而另一类项目，基于开发商的力量与一贯的品牌法则，如国有房企，如有些基于自身产品力与产品内涵推出的成本利润订价法以及高开低走策略项目，这些项目固然单价上涨了，但整体看来，该类项目在全面下行的环境下依然有其独特的性价比。
所以，当前买房应该看清不同质的这两类项目。
比如说，武汉光谷区域的房价，以零六年下半年为界，此前并没有多大的泡沫，甚至结合区域经济基础与市政发展前景，以及在武汉城市圈中的重要地位，性价比非常之好，如森林公园前的现代花园，卖个五千左右应该属比较划算的，当然我们不能从其土地出让形式来判断价格是否合理，单就房产品订价因素而论是合理的，后来，也就是零六年下半年开始后，所有项目一夜之间变身为六七千元，与别墅产品的价格也相差无几，而别墅产品借助于市政发展与城市化扩大半径，一夜间翻身过万，并带动地价与房价数字上发生质变。现在看来，这些一夜间涨起来的项目，都有泡沫之嫌。
相对而言，汉口武昌江滩项目，无论一万三千的永清片，还是迫近万元或过万的积玉桥片，都是无可厚非的，放眼武汉，放眼大武汉，这两片的未来依然是华中武汉的重心所在，即使武汉火车站修成了，即使阳逻大桥通车了，即使一加八一体化了，花几百万储备该地域的优质房产，在购买力承受得起，即不用过度按揭来消费的话，都将是一笔不错的买卖。
也许你无法理解这两类项目，我们不妨将问题转化一下，也就是地段，地段的评价有永恒升值的，也有垃圾变宝地或宝地变垃圾的，大约可以从这个方面来判断一二。同样在武汉，二环贯通后，环二环的房子性
价比较之于原内环线，性价比差不多，也就是说，武胜咱项目借助武广商圈卖一万，不如到二环甚至盘龙城买四千或五千左右的房子，无论配套与交通通达性，还是人气与未来升值，都相当一致，武汉本来就是一个由三个大城市组成的大城市。
再回过头来看哪些项目是实降项目，也就是降一分是一分，任何时候买都不失为理想的选择，以武汉为例，国有的武汉地产集团的房子，没有谁觉得高，也没有谁觉得买的不值，原因在于这类房企以成本加合理利润为营销出发点，低开高走，伴随着产品的成熟与地段的成熟与进一步发展而提价，在全面看跌的时候也没有见降多少，顶多采取一些促销措施来积累人气而已。唯一有典型意义的是保利的项目，保利心语按照地段说，产品成本说，国有房企说，或者任何理由都没有高开的绝对理由，但奇迹发生了，主要原因有两点，一点是差异化的产品策略，每套房子都有其一定时间内的性价比，二是除了买房成本外，开发商给予消费者的回报非常实在，将买卖成本平均到房子的成交前后，消费者觉得值，再一个就是不盲目跟风涨或跌，让消费者有心理优势。
推广一下，北京的房价按照环状来确定，本身就是个错误，房产品的真正合理价格层次应该归属于人群，某类人群集中，其购买力强，则该区域最终会形成高档消费，这也是九十年代的祈福新村成了广州的富人区的根本原因，也是碧桂园能够成就学校救市的必然。
归纳一下，当前买房，应用发展的眼光来评价地段，用自己的使用方便性来判断地段值，从而从房价变化中分清空涨部分与实降的项目；其次是结合开发企业的品牌价值运行方向，是高喊文化还是确实随行就市了。

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