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试论“年关风暴”的可能性

2008-12-16 00:20阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

政府出手之快，之频，之狠，之全，超乎我的预料，有一种感觉在脑海盘旋，似乎一场完全超乎想象的楼市倒春暖要来临了，姑且称之为“年关风暴”吧。
第一个感觉来自于国办发金融促进经济发展三十条，其传递的隐含信息非常让我振奋，笔者也在“国金三十年关键性解读：加速楼市回春”中做了初步解答。除此而外，国金三十条的重要意义在于，为金融机构何去何从，提供了“量刑工具”，不至于担心自己成了出头鸟。
兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委在接受本报记者采访时表示，此次出台的“金融30条”是上次“金融9条”的具体化，对明年的货币政策和金融政策提出了更加明确的目标，比如要求2009年全年广义货币供应量增长17%左右；要求2008年金融机构人民币贷款增加4万亿元以上。“金融30条”中，有关信贷的内容就占了9条，可见加强和改进信贷服务对保增长的重要性。其中第二条明确规定：“追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元，鼓励商业银行发放中央投资项目配套贷款，力争2008年金融机构人民币贷款增加4万亿元以上。”在“金融30条”中，除了再次明确“区别对待、有保有压”的原则和加强对三农和中小企业的贷款支持的政策方向外，提出了一些具体措施。如第六条明确规定：“落实对中小企业融资担保、贴息等扶持政策，鼓励地方人民政府通过资本注入、风险补偿等多种方式增加对信用担保公司的支持。设立包括中央、地方财政出资和企业联合组建在内的多层次中小企业贷款担保基金和担保机构，提高金融机构中小企业贷款比重。对符合条件的中小企业信用担保机构免征营业税。”。
也就是说，地方政府及有关当事人包括金融机构等，他们面临着“一个中心，两个基本点”的严峻工作：一个中心是保经济持续快速增长，两个基本点是，一点，怎么花四万个亿，一点，怎么让货币增幅达17%。并这些工作依然要面临着高达18万亿的储备，最大限度地转换成投资或消费。
一年之计在于春，所以年关来临之际，各地方政府及各金融机构真正得忙起来，为了开个
好头，不排除地方政府救市燎原而上，不排除银行按贷在三十条前提与范围下“各行其是，各自为政，各显神勇”，如此极可能在目前回暖表象之下为楼市再添一把火。
第二个感觉来自于目前的市场“舆论”态势：
与2007前的高涨，2008的严重看空不同，目前市场给脸，舆论楼市发生了拐点式松动。其一，人们对看空的严重支持在需求有效分流而市场成交回暖数据支持下发生改变，许多持币观望了许久的消费者，采取了实际消费或者将自己的消费行为定格了，只等政策再明朗一点，他们就立即可以进入真正的市场进行现实的消费，这些人与前期对市场的判断“肯定还会跌”不同，增加了担忧，主要是保障住房政策变化以及投资消费解压，有可能带来供应量一定而需求增加的局面，房价拐点或者底部似乎影响一些消费判断。其二，全球形势全国形势以及政府全面救经济政策，消费者中的有识人士有不断增加，瓦解了既有的“不买房运动”支持者。无论提不提刚需，现实需求是客观存在。其三，前期导致无限观望的“症结”即政策性观望，目前大面积发生着松动，无论制约消费启动的投资性消费，还是政府立促的“改善型消费”与“自住性消费”，都将在年末或年初面临着政策的大考与大拷。
说穿了，观望者的舆论根基发生了动摇，看空的信念基础发生了改变。
第三个感觉来自于开发商与市场未来供应态势：
开发商可以肯定的有这么几点：一是还没有解套与脱险，因此，降价或者围绕如何促进销售来推进他们的工作，这应该是开发商过冬策略；二是一朝被蛇咬十年怕井绳的影响力，开发商不会快速好了伤疤忘了疼，他们肯定会抓住市场转瞬即逝的机会，而机会由政策给予；三是开发商通过一个冬天看清了一些自身的不足，如果还想继续下去，自身的改变是必然的，这就是未来的开发，拿地、新项目上马、产品规划、市场论证、销售模式、客户营销都将发生更为实质有效的变革；最重要的，开发商必须开始正视机会成本，以前开发商占用社会资金率达到或超过60%，现在即使政策给了出路，开发商也会认真研究如何利用好资金，计量资金占用费用，因此，流动速度将会是各开发商考虑的重点，房价不会发生剧烈反弹。而这正是正在发生着的买房人最为担心与关心的一面。
未来供应呈三足鼎立之势：中高档商品房，将伴随二套房货及税费松动会快速复苏；政策性住房将丢掉形式而重内容，是地方政府保经济增长的可控一环，也是未来消费重要内容之一；还有一块主要靠更激进的刺激政策才能全面启动的，也是楼市主流消费，即商品性普通住房消费。影响这三块消费的唯一不确定因素是政府的土地供应计划，有些城市出台的是五年计划，有些是两年计划，有些是本年度的计划，现在，土地供应如何保障好市场的复苏与可持续发展，这也是政府必须尽快研究解决的主要问题。
第四个感觉来自于存量：
如果放在以前，2亿平米的存量房，还有可供开发达十年之久的甚至更久的存量出让用地，以及大量面临旧城改造的待出让城市土地储备，足够支持买方市场说与房价持续下行说。但现在，政策的重心与思考基点实际就是如何盘活存量，地方政府看到了这一点，如是，出台了许多刺激市场的做法，如收购，收购跟四万亿救市的想法差不多，如同炸掉铁路再修铁路，收购也是买卖行为，收购再出售又是一次买卖行为，退税与否另当别论，但至少市场发生了流动。盘活了存量，一是消费盘活了，二是开发商占用的社会资源与透支的钱财盘活了，三是财政杠杆效应明显了，四是会拉动就业，所以地方政府非常看重。
存量既然是现在及今后地方政府思考的重心所以，自然会选择促进消费这一环，短期振奋不是不可能。

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